贾康：房地产去库存必须配上政策杠杆

本篇文章4398字，读完约11分钟

12月9日，前财政科学研究所所长、华夏新供给研究所首席经济学家康佳在中国证券市场第12届年会上表示，房地产市场是热的、冷的，政策调控要跟随着制度建设。政策不仅应该是反周期的，而且应该在体制框架下得到不同的对待，以便政策的作用能够提供长期稳定。供应方结构改革政策以“一城一策一城一案”的形式实施。有三个四线城市的数百个城市有不同的情况。去库存化的城市不能简单地依赖商业概念，而必须与政策杠杆相匹配。被解雇的城市不会简单地限制购买和贷款，而是组织有效的供应。

以下是会议记录:

康佳:我对中国房地产市场的现状有什么看法？这段时间的发展一直到现在。我认为这个概括在十多年的波动中已经经历了单边市场的趋势。2014年后，它进入了冰与火明显分裂的状态。冰的一面也很焦虑，火的一面也很焦虑。洲际交易所的焦虑是中央政府强调供应方结构改革的典型表现，在这种焦虑表现在战略层面之后，三对一，一个减少，一个补充。具体分析主要分布在三大四层城市群中。如何获得库存？经过这么多的讨论，今年的进展并不明显。三个四线城市只下降了大约四个百分点。另一方面，在2014年上半年，许多人惊呼中国的房地产市场将会崩溃，他们永远不会回到转折点。一线城市的弹性非常明显。2015年，北京率先企稳，深圳迅速回暖，一线城市普遍进入回暖状态。后来，一大批被称为2.5线城市的二线城市直到今年下半年才进入转暖状态，并迅速走红，引发了一系列严重的社会焦虑问题。决策者不得不求助于行政手段来限制购买和贷款在930。

这样一个分裂的局面摆在我们面前。我们不能只看到930后，我们真的包含了最焦虑的方面。在一些城市，房价表现和交易价格正在迅速升温。与此同时，我们必须看到进一步的发展将会是什么样子。回顾冰与火分裂的现状，根据前十年的演变，最大的可能性是继续从一端荡到另一端，坐过山车。从一端到另一端平均15个月，你可以看到，目前的限购和贷款在过去已经出现过多次，但经过一段时间，新的焦虑已经转向经济低迷和房地产市场低迷，因此有必要取消限购和贷款，甚至给予补贴和加强地方政府层面的贷款支持，使房地产市场回暖。在某个时间把它放回去，930看到了这种波动，如果你坐了几轮这样的过山车。《证券日报》曾指出，在过去，所谓的政策监管只是治标不治本。在尊重市场资源配置的决定性作用并充分发挥其作用后，如何体现政府应有的高度调控，这是我肤浅观察后的第一个基本判断。

第二个层次，我们必须跟上制度建设。必须结合供应方结构改革政策来理解刚才提到的制度建设。三比一的一降一补只是个开始。需要解决的是，整个制度如何满足十八届三中全会要求的现代国家治理的本质，如何在整个制度安排和机制衔接中体现市场的有效作用和有希望的有限的政府作用，这将释放所有潜在的活力，导致经济社会发展过程中的长期稳定。在这方面，与房地产市场相关的制度建设是一个根本性的解决方案。中国的整个改革已经进入深水区，现在提到的制度建设正面临着总书记所说的“美味的肉”完成。只要你移动，你就必须咀嚼骨头，如何咀嚼坚硬的骨头对我们来说是一个历史性的考验。

房地产制度建设至少有四个层次。

第一，在土地制度和配套改革方面，到目前为止提到的房地产实际上是与城乡结合部有关的，需要不断向城市扩展。在未来的几十年里，中国的城市化将会有几十个发展点空空间。未来几十年，4亿人口将从农村转移到城市，房地产的建设和发展将具有自然垄断性质。任何占据其他主题的人都不能使用它。如何在一个健康的系统下持续不断地形成有效供给是一个根本性的问题。我们过去处理得不好，我们听到越来越多的人批评和指责它的土地财政。中国实际的土地财政只发生在沿海的一些中心地区。这些地方政府可以以很好的价格出售土地，而且他们非常依赖土地融资。大量中西部地区如果想依靠他们就不能依靠他们，导致了极度的不平衡和一系列的问题。同时，必须承认它具有内在的合理性。地方政府靠山吃饭，靠水吃饭。当然，在自己管辖范围内的开发过程中，他们利用自己的资源禀赋，利用土地使用权，带来了整个开发建设过程。在这个系统中，我将具体谈谈重庆一案以后的处理方式。不幸的是，重庆事件现在成了全国的孤儿。

第二个系统，住房系统。住房制度的思路已经很明确，即必须在两条轨道上协调。在我们都关注的商品市场旁边，必须有一个保障性住房供应的保障轨道。从1998年朱镕基同志强调经济适用房的概念开始，以公共租赁住房和公租房为主要形式的保障性住房的供给机制已经清晰地聚集起来。关键是如何将不同于市场轨道的保障轨道上的有效供给，合理地形成共同发展的支撑要素，不断地、真实地转化为现实的人，使低收入阶层、夹心阶层和大量年轻白领摆脱解决住房问题的焦虑和焦虑。

中央政府在总结经验的基础上，把指导方针推到了一个合理、明确的状态，关键是如何落实。

第三，投融资体系。根据房地产的开发和配套，大量的基础设施必须为宜居城市提供居住和居住空间，包括与住房相关的各种房地产配套，从城市综合体到连片开发再到工业新城运营。在如此大规模的建设中，投融资机制如何适应创新发展和可持续发展？当然，有必要谈谈特别重要的公私伙伴关系概念，这一概念现在从管理部门到各个方面都受到高度重视。近年来，李克强总理多次在总理面前督促相关部门推进ppp创新，财政部记录了13次，平均每月超过一次。当然，政策制定者对这一问题的高度重视带来了进步，但也有许多问题亟待解决。首先，从制度建设、法制化、契约精神的培育以及相关的阳光全过程来看，ppp理念下如何以越来越细致的特征简化和提高效率是必须解决的问题。此外，政府和企业层面必须有健康的专业机构，形成1+1+1大于3的绩效改进机制。

第四，税制改革。我这里的朋友听说“税收”有一种天生的厌恶，尤其是在社会上。一般来说，最好是没有税收，税收负担越轻越好。如果中国走向现代化，十八届三中全会将再次明确房地产立法，并及时推进改革。如何在实践中贯彻这一精神，在实际的推进过程中并没有加速，而且还明显处于一种混乱状态，不能满足政治局批准的财税配套改革日程的要求。

从这四个角度进行的系统建设涉及到根本原因，其配套设施和其他方面一起都是系统工程。让我们简单地看一个案例。在此期间，当重庆对各大城市和中心城市的房地产市场感到压力和明显的社会焦虑时，重庆是相对稳定的，所传递的信息和数据反映了这方面最符合社会和谐的稳定状态。根据商品房的交易情况，其房价也有小幅上涨，但幅度很低。重庆的相关政策调控是在中央主导的大环境下进行的。在这样的大环境下，我们必须重视重庆自身的制度建设，这在前四个方面都是显著的。

首先，土地制度重庆率先在中国试行土地票制度，并一直坚持到现在。远离城乡结合部的农民，在政策的引导下，已经从他们的家园和小块土地腾出的田埂开垦了农田。整个农业耕作的亩数称为份额平衡，这是这方面的起点。额外开垦的土地在土地票市场上以五个级别进行量化交易。事实上，支付类似指标的主体在第二步中被纳入土地收购和储备系统。土地票与土地制度相结合，构建了一个非常清晰的体系，城乡结合部相对平静地获得了与土地票相对应的土地使用权和开发权，实现了有序的城市化和产业发展。事实上，不仅仅是土地的供应使它变得平静和平坦，这是不像其他地方那样普遍的。城乡结合部的土地很难用征地拆迁的讨价还价机制来运作，但要控制总成本，获得全方位支撑和谐社会环境的发展条件。尤其重要的是，远离城乡边缘、在许多讨论场合都没有被纳入视野的农民，已经进入了共享发展、共享改革开放的行列。还有许多制度值得总结这样的土地票制度。重庆的土地票制度和土地收储制度所做的工作值得总结。有关部门的态度是，重庆土地票只能在一个地方试点，而成都很快就被叫停进行后续跟进，这不符合邓小平的改革智慧。有必要在这方面作出一般性的判断，然后允许进行实验。邓小平说:“大胆尝试，大胆尝试。”现在根本没有这样的气氛。别客气。试着扩大范围。这是一个非常实质性的问题。

住房制度方面，重庆市在经济适用房制度方面有明确的量化指标，形成了1/3到40%的整体住房供给是经济适用房，而其低端人群，包括年轻白领，得到相对稳定有效的供给来解决现阶段的住房问题。对于大学毕业生来说，谈论婚姻并在毕业后不久与他们的岳母结婚尤其容易。如果他们有公共产权证书，他们就不能在市场上交易，从而阻碍了空的套利空间。住在里面的年轻白领的收入在几年后会增加，在新的支付能力下，一些钱会变成完全的财产权。整个社会的和谐程度是不是突然明显提高了？在过上体面的生活后，你可以在未来拥有完全的产权，从而进入一个新的消费水平。这是值得肯定的，我们在创新的过程中应该关注相关的住房供应案例。如果我们能很好地推进安全轨道，剩下的就是中产阶级之上的群体。根据他们自己的消费，他们可以在市场上选择物品并竞争购买。怎么会有这么多社会问题？

不用说，重庆的投融资体系得到了世界银行的高度肯定。地方融资平台需要进一步规范，并有统计要求。在这方面，重庆是值得肯定的。它能够在前一阶段进行调整。八大投资型融资平台，结合发展战略和优化特征、政策资金、市场化运作、杠杆放大，支撑了整个基础设施和相关宜居城市建设。这种投融资体制的创新在重庆接受ppp后形成了一个很好的经验案例。

重庆和上海敢于在世界上领先。经过这么多的争议和障碍，这两个地方终于率先在中国推行房产税试点项目，尽管有人说它失败了。我们的研究人员观察到，失败、宝贵的经验和灵活的切入，其影响完全符合经济分析的逻辑框架。当加快房地产立法和及时推进改革时，利用本土经验的宝贵特点就立即呈现在我们面前，我们不能只谈国际经验。我们两地的试点经验，在按照中央政府要求加快立法的过程中，给了全体公民更多的信息公开和讨论。

这四个角度的改革，加上货币政策，是标本兼治。从这个角度来看，我想简单地说，虽然有很多人在这方面表示反对，但我们必须看到，中央政府的文件一直都坚持这个改革方向。现在我们必须回到如何让整个国家一起做理性的讨论。我们不能照搬美国的国际经验，但我们必须学习重庆和上海的经验，进行第一个单位的扣除。如何扣除？在立法过程中，各方面都可以发表建设性的意见，进行理性的讨论，寻求最大的共同点，这是中华人民共和国全民的良好参与。如果将这些放在一起考虑，政策监管应该遵循制度建设，政策不仅应该是反周期的，而且应该在制度框架下区别对待，同时制度框架提供长期稳定性。供应方结构改革政策以“一城一策一城一案”的形式实施。在数百个三四层城市中有各种各样的情况。那里的去库存化不能简单地依赖于商业概念，而必须与政策杠杆相匹配。这里着火的城市不仅仅是限制购买和贷款，还有组织有效供应。我们如何组织有效的供应？我还谈到了前四项机构改革。综上所述，我们应该强调标本兼治。让我们一起讨论并努力解决这些问题。

谢谢大家！

来源：简阳新闻