影响分析 短期压力缓解 长期压力不减

本篇文章1031字，读完约3分钟

对于房地产市场来说，这一套救市组合拳可谓短期压力缓解，长期压力不减。

鼓励组合贷款和二套房首付比例下调超出预期，缓解房地产市场短期压力。然而，本轮房地产调整是短期因素(信贷紧缩)和中长期因素(中性回报+高库存+人口老龄化)共振的结果。现在，拯救市场只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。

首先，刚刚需要的人口已经进入下降通道，即使人口生育政策迅速调整，人口老龄化趋势也无法逆转。第二，房地产的盈利效应已经消失，市场预期在短期内无法逆转。即使房价在短期内稳定并上升，房地产在居民资产配置中的比重在未来也会系统性下降。第三，在利率市场化的背景下，银行配置抵押贷款的意愿将系统性下降。第四，中央政府放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的想法。新的想法是一个双轨系统，政府负责保障低端市场，其余的由市场决定。

总的来说，房地产的投资属性将让位于消费属性。房地产创造财富的时代已经结束，未来将是股权创造财富的时代。

值得注意的是，房地产产业链不会因此而复苏，其对宏观经济的拉动是有限的。房地产复苏周期分为几个阶段:政策放松-销售反弹-库存减少-土地收购反弹-投资反弹。目前，销售还没有稳定下来，投资反弹还很遥远，这也限制了制造业投资和地方政府的公共收支。因此，仅仅放松房地产并不能扭转经济的下行趋势。

由此可以推断，中央政府将继续稳步增长。下一步可能有三个关键点。

首先，房地产政策可能会进一步放松。税费标准的放松不会太远，甚至有可能放松首笔住房贷款。然而，北京和上海不太可能放开限购。

其次，货币政策继续宽松。央行此前的“价格”而非“数量”操作导致降息后利率上升而非下降。高短期利率限制了长期利率的下降趋势和对实体的金融支持，因此继续降低RRR势在必行。从这个角度来看，四月有很高的概率。首先，需要对冲财政贡献和外国占领的下降；第二，城市投资债券的到期高峰即将到来；第三，4月是两会后政策变化的高峰期，可能会在4月25日政治局会议之前采取行动。

第三，基础设施投资继续增加。以“一带一路”为契机，地方政府的懈怠预计将有所缓解，甚至可能引发新一轮基础设施投资热潮。从区域上看，福建是核心，新疆和广西可能成为重点区域，陕西、江苏、甘肃、内蒙古和云南是辐射区域。在该项目中，基础设施的互联互通是重中之重。预计通往东南亚的基础设施建设将率先启动，巴基斯坦瓜达尔港、斯里兰卡汉班托塔港等战略性印度洋港口有可能成为一带一路首批战略性港口。(作者是民生证券研究所执行院长)

来源：简阳新闻