钟伟：新时代的中国房地产向何处去

本篇文章1752字，读完约4分钟

中国共产党第十九次全国代表大会报告的有关内容，为新时期中国房地产业的发展指明了战略方向，也奠定了政策基调。房地产长期监管机制的形成也将是一个渐进的过程。

自1998年中国开始房改以来，房地产业经历了20年的快速发展，现已成为年销售额超过10万亿元人民币、对社会经济生活影响巨大的行业。与此同时，房地产行业也暴露出发展不足和失衡等问题:一线城市和准一线城市房价高企，住房存量和房地产金融稳定一度引起关注。随着中国经济进入一个新时代，房地产行业也面临着转型的痛苦和机遇。

中国共产党第十九次全国代表大会的报告指出:“坚持住用房的定位，不搞投机，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，使人人都能住、住。”这一论断为新时期房地产业的发展指明了战略方向，也奠定了政策基调。

首先，房子是用来居住的，不是用来投机的。这个熟悉的判断凸显了住房的功能。从国际经验来看，在美国自1945年以来，就长期周期而言，除了少数大城市外，房价的涨幅仅略高于长期通胀水平。中国的房地产投机使房价迅速飙升，这是由于快速城市化进程中缺乏房地产(000736，股票吧)的长期控制机制造成的。第十九次全国代表大会报告中的上述基调决定了房价飙升和房地产投机浪潮的理论将难以卷土重来。

第二，多代理供应。未来，住房供应的主体将从主要依靠市场逐步扩大到中央和地方政府，甚至企业、事业单位和居民。1998年后，中国逐渐走上了以市场供应为主的商品房道路。以住房为例，商品房一度占住房供应的90%以上。近年来，尽管政府牵头努力改造经济适用房和棚户区，但通过市场供应的商品房仍是绝对的主体。从其他国家的实践来看，特别是欧美等发达国家，政府在住房供给中也发挥着重要作用。新加坡政府公寓占住房供应量的80%，而商品房只占供应量的20%。未来，中国房地产供给过度依赖市场和开发商的局面可能会逐渐改变，各级政府在供给方面的作用将会上升，最终形成包括市场、政府、单位和个人的多主体供给模式。

第三，多渠道保证。如果政府作为房地产供给的主体越来越活跃，将会促进平行渠道的形成，这种平行渠道在土地、资金、税收、建设、住房分配和运营等方面都明显不同于商品房。就土地而言，除了通过公开市场获得土地外，还可以为经济适用房、旧城改造、棚户区改造和建设用地的集体管理形成单独的土地供应渠道，出租房和商品房的土地供应也将有所不同。此外，非商品住房的供给还需要金融和税收政策的配合，如建立配套的住房银行和租赁住房税收制度。多渠道保障的对象将是中低收入群体和没有能力购买商品房的新市民。

第四，多层次需求。研究表明，从长远来看，居民收入水平决定房价水平。在现有的收入分配模式下，居民自有住房率通常是稳定的，难以提高。欧洲的这一比例约为70%，美国略高于60%。中国居民的自有住房率非常高。然而，考虑到农民自建住房的质量和1998年前住房的变化，至少有30%的居民不太可能购买商品房，尤其是在一、二线城市，那里的居民买不起房的比例更高。因此，中国居民对住房的需求是多层次的:从豪宅到普通商品房，从可售的经济适用房到共有产权房，从商品房到公租房。这种多层次的需求是现实的。多主体供给和多渠道保障正是为了更充分、更均衡地满足无力负担住房的群体的生活需求。

第五，租购并举。过去，住房需求基本上是通过买卖商品房来实现的，但在未来，我们也可以购买可销售的经济适用房或共有产权房，同时，我们可以通过标准化的租赁市场来租赁住房。未来，房屋租赁的主体可能是开发商或各级政府，中国的房屋租赁市场有望迅速扩大。政策的重点不是每个人都有房子，而是每个人都住在房子里。这是一个明确而合理的政策目标。

自2016年第四季度以来，中国房地产行业的现有模式一直处于不断转型的压力之下。我们应该看到，房地产政策能够解决的问题是有限的，我们不能对住房政策寄予过高的期望。例如，医疗资源和教育资源的不足和不平衡不能通过住房政策来解决:学区住房问题的根源在于缺乏高质量的教育资源，而不是如何划分学区、业主或租户，因此同样的租售权不能解决这个问题。我们还应该看到，房地产长期监管机制的形成是一个渐进的过程。在推进多主体供给和多渠道保障的过程中，现有政策可能会适度调整，但不会有大的起伏，更谈不上方向性的变化。

来源：简阳新闻