潘石屹、毛大庆打造中国版WeWork：先赚吆喝还是先赚钱

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从优科工厂到空鸿泰，从soho中国的3q办公室到韩梅的“弹性办公室”，对于联合办公行业的企业家来说，业主办公室将从依赖租金差异的实体空转变为提供增值服务和共享

离开万科后，毛大庆加快了新业务的联合办公。5月25日，以毛大庆为首的欧陆集团正式落户亦庄风创科技园。

今年春天以来，随着wework在美国的普及，中国的创业浪潮不断高涨，以及以毛大庆为代表的房地产行业职业经理人的进入，maker、joint office、孵化器等术语已经出现在世界各地的报纸上，与office/きだよ合资的新的“二房东”业务正在开放，这在以北京为首的中国一线城市掀起了一股热潮。

以折扣价租一两层办公楼，将办公空间分成许多小块，然后向希望每个人都在一起工作的初创公司和小公司收取每月会员费。尽管他们都强调“平台”的属性，并以中间运营商的身份出现，但与wework的美国模式不同，中国商人正试图突破所有者、企业家、租户、投资基金和政府之间的链条，并计划不同的路径，因为他们关注的是链条中的不同环节。

一切都在测试之中。从优科工厂到空鸿泰，从soho中国的3q办公室到韩梅的“弹性办公室”，对于联合办公行业的企业家来说，业主办公室将从依赖租金差异的实体空转变为提供增值服务和共享

是第二个房东还是孵化器

5月25日，在北京程楠亦庄，前万科集团高级副总裁、现友科工作室创始人兼董事长毛大庆介绍，自4月中旬正式启动以来，友科工作室已在北京签约10多个项目。《中国商报》记者了解到，位于丰创科技园16号楼的优科厂房有六层，建筑面积400多平方米，总面积约2600平方米。预计今年开业，重点是已完成天使轮融资并从初始阶段过渡到成长阶段的初创企业。

此前，毛大庆曾与阳光100集团合作，在北京东三环外的光华路阳光100号一楼建有友科车间旗舰店。在过去的三年里，有两家超市，包括美食广场和零售店，由于管理不善而关闭。6月2日，《中国商报》记者在地下室入口处看到，前一家超市留下的招牌还没有拆除，两个窗户都挂着锁。根据一份声明，优科厂房与阳光100建立了合资企业，其运营由优科厂房独立负责，阳光100从优科厂房获得租金和股权收入。

当天的入场仪式吸引了许多媒体的注意。像这一新兴行业的代言人一样，职业经理人毛大庆大大提高了“我们工作”等新术语在北京的曝光率。事实上，“60后”房地产企业家潘石屹早在北京就这样做了，他一直声称自己是“老古董”，而且他的包可以用十多年。

今年1月6日，soho中国(00410.hk)宣布了从大批量销售向自给自足转型后的第二次重大转型，即推出移动办公产品SOHO“3Q”。这个产品只是一个短期租赁的办公楼，一个订单的租赁期可以短至一周，也可以长达三个月。你可以租一个单独的车站或者整个办公室。您可以随时随地通过移动应用选择、支付或续租，并享受无线网络和复印服务。从2月1日开始，该产品率先在望京soho和复兴soho广场推出移动办公样板房，共1500个座位，随后逐步扩展到8个soho项目。上周在望京soho举行的一场企业家对话中，soho中国董事长潘石屹透露，望京soho的3q办公区已经全部出租，吸引了包括Momo和美团在内的互联网公司，上海项目3q办公区的入住率在50%至60%之间。

根据最初的定价，在soho 3q租一个站，每人每天至少要付142元。6月2日，一位日本报社记者在soho3q官网上看到，望京soho3q办公室最新定价为800元/人/周，独立办公室为1040元/人/周。这意味着，一个车站的人均日租金是114元，虽然已经降低，但用同样的钱，租用普通办公室，如望京soho普通办公室，目前的价格约为5元至8元/天/平方米，可以分配约14平方米至20平方米的空房间给每个人。

至于3q办公室的定位，潘石屹曾经说过，它既不是孵化器，也不是普通的商业中心。按照他的想法，soho将在3q项目中为企业家提供一个交流的场所和平台，但核心竞争力在于办公楼本身，对接资本和孵化初创企业应该由更专业的机构来完成。

在这方面，一位业内人士向记者计算出，从3q产品中扣除的咖啡、打印机等配套服务成本大约是soho普通产品的两倍，价格偏高。然而，目前对创业办公室的需求很大，这种定价并非完全不合理。他认为，从目前的信息来看，soho在这一领域仍采取房地产模式，以服务为主，以租金收取和销售为核心业务。

正在以相对较快的速度扩张的毛大庆，也诞生于商业地产。虽然它也是为企业家准备的，但它的优秀客工车间的转租模式与3q空:有很大的区别，一方面它没有空 room,/きだ办事处，一方面与咖啡和打印机相比，优科车间主要提供金融、税务、法律事务和人力资源等相关服务；另一方面，它的价格预计会低于3q空厅，而且它不会像创新工厂这样的孵化器那样免租金。根据毛大庆最近的声明，优科工作室希望充当“保姆”，不仅仅是作为一个孵化器，而是作为一个服务行业，更像一个“加速器”，这是企业在达到一定规模后的选择。

这在某种程度上与王的想法相似。今年4月19日，潘石屹前下属、前soho中国高管王姜生向外界正式宣布，宏泰创新空正式成立，与俞洪敏和证券公司前董事长盛希泰共同组建。

从成立之初，王就明确了自己的思路，即对租赁的创业企业进行管理指导，充分发挥宏泰创业投资基金的资金实力和专家团队力量，减轻创业团队“换钱”的负担，孵化创业企业，将孵化出来的技术创新企业的技术转化为生产力，进而获得经济效益。

“我们必须把创新空打造成属于企业家的服务运营商，而不是简单的投资者。”为了吸引创业者，王投入了相当大的精力引进人力招聘、财务管理、物业管理、法律咨询等服务。早期，他以租金运营，后期，他的目标主要是从增值服务中获利，或者通过股权投资分享初创公司的增长收入。

“如果你活不下去，一切都是一面镜子。”

低价租下空办公室的房间，然后“出租”给企业家赚取差价，或者利用现有资源帮助企业孵化。这个新行业不需要自己的办公楼或大量启动资金，门槛似乎很低，但似乎不太容易在这波创业浪潮中打开局面，一边赚钱一边赚钱。

王曾经受到过挑战。他坦率地告诉本报记者，鸿泰有自己的基金，这是一个优势。然而，要从物理空走向投资者，我们必须首先在平台上吸收创业公司。一方面，我们必须有一个“链条”，另一方面，规模不应太小。

为了打造一个行业领先的联合办公平台，王亲自挑选办公项目，逐一到现场，经过多年联系中小企业的经验和在写字楼工作的经历，仔细判断这些项目是否适合作为创业办公场所。作为一个新的办公行业的企业家，他发现了一些想法，如早期的租金不能收取，位置不能太偏，周边地区需要更好的配套设施，租户的行业应该与区域行业优先。

这些想法与韩梅中国创始人兼首席执行官甘涛在过去四年中获得的经验不谋而合。甘涛于2003年离开dtz去创业，并于2012年创建了韩梅，开始了“灵活办公”的试错过程。他日前在北京国际贸易中心附近的sk大厦接受记者采访时表示，根据第四、五代产品的经验，公司对租户的定位是，需要在业主、租户和中间服务提供商之间形成一个生态闭环，从1-2个站点的初创企业到办公室面积约200平方米的小微企业。

尽管对联合办公空房的市场持乐观态度，甘涛仍然非常谨慎。结合以往的经验，他得出结论，创业办公空间的位置仍然非常重要，偏远地区的价格便宜，但由于交通不便，不适合创业者。此外，项目选择还应适合当地的生态环境。甘涛告诉记者，生存是联合办公运营商发展的基础，而项目首先要采取合理的租金，准确定位，选择好位置。“无论是未来股权分享收益还是通过增值服务获利，你都必须首先生存，否则一切都将是一面镜子。”

关于共享办公(如wework)的现状和前景，戴德梁行华北区董事总经理王声表示，共享办公行业在中国有很大的发展潜力，将成为写字楼租赁市场中增长最快的黑马。业主如何应对这种需求的增长将决定他们在未来市场的地位。

尽管如此，戴德梁行也认为，在中国一线城市和其他地方发展wework共享办公空也将面临许多挑战。最大的风险是过度扩张。如果供应量过大，可能会导致入住率降低，造成运营损失；同时，这种办公模式也将面临来自传统商务中心的竞争。如果双方展开价格战，入住率将受到严重影响。此外，值得注意的是，北京一些传统商务中心的价格与目前空的wework共享办公并无太大差别，甚至更优惠，这是空共享办公运营商必须注意的问题，而北京的大多数办公业主都很关心共享办公。

来源：简阳新闻