孙宏斌发出警告：地买错了买贵了就没人要你

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11月23日，融创中国董事长孙宏斌在北京发表讲话。孙宏斌很少在别人家的法庭上发言。

房地产行业已经清楚地看到了融创在过去五年的发展。从2010年到2015年，销售额的复合年增长率接近55.81%，并在今年前十个月进入了1000亿俱乐部。很多人都问过孙宏斌这个秘密是什么。据说企业用绳索凝聚的经验对人类来说是不够的，但世界上每个人都知道，老板孙宏斌是非常真诚的，所以他的讲话充满了干货，没有空洞的材料和老一套的意见。

许多媒体都询问了孙宏斌对本轮房地产调控的看法。他的观点可以一起回答。

“许多企业低估了这一监管的力度，因此我们不能对这一宏观调控给予太多关注。这一规定比以往任何一项规定都更加有力，而且是自上而下的，实行目标管理。”

本轮调控最糟糕的是房地产信贷的金融紧缩。据媒体报道，央行在10月份会见了几家主要商业银行，银监会在11月份采访了几家主要商业银行。最近，央行再次会见了主要商业银行。中心意思是进行房地产调控，整顿和清理非法资金，进入房地产市场。

房地产企业的公司债券已经暂停，非法进入房地产市场的金融资金正在清理，房地产信托正在整顿和收缩。影响范围如此之广，以至于许多房地产企业现在都没有意识到。但是，你柯俊在他的前一篇文章中说，开发商应该放弃他们的幻想，统一他们的思想部署中央房地产调控。

理解这个前提，你必须对行业趋势有一个基本的判断。孙宏斌的第一个判断是，该行业正在迅速向大公司集中。

“房地产销售额达到10万亿元后，很难大幅增加，但市场份额将集中在大公司。去年，前十大房地产企业占总份额的17%，到今年10月底，已超过20%，前100强占40%以上。据估计，在未来5~10年内，前100名将占70%~80%，前10名将占35%~40%，未来不会有两三千亿人进入前10名。”

在这种情况下，小公司很难做到。如果手头有土地，就让大公司来做。因此，并购将会继续。这正是融创近两年来一直在做的事情，而且它做得很好。

孙宏斌的第二个判断是，房地产业存在严重的不平衡性，表现在城市之间的不平衡性、空之间的不平衡性以及时间的不平衡性。

经过这一轮调控，许多投资者问孙宏斌，中国的房价会怎么样？老孙回答说:我不认为有“中国房价”的问题，因为北京和上海不同于廊坊和燕郊。我们不能笼统地说中国的房价会是什么样子，也不能回答。

城市之间的不平衡被理解为城市和地区之间的差异。作为一线城市，北京、上海、深圳和广州有不同的表现；二线城市南京、苏州和武汉的表现与成都、重庆和沈阳不同；作为中心城市，武汉、合肥和南昌不同于长沙和太原。

“空之间的不平衡主要是供需不匹配。在住房需求大的城市，住宅用地供应不足。土地供应结构也不合理，住房比重太小，工商业比重太低。在一些城市，住宅建筑明显大幅上升，库存严重不足，但商业和工业占了一半以上。建立一大堆企业根本无法消化。”

时间不平衡，当市场需要土地时，没有土地供应，但当市场不需要土地时，却供应了大量的土地，导致土地供应与企业征地节奏不匹配。今年上半年，开发商的房子卖得很好，流动性充足，很容易发行债券和贷款，而且利率也很低。然而，一些企业在过去的几个月里从来没有买过土地，他们在8月和9月很匆忙，所以他们尽了最大努力去抢土地。结果符合规定。

问题是市场份额迅速集中，空和时间的不平衡导致生产要素的不匹配。那么，企业的投资逻辑是什么？

孙宏斌的答案是在合适的时间和合适的城市购买合适的土地。

在孙宏斌看来，房地产分为两个阶段:投资和建房。投资是这个行业的第一要务。如果你买错了土地或者投资错了，你建造任何房子都会赔钱。投资房地产行业比投资其他行业更困难，因为周期太长，杠杆太多，我们需要三年时间才能知道是否能赚钱。

如果投资做得好，房子应该建得好，哪个阶段做不好。经过监管，这取决于房子的质量。我在斯特朗市场的时候，所有的房子都很容易卖。规定之后，我必须买一个位置好，品牌好，质量好，尺寸大的。这和汽车彩票一样。如果你中了彩票，你必须尽力买一辆好车。

投资和购买土地，当别人贪婪时害怕，当别人害怕时贪婪，但是说起来容易做起来难。

“买对地方，买对时间，在可以借钱的时候多借钱。最好借的时间更长，借的钱可以跨越周期。如果你有钱，不要急着花。以后会有机会的。同时，做好现金流和(土地)价值的风险管理。没有现金流，企业就会死亡；如果你买错了，或者买得太贵，即使公司目前的现金流没有问题，你也要扭转乾坤。”

孙宏斌的上述判断和投资逻辑需要论证。现在举个例子。

再举一个例子，老孙在2011年北京的最低点，也就是现在的西山一号院，以及金茂地产(原房型地产)在北五环的土地成为经典案例。

最近，2015年2月，融创宣布计划收购凯撒。虽然M&A在5月份就结束了，但事后来看，我还是不得不佩服孙宏斌对深圳楼市的判断:2015年下半年以来，深圳第一次从2014年以来的调整中反弹，反弹的力度很大，成为本轮房价涨幅最大的一线城市。

“去年南京最有希望，今年武汉最有希望。”当时，南京最贵的房子接近3万英镑。我说将来南京一定有三万多栋房子。我想它是慢的。现在地价超过5万，所以我们去了武汉。武汉和南京并不比现在更糟。这是一个机会。”

我们可以看到，南京是去年下半年以来房价涨幅最大的二线城市之一。至于融创今年大举进军的武汉，仍有待时间检验。但是，从孙宏斌过去对几个城市的判断来看，武汉是一个值得所有投资者期待的城市(这并不构成投资建议)。

“天时、地利、人和”——目标:去年初的深圳，去年的南京，今年的武汉。土地收购方式:并购或公开市场公告。此外，自去年以来，融创已大举进入广州及其周边城市和郑州。然而，从7月到9月，他们避免了北京和上海之间的土地王竞争。

自2013年以来，融创在天津基地积累了大量价值，自去年以来为集团做出了巨大贡献。游柯俊认为，2017年的天津是一个值得特别关注的市场。

根据孙宏斌的投资路线图，自2011年以来，融创已经进入了基本领先一步的城市。

人们普遍认为现在各地的土地都很贵。孙宏斌说，不用担心，几个月后就会有便宜的土地。

根据孙氏的投资逻辑，风险在哪里？

“一个是现金流风险，这一点很多人都知道，但他们并不重视；第二，公司没有价值。房地产行业不同于其他行业。其他行业获得的是资产份额、人才和专利。这个行业获得的是土地的价值。我见过很多公司。一是现金流不成问题，土地价值成问题，转身也会翻出洞来；一是价值没有问题，但现金流有问题，企业无法生存。第二类企业比较好，可以通过市场手段解决，比如找融创收购；但如果土地买错了，又贵，就没人要你了。”

2017年的房地产并购可能比2016年更频繁。公司是否有收购价值，孙宏斌给出了标准。

来源：简阳新闻