印力集团竺海群：选择市场时绝对不能只看GDP

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李因集团首席投资官严海群

金融业网站消息2016年11月23日，商业创意年会在香港举行。会议的重点是“中产阶级阶段的商业趋势”，金融业网站报道了整个过程。印度电力集团(India Power Group)首席投资官朱海群在会上做了主旨发言，他表示，在选择市场时，我们不仅要看gdp，还要看很多方面，比如该市在科技、交通方面的投资，以及该市在商业方面的投资。 朱海群认为，商业地产尚未进入白银时代，但前景依然看好。在他看来，虽然经济增长已经放缓，但经济发展仍处于世界发展的前列，这为商业地产的发展提供了许多机遇。从需求的角度来看，根据销售排名，我们的增长率居世界第一。2018年，中国消费品市场将成为全球最大的消费品增长市场。这对购物中心的未来发展是一个很好的推动。下面是这次演讲的记录:

朱海群:感谢视点房地产邀请我们参加讲座。在之前的讨论中，一位嘉宾谈到了商业地产项目的糟糕表现，而第二位嘉宾的表现并不好。我在这里有不同的意见。我们是一家专营商业地产的公司。我们从2003年开始做商业地产。商业地产越追求每一种产品，项目就越好。

这里许多人同意我的观点。作为回报，商业地产开发并没有脱离这一本质，这是非常合理的。我们如何判断商业地产的前景和策略？

首先，谈一谈商业地产的投资机会，其次，在应对机遇和挑战时使用什么样的商业模式；第三，商业地产；我们如何与资本联系？

中国的商业地产现在不在白银时代，我很同意这个观点。大约七八年前，一位澳大利亚先生在北京参加一个论坛时说，他认为中国的商业地产将进入15年的黄金时期，而现在中国的商业地产可以用来进入15年的黄金时期。我们的分析有几个原因。

可以看出，中国经济增长的速度正在放缓。与周边国家和世界先进发达国家和地区相比，我国国内生产总值增长率仍保持很高水平，表明经济发展仍处于世界发展的前列。

这为我们的商业地产提供了很多发展机会。从需求的角度来看，根据销售排名，我们的增长率居世界第一。2018年，中国消费品市场将成为全球最大的消费品增长市场。我们的购物中心不是奢侈品购物中心，而是消费购物中心，面向中产阶级的消费需求，提供购物场所。

考虑到大理，我们肯定会享受到中国快速增长的红利，这将对购物中心的未来发展起到很好的推动作用。在中国的商场中，北京、上海、深圳等一线城市和准一线城市都有上市。根据国家刚刚发布的统计数据，现在有11个城市的国内生产总值超过1万亿。在这11个城市中，还有天津、成都、重庆、苏州、杭州和武汉。每个人都同意成都、重庆和南京被从名单中删除。

我们还有北京、苏州、武汉、天津、杭州等城市。与美国城市相比，这些城市连同正在建设的一线城市仍在上升。再加上中国目前的人口基数和经济增长，我相信这个比例还处于快速发展阶段。

从商业地产开发的产业布局来看，我们现在做的不是奢侈品。众所周知，奢侈品在过去几年里确实下降了很多。

今天，在香港，我们感受到奢侈品现在面临的困难和挑战。我们做的只是一个家庭区域购物中心，我们处理的是家庭消费，我们提供的是一个集吃、喝、玩为一体的购物中心。

这些购物中心的定位非常准确。当我们在购物中心进行土地收购时，我们做得最多的是我们的定位，然后进行投资组合，根据市场调查决定哪些商家可以进入我们的购物中心。

我们已经形成了购物中心产品线，最大的印象城市，印象俱乐部和印象巷(同音异义词)。凭借多年的运营经验，该产品极具竞争力和生存能力，面向中产阶级和家庭消费。

O2o，每个人都会认为电子商务是对我们购物中心的挑战。我们在这个行业工作，认为电子商务应该作为我们的工具。最大的优势是增加购物中心的消费。在过去的“双十一”活动中，我们没有参加“双十一”，那是一次电子商务活动。

“双11”一定创造了消费欲望。在商场活动中，我们有一个“动量剪刀和纸520”的活动。我们已经将消费从商品导向转向社区消费导向，并使用了许多技术手段。在过去的三天里，销售额同比增长了41%。在这三天里，购物中心不可能发生根本性的变化。我们利用电子商务推广手段，积极抽干购物中心的客流，从线上到线下，积极消费，积极参与。

对于商业地产，从长远发展趋势来看，我们的投资模式发生了什么变化？2003年之前，中国购物中心的发展并不是现在的状况。深圳万象市于2004年10月开业。我的家离深圳、深圳和香港很近。2006年，每个人都对购物中心不乐观，因为没有客流。

在过去的一年里，购物中心一直人满为患，现在购物中心仍然很好。万象市项目是万象市系列中最好的购物中心，中国的购物中心已经开始在各个城市发展，尤其是一线城市和二线城市。

从2004年到2014年的十年间，应该是一个快速增长的时期，但也带来了一些问题。我们利用了野蛮发展的阶段。如今，许多商场运营商和开发商都面临着一个统一的同质化问题——很难吸引投资，主要是因为同质化现在对顾客的品味和需求期望过高，所有租户都有很多条件进来，这是同质化竞争的结果。

自2014年以来，许多在购物中心工作的人都失败了，他们在房屋销售中遇到了问题。如果他们拿不回他们的钱，他们就不能支持购物中心，购物中心就会被卖掉。我们在市场上有很多这样的机会。在这种背景下，资产证券化等金融产品应运而生。作为印度电力集团，万科现在是我们的股东，我们更关心的是如何更好地与资本联系和融合。

印度电力集团的对接和合并主要是为了将印度电力的纯商业公司建设成为一个完整的价值链公司。我们在开发、资本和运营的每个阶段都这样做。现阶段，我们更关心的是如何使整个价值链更加完整和不可重复，打造中国最好的商业地产运营平台。

在选择市场的时候，在选择市场的时候，我们绝对不会只看gdp，还会看很多方面，比如城市的科技投资、交通投资、城市的商业投资。杭州的第三产业占全市国内生产总值的61%。这个城市有三个购物中心，我们想建更多的购物中心。我们认为这个城市非常适合我们做商业地产和开发财务管理。

购物中心开业后，就像一家上市公司，上市后才开始迎接挑战。我们有各种各样的资产管理安排，每个购物中心都定期升级，充分发挥社区商业的作用，社区商业有一个很好的平台。

积极处置资产包中的非核心产品，做好差异化竞争。资产管理是一种相对高层次的资产管理。在我们的日常生活中，我们仍然有很多数据资产管理，而且我们是专业的。

目前，我们购物中心和首都之间有很好的联系。我们了解从土地收购、开发、建设到开放以及最终与市场接轨的各个阶段对回报的要求。在这方面我们必须对市场有很好的了解。

我们希望通过我们的开发、培育、控股、运营和资本运营，使购物中心的价值最大化，以满足我们股东和投资者的需求。

来源：简阳新闻