王天兵：投资零售物业应谨慎

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王，黑石集团中国房地产部总裁兼总经理

金融业网站消息2016年11月23日，商业创意年会在香港举行。会议的重点是“中产阶级阶段的商业趋势”，金融业网站报道了整个过程。百仕通集团中国房地产部总裁兼常务董事王在会上发表了题为《中国商业零售房地产投资的机遇与挑战》的演讲，表示对零售房地产投资应持相对谨慎的态度。尤其是小型购物中心、高端购物中心、供需不平衡的商业区和位置不佳的购物中心。

对于区位条件差的商业地产，王认为可以从零售地产调整为写字楼等写字楼物业共用；通过提高利用率、改变租户组合、提升现有管理团队以及提高物业的收入和价值水平。

以下是这次演讲的记录:

王:大家好。今天，我很高兴应视点地产的要求，与大家分享我对中国零售商业地产的个人看法。

补充朱的讲话，并在讲话中针对各位嘉宾提出商业地产和住宅地产的不同观点。商业地产是从每平方米租金中收取的，这使得居住和出售地产更加困难。因此，零售、租金增加和价值增加的目的是增加租金收入。

从我们的角度和投资的角度来看，如何提高租金收入，有必要有机地提高租金的实质，更重要的是，提高销售和每个零售租户的销售，使业主有可能支付相对较高的租金，如果他们经营良好。从几个方面分享我们对商业地产的看法，并从宏观角度分析我们观察到的零售、销售和不同形式。

刚才，各位嘉宾谈到了中国的经济发展，我们可以看到，中国经济正在以偶数的速度发展。首先是工业生产。(左)可以看出，工业增长率已经从两位数下降到6%左右。有趣的是，过去六年个人消费的复合增长率仍然很高，达到了6%。从全国零售增长来看，我们仍然保持10%的增长率。我将具体谈谈10%是什么。10%增长的原因主要是中产阶级的增长、经济转型以及从出口驱动向消费驱动的转型，这是一个非常重要的转型。众所周知，中国的储蓄率相对较高，但其能力相对较强。另一点是城市化进程。从可支配收入的增长来看，可支配收入的比例在过去几年中有所下降，但我们的基数增加了8%以上，这在全球范围内仍然是一个非常高的增长率。

从城市的变化、城市的增长和研究机构来看，我们将讨论2020年中产阶级人口的预期分布及其占总人口的比例。(红色)占中产阶级人口的30%，而(蓝色和黄色)占中产阶级人口的比例较低。比例较大的城市是东南沿海地区。我们认为应该选择商业地产，不能盲目开发地产。我们花这么长时间研究兴趣的原因是一线城市和二线城市选址对于商业成功的重要性。我们认为更大的影响是新加入的行业的影响。当一个购物中心刚刚在一个城市建成时，周围会有新的购物中心，这将会减缓增长率。

从上海到无锡有25个城市，这个城市，(蓝色)这是2015年底的面积，(红色)这是2006-2008年可能预测的新面积，从大约25%增加到接近100%，一些城市的商业面积可能在短期内翻一番。

在过去的七年里，电子商务以大约40%的复合增长率增长。零售额平均增长约10%。根据国家统计局的数据，电子商务产品约占总零售额的15%，新零售额约占33%。(照片)这进一步解释了中国零售业的增长情况。中国零售增长的10%包括日常购物中心和传统商业的增长，包括电子商务的增长，以及汽油、汽车和家庭的增长。如果石油、电子商务和汽车被淘汰，我们仍有大约6-7%的增长率，这还是比较好的。如果你研究一下同店销售额的增长率，这个比例可能会进一步下降。在全国20多个城市，新增供应量可能占到25%，甚至接近两倍。在这种情况下，如果我们想继续深化零售，定位零售和新开业的物业，我们研究主要零售部门的增长，我们可以看到婴儿食品和乳制品增长非常快，增长了近16%。娱乐、餐饮甚至更多体验的增长也是两位数。较慢的增长应该是电脑和电子产品的增长，甚至是奢侈品的增长。你可以看到中国主要趋势品牌的数据。运动品牌阿迪达斯和耐克的年增长率约为20%。一些电子产品出现负增长，奢侈品出现负增长。

根据我们的观察，我们在投资零售物业时应该采取相对谨慎的态度。我们对以下六种性质持谨慎态度。首先，如果这家商场经营不好，如果我重新调整它的商业模式，空的小商场的房间并不大；第二，由于多种原因和人们消费习惯的变化，高端零售在全球范围内都不是一个好的投资选择，更别说不能改变设计结构的物业状况了；第三，商业区等供需不平衡；第四，购物中心的位置不好也是一个消极的选择。

这些房产是不可替代的，就像20万平方米或30万平方米的房产一样，不能在城市的相对核心位置进行复制，就像基础设施一样，无论如何都会被大规模的高品质房产所消耗。管理不善和租户组合不理想可以通过改善管理和调整租户的比例和组合来提高商场的经营管理效果，最终通过提高销售额来增加租金收入。

商业地产是黑石集团的重要投资组合。我们喜欢商业地产的原因(这张图片)给出了一个例子。零售商业地产不同于其他办公地产。第一年的营业收入是3亿，我们希望第六年的营业收入能翻一番。在传统的非商业物业中，可以通过合同增加租金，年租金收入将增加5%或6%。调整租金，我们第一年的租金比较便宜，第二年和第三年就可以恢复市场水平。办公类房产可能从3亿增加到4.5亿。零售物业有本质特征(这张图片)，这可以给我们额外的增长。如果销售好，我们可以通过增加租金来进一步增加租金收入。在管理中提高效率、降低成本、提高业务水平是可能的。最后，通过人流的增长，通过一系列的经历、活动、展览等。，吸引人流，带来额外的销售，最终提高租金水平。零售物业有其不可替代的独特性。它可以提高自己的收入，最终提高自身的价值。

通过我们对商业地产的投资，从以下几个角度，如何转型升级，我们收购地产，发展地产。如果位置不好，我们可以从零售物业调整到办公物业，如共用办公室；通过提高利用率、改变租户组合和提升现有管理团队，可以提高物业的收入和价值水平。

来源：简阳新闻