郭莹辉：三个维度决定城市发展的成败

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2016年博鳌21世纪房地产论坛第16届年会于7月20日至23日在海南三亚隆重举行。本次年会的主题是“房地产的想象:供给面优化和结构平衡”，金融板块的网站将为您直播图片和文字。

北京科技园建设集团董事长郭发表主旨演讲。

以下是书面记录:

郭:

下午好，我的朋友们！我在这里与你们分享我们新城市和新区的发展，分为四个部分。

第一，新市镇和新区的发展现状。我们已经谈过新城新区的一些模式，我们对它们很熟悉。我们在世界上稳步发展。在这个过程中，我们的公园实际上是城市化的一个重要起点。在过去的20年里，我国的新工业区不断地承载着整个工业的发展。因此，工业园区不仅是经济补贴，也是各种城市发展过程中对城市发展的补贴。

现在，像我们城市的发展，公园也有过剩和问题。我们说在未来的新型城市化中，工业园区是否可以作为城镇的发展路径。让我给你举个例子。这个例子是北京南部的基础开发区，它是北京20年历史以来的三个新城之一，从一个工业区到连续的工业叠加。从这一逻辑出发，我们可以打通路径，也期待着新的城市化能否按照区域规划的理念进行建设和应用，我认为这也是可能的。

在过去和将来，我们都提出，从开发商到城市运营商的转变可以成为开发商专业程序的一个方向。从当地政府那里了解到一个地区是由市场主体经营和管理的吗？首先，让我们和你一起解决。在晨间论坛上，新塘区一个21平方公里的项目建成了。我们的本质是操作五行。这五种元素可以加工成一个新城市。这五个要素是工业、土地和金融。这些功能是四大功能:生产结构、就业结构、消费结构和居住结构。随着工业的引进、就业人口的吸收、消费模式的引导和生活方式的改变，专业园区自然会成为生产和城市的结合体。

新城和新区成败的三大因素是，第一，它能否承载城市战略。第二，政府的角色是否到位。第三，经营企业是否专业化。一个城市的成功和失败可以从三个维度来判断。从长期的园区建设到现在的工业新城开发，我们的企业是一个综合性的企业。刚才，我们已经采用了概念方向。事实上，我们关注的是企业和政府基于ppp购买服务的模式。我们还研究我们和政府之间存在哪些业务模块，并通过这些模块完全构建它们。

八快模式是我们企业打造的。首先，研究行业。这个城市需要二维产业，而二维产业是我们从gdp到经济基础生产的制造业。第二，围绕制造业服务业，这两个行业有不同的产业结构1.5，3和3.0。

第三，政府和企业之间的合作，我国政府和企业都考虑通过现有的或已有的法律制度来保护这两种制度。

第四，金融主要是资本和资本运作，这是我们的金融运作。

第五，项目投资政策体系，由于新城区和新区的项目投资是由政府合理组织的，各种形式的最合适的投资者不是出最多钱的土地购买者。

第六，在规划中，有生态和智慧。过程控制是城市发展和运营中最基本的操作。

第七，如果一个城市没有良好的管理和优质的服务。

第八，既然城市的社会问题也是政府的问题，据说开发商和经营者都有代理的义务，所以这块土地有一个根据经济和非经济指标的政府系统。

在我们的法律体系中，由于我们支持ppp模式，所以ppp模式合同中的很多内容都需要进行打包，这涉及到发改委和住建部的管理，更重要的是地方预算保证按时结算，这些都是零敲碎打的政策。

目前，最大的问题是上位法。新城新区ppp是多个目标的组合，因此法律问题是制约新城新区通过市场竞价运作的主要难点。区域开发商和政府签署的许多协议是地方政府的力量，而不是法律的支持，这是我们要解决的问题。

我们有时间研究新城新区的运作模式。这就是我们要分享的，谢谢！

来源：简阳新闻