潘继军：富力美好置业已经成长起来

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摘要:“这13年都是几何级数增长，从2003年的不到2000万增加到2015年的5.5亿，增长了25倍。”

编者按:2016年的中国商业是一幅飞速发展的画卷，但它并不完美，仍然缺乏百年商业沉淀的基因。

面对中产阶级时代汹涌澎湃的商业潮流，处于变革和创新漩涡中的房地产企业应该如何及时把握市场要领，抓住商业发展的机遇？

今年年底，视点房地产新媒体将成功举办前三届年度商务会议，并首次在香港举办2016年度商务会议。

进入2016年商业年会，引领并记录商业地产发展的号角，策划并推出了《2016年商业年会特色》系列报道。

视点地产网作为专门负责广州商业地产项目运营的R&F地产的平台，R&F美豪地产(000667，BUY)并不出名，但它在13年里实现了25倍的无声增长。

“这13年是几何级数增长，从2003年的不到2000万增长到2015年的5.5亿，增长了25倍。”说起公司十年来的发展，广州美丽房地产开发有限公司总经理潘颇为自豪。

R&F美丽居屋的成长无疑是R&F地产在商业地产领域的成功案例之一，但广州并不是终点。如今，随着中国经济的快速发展，对商业地产的需求日益增加。R&F地产以其战略眼光，将其商业布局扩展到中国的许多城市。据报道，R&F地产不仅在全国许多城市建造了许多高品质的商业建筑，还拥有购物中心，如北京R&F广场、成都R&F广场、天津R&F广场和R&F海珠城。此外，还与万豪国际、凯悦酒店集团、洲际酒店集团、希尔顿酒店集团等世界知名酒店连锁管理集团合作，共同打造了一批星级酒店。

「展望未来，商业物业的投资、发展和管理将为R&F物业注入更令人振奋的活力。」

富力美豪购房

2003年，R&F地产的两位老板李思廉和张莉，根据当时的市场环境和企业的战略发展需要，开始涉足商业领域。同年，“广州R&F美丽房地产开发有限公司”作为R&F地产的全资子公司成立。也就是在这一年，成为了美丽家园的一员。

回顾过去13年的发展，R&F美丽地产实现了几何增长。这次成功的背后，不仅有R&F地产两位老板的支持，各级部门的配合，美丽地产团队的共同努力，也有很多教训和失误。潘回忆起美丽地产运营的第一个商业项目，坦言当时自己从未做过商业地产，各方面都很缺乏经验，走过了很多弯路。

据介绍，当第一个项目“R&F儿童世界”吸引投资时，成千上万的人到场购买店铺，一天的入住率接近80%。然而，这并不像我开业时想象的那么顺利。由于大多数顾客租用商铺是为了投机，而不是为了做生意，所以商铺的实际开工率很低。

吸取教训后，R&F美地产选择向批发童装的老人咨询学习。然后，根据以前的经验，项目被重新调整，炸店的顾客被清除。与此同时，一系列的投资规定被建立起来:第一，同一客户不能租超过两家店铺；其次，我们必须审查客户资格，看他们是否有批发童装的经验；第三，必须要求客户准时运营；第四，顾客在换店前必须得到批准并支付一定的费用。

在制定了这些规定之后，R&F儿童世界终于繁荣起来，入住率达到100%。市场上的所有客户都在真正做生意，基本上消除了投机现象，R&F的第一个美丽的自置居所终于开始拍摄。

后来，随着R&F地产进入商业领域，R&F美丽地产承接了越来越多的项目。目前，福美地产负责运营和管理，包括福美中心、福美海珠城、福美现代广场、花都狮岭皮革城、花都国际空港综合物流园区，以及广州福美各个区域的底层业务..

整个R&F美丽地产团队也在壮大，现在已经有600多人了。不算社区的底层业务，有近10个项目负责运营和管理。

除了商业地产业务，R&F美豪地产还负责二手房、写字楼和商铺交易等中介业务。它不仅承接R&F地产的物业，还承接其他开发商的物业。

商业地产应该放错地方

经过13年的发展，R&F美丽的居者有其屋得到了发展，同时国内商业地产环境也发生了翻天覆地的变化。

其中，电子商务的兴起对线下业务的影响不容忽视。在这种环境下，R&F美丽地产拥有的项目也难以独立。

据悉，在电子商务、政治和经济环境的多重影响下，原本100%入住率的R&F儿童世界自去年下半年开始陆续出现。此外，之前驻扎在R&F现代广场的家乐福也因电子商务的影响而退出。

为了帮助企业渡过难关，R&F美丽地产根据市场情况给予了一定的扶持政策，包括租金优惠，第一种是半年或一年。

“虽然与商家有合同条款，但应根据实际市场情况进行优化和调整。当商人没有生意时，如何支付租金？这是为了赶走客人，这是行不通的，商人很难招募。”

同样，R&F美丽地产也在R&F海珠市使用。据报道，海珠市第一批商户实际享受的免租期将比合同约定的多，试用期内的相关费用已经减免。

“我们先放水养鱼，等流行起来再谈。”

除了电子商务的影响，随着住宅房地产的发展面临天花板，越来越多的开发商开始进入商业房地产市场，这也使得泡沫和同质化问题越来越严重。

“找到项目的位置至关重要。要做商业地产，你必须知道如何放错地方，不要同质化，同质化是行不通的。”这是R&F好房地产在激烈的市场竞争中坚持的理念。

这一理念也直接反映在R&F美丽的居者有其屋项目的投资策略中。据报道，R&F海珠城正式开业后，吸引了大量商家，尤其是餐饮业，许多同类型餐饮品牌都想挤进去。“但我们希望被放错地方，不希望每个人都成为恶性竞争，所以我们最终只选择一个相同类型的品牌。如果每个人都同意这些企业将进驻，这真的可以很快提高入住率。即便如此，我们仍然希望市场上的商家能够更加多样化。”

在经营花都国际空港综合物流园区时，为了与周边农户建造的简易仓库形成错位竞争，f & f美豪地产根据客户需求量身定制了冷库系统。虽然这大大增加了开发成本，但最终的效果是降低了客户的运营成本，增加了项目的租金收入，从而实现了双赢。

从批发市场、商场、物流园区、写字楼，R&F好地产经营管理的商业项目类型并不单一，但正是面对这些不断的挑战，R&F好地产团队完成了从最初的“新手”到现在的成熟转型。

“这么多年来，这些项目都是我们自己搞的，我们负责运营、管理和招商。现在我们整个团队都成长了。”

以下是视点房地产新媒体对广州美丽房地产开发有限公司总经理潘先生的采访:

观点地产新媒体:R&F美丽地产的项目规模有多大，主要业务是什么？

潘:我们公司成立于2003年底，至今已经13年了。李思廉和张莉两位老板成立了广州R&F美豪房地产开发有限公司，这是本集团的全资子公司。

2003年，公司的年租金收入不到2000万元，这应该是过去13年的几何增长。租金收入增加了25倍，从2000万元增加到2015年的5.5亿元。去年，R&F的美丽家园拥有量占了R&F房产商业收入的最大比例。所有这些成就都离不开两位老板的支持、各级部门的配合以及美丽地产团队的共同努力。

现在整个R&F美丽地产团队有600人。如果不算社区里的商店，大约有10个项目。第一个商业项目是R&F儿童世界，这是一个童装批发市场。该项目的准备工作始于2003年底，建筑面积近3万平方米，400多家店铺。当时，我刚刚加入R&F地产，没有商业地产方面的经验。

那年年初，成千上万的人排队购买商店，入住率接近80%。我们都很开心。因此，在招商完成后，我觉得在开业前有些不对劲。许多顾客不租一家店，他们租五六家，甚至十家有八家。这些人是来炒股的，等着炒价格，而不是自己做生意。因此，所有租来的商店都关门了，所以空被关在那里。这对后续的投资推广有很大的影响。许多潜在的顾客走进来，发现商店都是空式的，就转身走开了。

后来，我们也对此进行了反思，我们在各方面都确实缺乏经验。最后，我们决定向做童装批发的老人请教和学习。然后，根据之前的教训，顾客被重新洗牌，所有的油炸店被清理掉。投资促进也制定了规定。首先，同一个顾客不能租两个以上的商店；其次，我们必须审查客户资格，看他们是否有批发童装的经验；第三，必须要求客户准时运营；第四，顾客在换店前必须得到批准并支付一定的费用。通过这些规定，基本上，市场的其余部分是真正做生意的顾客，很少有投机商店。

事实上，业内许多专家都说服你，你的整个团队没有做过，也没有经验。如果你在三到五年内不这样做，这个项目就不会繁荣。如果你雇佣他们的管理团队来管理它，你可以保证它会很快完成。那时我们也和他们谈过几次。因为管理费很贵，我们最终决定自己做。结果，我们在不到一年的时间里就开始了，入住率是100%。基本上没有客户在投机。因此，这个项目获得了成功，这是R&F美丽地产的第一个项目。

观点房地产新媒体:为什么在第一个项目启动后，你没有选择制作更多的拷贝？

潘:这很困难，尤其是近年来，电子商务的影响也很严重。本项目完成后，集团主要将我们定位为广州，因为其他地方已经在各地设立了区域分支机构，当地的商业项目将由当地政府管理。我们整个R&F地产分成几个大区域，一个是北方电影，即北京公司负责华北，还有一个广州公司负责广东和附近几个省，还有海南的地区公司，都分成几个大块，我们主要负责广州。

除了儿童世界，富力美豪地产现在还管理商业项目，如海珠区富力现代广场、海珠市富力和华都国际空港综合物流园区。现在，空港物流园区建成后，总面积超过1500亩，建筑面积123万平方米，位列中国前四。目前，已建成40多万平方米，出租30多万平方米，入住率近90%。一些行业领袖已经在这个空港物流园区落户，例如，中国烟草总公司下属的几家公司，其中一家租用了近10万平方米。还有中国最大的领先制药企业国药集团，它在这里有一个配送中心，并花费数千万建造了一个冷藏系统。该系统非常先进，许多药物都有不同的温度要求，因此可以根据不同的要求进行设置。

现在整个项目还不到一半。明年，我们将准备建立一些冷库，可以储存新鲜蔬菜，牛羊肉，红酒，药品等。现在国药集团自己的仓库是不够的，需要继续建设。我们准备根据他的要求为他量身定做。

现在，最大的物流公司ProLogis也在寻求与我们合作，因为他们有客户和管理经验，我们有土地资源和建设经验，并且仍在谈判中。

观点地产新媒体:R&F美豪地产旗下有相当多的项目类型，几乎没有类似的项目。

潘:花都还有一个狮岭皮革城，现在由美豪房地产管理。皮革城已经运营了近20年，最初隶属于盛迪集团。本项目一至五期由R&F美豪地产管理，其余八至十期由R&F地产另一部门开发。它曾经是空的一块土地，但现在建设已经开始，总建筑面积约20万平方米，这是准备建成一个综合体。未来，整个项目将不仅是一个皮具批发城市，还将包括酒店、写字楼和餐厅等商业设施。

此外，我们还有一个R&F海珠城，今年6月30日正式开业，总建筑面积13万平方米，其中8万平方米的写字楼已经售罄，其余5万平方米的购物中心由R&F美豪地产经营管理。还有R&F中心，珠江新城的一个写字楼项目，以及R&F地产各个区域的底层业务。除了管理商业项目之外，R&F美豪地产还设有一个销售部门，负责二手房、写字楼和商铺的销售，这些部门将接管R&F自己的房产和其他开发商的房产，就像中原地产一样。

观点房地产新媒体:近年来，电子商务对线下业务产生了巨大的影响。R&F美丽地产旗下的批发市场和商场受到影响了吗？有一些对策。

潘:有影响，比如儿童世界。在前几年，入住率是100%，没有one/きだよ/shop.然而，自去年下半年以来，已经有空商店一个接一个。一个是电子商务和整体经济环境的影响，另一个是中东战争。童装在儿童世界主要是出口，大部分目的地是中东和非洲，所以生意相对不如往年。

根据市场情况，我们也向两位老板请示，希望能给商家一定的扶持政策。在了解了实际情况后，他们也同意我们的做法，比如在租金上给一些折扣。因为市场不好，我们必须帮助企业渡过难关。虽然与商家有合同条款，但应根据实际市场情况进行优化和调整。当商人没有生意时，如何支付租金？这是为了赶走客人，但它不会起作用。商人很难招募。

这就是我们在海珠市所做的。第一批试营业的企业实际享受的免租期比合同约定的多一点，试营业期间的相关费用由我们减免。把水和鱼放在第一位，先做，给未来带来流行。

观点房地产新媒体:除了电子商务的影响，商业地产同质化和泡沫化的问题越来越严重。你认为这种现象怎么样？我们如何保持我们独特的优势？

潘:关键取决于这个购物中心的定位。每年都有许多新的购物中心出现，尤其是在一些二线城市，而且数量相当大。

比如佛山，离广州这么近，有几十万平方米的商场，那么有多少商家能占这么大的面积呢？结果，出现了供大于求的局面，许多品牌企业，尤其是外国品牌企业，都被中国所有者毁掉了。在他们自己的国家，甚至在香港，他们也不会提出这样苛刻的条件，即他们来中国时会变得特别苛刻。

要做商业地产，我们必须知道如何错位，而不是同质化，同质化是行不通的。

观点房地产新媒体:经过这么多年的发展，R&F美丽地产在商业地产的经营管理方面已经比较成熟。

潘:我想应该是。起初，许多外部业务团队希望充当我们的项目代理，但最终，我们自己构建了这么多项目，我们负责运营、管理和投资推广，他们最多只是顾问。

观点地产新媒体:在过去的13年里，R&F美丽地产的业绩增长了25倍。在你的期望中，公司接下来会有什么样的发展？

潘:今后，我们要走地产的发展战略。目前主要集中在广州，但也不排除广州周边的一些项目可能会交给我们运营、管理和招商。

来源：简阳新闻