邢彪： 破解“资产荒”关注第四类资产REITs

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观察资产管理市场，一方面，有许多项目需要融资和可以投资的资产，另一方面，有大量的资金需要投资，但它们不能准确匹配。过去一年，资产的实际回报与投资者的预期回报之间存在差距和不匹配，导致缺乏风险较低、回报较高的资产。

鹏华基金副总裁邢彪7月16日在《21世纪经济报道》主办的“2016中国资产管理年会——重大资产配置主题论坛”上表示，在此背景下，机构投资者除了关注二级市场的股票、债券和现金存款外，还在探索一级市场和一级市场、二级市场的股权投资机会，积极探索第四类资产。第四类资产的代表是房地产投资信托基金(reits Fund)。

房地产金融化的最佳选择之一

房地产投资信托基金对资产管理行业来说并不陌生。在海外发达市场，reits是一个成熟的资产类别，其市场价值在资本市场中占有重要地位。

以美国市场为例，根据全国房地产投资信托协会(nareit)的统计，截至2015年底，美国所有股权reits的市场规模接近9000亿美元，其中约有200家reits在纽约证券交易所上市，2015年平均日成交量超过60亿美元。从投资收益的角度来看，在过去40年里，美国股票型房地产投资信托一直以13.72%的年化收益击败所有其他类别的大型资产。

从中国的角度来看，房地产业仍然是一个国民经济支出行业。如何在控制风险的前提下化解房地产行业的系统性风险，盘活现有资产，提高投资收益，已成为当前亟待解决的问题之一。

作为资本密集型产业，房地产业高度依赖金融。在经济转型和金融体制改革的过程中，摆脱单一的房地产信贷，发展多元化的房地产金融将成为政策的主要方向。

邢彪表示:“在上述背景下，reits是中国房地产金融多元化的最佳选择之一。通过房地产投资信托，可以优化房地产企业资本结构，促进房地产企业向轻资产转型，有效化解当前房地产金融风险。此外，reits作为一种结合房地产和证券的特殊投资产品，可以有效地补充股票和债券等市场，满足多层次的投资需求。”

房地产投资信托制度在股权公开发行中的突破

据了解，2013年初，深圳证监局在中国证监会的指导下，开展了在前海设立公开发行reits的相关研究和推广工作。鹏华基金与前海金港、万科集团、上海浦东发展银行(600，000，BUY)、深圳证券交易所等机构合作，推出中国首只公募房地产投资信托基金——鹏华前海万科房地产投资信托基金(Aiji，净值，信息)。

该产品是我国房地产投资信托基金股份公开发行的一个重要制度突破，通过资本市场调整房地产融资结构，推动住房制度改革。截至今年7月8日，该产品已成立一年，累计收入接近10%。

此后，其他金融机构对房地产投资信托的探索和实践相继落地。包括年初在上海证券交易所发行的上海浦东发展大厦reits项目，以及6月份AVIC信托和东方证券(600958，BUY)资产管理也分别发行了两个reits产品。

此外，房地产企业还通过在海外发行房地产投资信托基金，探索从“重资产”向“轻资产”的转变。去年底华联集团率先在新加坡发行reits后，绿地控股(600606，BUY)也宣布了今年上半年在新加坡发行reits的计划。

尽管一些试点产品已经落地，但在国内法律框架下发展房地产投资信托基金仍存在各种制约因素。在邢彪看来，房地产投资信托基金的发展有两大制约因素。

首先，现行的税收政策是制约我国reits发展的主要障碍。根据我国现行税制，房地产资产在交易和持有环节有两种税种，包括交易环节的土地增值税和资产转让环节的高所得税；持有过程中的财产税和增值税。从商业房地产的租金收入中，要缴纳增值税、一定比例的房产税和高所得税。房地产投资信托基金获得股息后，个人也要缴纳所得税。在缺乏税收激励的情况下，在成熟市场上，房地产投资信托基金的回报率基本上不可能达到有竞争力的水平。建议有关部门在税收政策上给予适当支持。

其次，房地产投资信托基金的发展需要一个完善、规范的法律框架。国外成熟市场的Reits一般是在完备的专门法律法规的帮助下发展起来的。目前，国内相关机构已经在研究制定和推出reits法律法规。如果有政策法规的支持，它们将迎来快速发展的机遇。

来源：简阳新闻