孙宏斌的地王化解术：不买地了 并购被低估项目

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引导阅读

孙宏斌，曾经疯狂地想成为土地之王，现在意识到了土地价格的高风险。融创中国今年在北京土地拍卖市场注册了几次，但包括昌平和大兴在内的拍卖最终都没有参与。据管理层透露，公司今年谈了几次新的并购，并购的前提是找到他们认为目前相对低估的产品。

4月27日，很少出现在朋友圈子里的融创中国董事长孙宏斌转发了北京第一医院的广告。该房产价格高达16.5万元/平方米，有可能成为中国成交价格最高的豪华住宅项目。

北京一号院是孙宏斌三年前通过公示赢得的土地王项目。当时的底价高达7.3万元/平方米。征地和开放已经三年了。

孙宏斌已经意识到土地国王的风险。在接受《21世纪经济报道》采访时，他表示，由于征地成本相对较高，北京的许多项目已经变成了豪宅，但出售的项目处于亏损状态。北京和上海的许多地产商迟迟没有进入市场，因为进入市场可能很危险。

曾被称为“征地妄想症”的孙宏斌，很少出现在土地拍卖中，却变成了“M&A热”。5月19日，融创中国宣布将以43.94亿元人民币收购莱蒙国际位于燕郊、上海、南京、杭州、深圳和惠州的7家项目公司的全部股份。

解决土地国王

北京第一医院上市比预期晚了一年。

在北京的豪华住宅市场，标天价不一定卖天价，但是因为土地贵，北京第一医院需要真正卖天价。该项目目前的交易单价为16.5万元。根据孙宏斌的预期，湖滨房需要以30万元/平方米的价格出售。

虽然孙宏斌声称延迟进入北京一号院是因为流程复杂，样板间总是有一些不尽如人意的地方，但对于北京市场来说，北京一号院进入市场的压力并不小，因为北京市场总体来说比较豪华。

这是一个不难理解的逻辑。孙宏斌解释说，当一套房子(总价)超过3000万元，甚至达到1亿元时，世界上的富人有很多选择。此时，选择你的房子的机会非常小。

融创中国北京公司高级副总经理楼延庆表示，5月的第一周，北京第一医院的认购金额为5亿元。据测算，其主推公寓面积在249平方米至1000平方米之间，对应5亿元的客户数量应该在5至10家之间。

作为融创大厦的贸易商，楼延庆的任务就是寻找这样的客户。楼延庆透露，他们已经接待了很多客户，目前售出的客户中有30%-40%几乎是家喻户晓的名字。

金字塔顶端的顾客比豪宅还少。其中一个细节是，为了显示房子的珍贵，楼延庆本来希望在看到样板房的特别之处之前先在北京第一医院预付100万，但被孙宏斌拒绝了。就这样，楼延庆被提拔到了北京东二环使馆一号院。工程价格为12万元/平方米。

市场变化很快，尤其是奢侈品市场。北京第一医院的客户定位与融创中国团队的初始定位仍有差距。楼延庆说:“从目前的客户群结构来看，客户是中国最精英、最阳光的成功人士。我们发现，70年代和80年代以后，他们成了主力军。”

在过去的房地产市场，时间是拯救土地国王的最好良药。开发商最终可以通过囤积土地来选择出售的好时机。然而，随着高价成为一种普遍现象，奢华变得越来越明显。

cric研究员杨克威表示，在行业逃离序列和城市市场日益分化的时代，项目交易员的想法和能力差异很大，这让土地之王的每一个“钱景”都充满了不确定性。因此，以往“冲动”的后果只能在项目定位、产品设计、促销和社区服务等所有后续环节中尽可能得到解决，最终形成良性循环的闭环。

杨克威表示，由于征地成本较高，单位价格的土地需要以较高的销售价格出售，以确保企业的发展利润。这样的单价土地往往需要等待市场机会才能进入市场。

应对泡沫

不是所有的土地国王都能随心所欲地“松绑”。传包裹的游戏越来越强了。

自2016年以来，土地市场一直处于高温状态。从年初开始，“面粉比面包贵”似乎成了常态，南京、苏州、合肥、杭州和上海的土地国王的记录也一再刷新。

曾经遭受高价格冲击的孙宏斌也看到了市场风险。孙宏斌说:“每个开发商对买地都有自己的看法，但我认为风险特别大。随着房价的快速上涨，空多年来的房价涨幅已经消失，而且地价比房价还快。经济形势正在走下坡路，但房地产脱颖而出，这绝对是错误的。苏州的房价这么多年来一直是2万元/平方米，南京的房价还没有超过3万元/平方米，但现在的地价已经超过了3万甚至4万元。”

孙宏斌很少正面断言土地价格存在泡沫。并说他们会非常小心。

北京地区总经理洪净透露，该公司今年已多次在北京土地拍卖市场签约，但昌平和大兴等地的拍卖最终都没有参与。“不在土地公开拍卖市场上拍地并不是因为我们不拍新项目。我们谈了几个新的并购项目，利润更适合我们。”

M&A的前提是找到他们认为目前相对低估的产品。例如，今年7月，融创中国将很快推出北京第一庄园别墅项目。他们认为，近年来，与北京公寓的增加相比，别墅的价值被低估了。

北京一号庄园，原名东方普罗旺斯，位于昌平北七家镇，是一个有着十年历史的老项目，建筑面积比为0.3。东方普罗旺斯原本计划拥有550套独栋别墅，但仍有150套独栋别墅和5万平方米的公寓别墅出售。据说有76栋别墅获得了销售许可证。其主要公寓单元的总价为4000-7000万元，还有12栋10英亩的王级产品的复合建筑，声称总价从3亿-5亿元开始。融创中国此前表示，该项目总价值将达到100亿元人民币。一个公开的信息是，毛大庆，尤克工作室的创始人，住在这里。

并购仍在继续。5月19日，融创中国以43.94亿元人民币收购了柠檬国际在三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳和惠州的7家项目公司的全部股份。

在高地价的风险下，虽然孙宏斌得意地比市场反应快了半拍，但也有他的无奈。“我们想在北京和上海买地，但是地价太贵了。我们数不过来。”对于昂贵的北京市场，作为开发商，孙宏斌给普通买家的建议是买二手房。

来源：简阳新闻