朱中一：今年房地产市场将好于去年

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2016年度意见论坛于3月22日在广州举行。原中国房地产协会副会长朱在论坛上表示，今年的房地产市场整体将好于去年。目前，市场销售企稳回升，差异化严重，库存严重，是一个现实情况。

朱主要从三个方面分析了房地产市场。他认为，首先，今年的房地产市场将比去年好。许多房地产指标开始复苏，超出预期。例如，房地产开发的增长率从去年的1%上升到3%，但这是否是目前房地产的转折点还有待观察。虽然1-2月略有上升，可能会有一个轻微的波动期，但总体上会逐渐稳定下来。除了一些城市将有两位数的增长率，大多数城市将保持一位数的增长率。

其次，在分类指导和地方政策的引导下，今年的市场能够平稳运行。分类指导、以城市为基础的政策和加强地方政府的主要责任是今年监管的基调。为了促进房地产和城市化的协调发展，我们可以更好地解决高库存的问题。对于大多数四层城市来说，消化库存是有希望的。

三是推进房地产市场供给侧改革。由于房地产的一大主导部分是政府，房地产开发的规模和数量来源于政府主导的土地总供给、土地区位和土地价格。3.四线城市的库存这么大？这是因为我们过度依赖土地融资和房地产。

以下是书面记录:

朱:各位房地产界的同仁们，新闻界的朋友们，大家早上好。我很高兴被邀请参加2016年度观点论坛。根据组织者的要求，我想就今年房地产市场的走势发表一些看法。

我觉得这次论坛选的时间很好，就是两会之后，两会有两个显著的特点，一是政务公开，包括有关部长就部长通知回答问题，住房和城乡建设部部长、国家发改委和财政部领导专门召开了新闻发布会，所以他们的意见很透明。另一个特点是关于十三五规划的讨论。“十三五”规划的内容非常全面。只要你仔细看，你就能找到答案，所以我认为这就是为什么我们见面的时间更好的原因。

我想结合自己的学习经验谈谈目前的房地产市场，并补充一点理解，因为我刚才说一些核心观点已经被领导们充分解释了，关键是如何具体看待。我想从三个方面谈一谈。

首先，今年的房地产市场整体上将好于去年。关于当前的房地产市场，住房和城乡建设部部长陈在3月5日和3月15日谈到了当前市场的三个特点。一是销售的稳定和恢复，二是严重的差异化，三是严重的库存。我完全同意这三种观点。就数据而言，国家统计局公布了1-2月中国商品房销售面积和销售量，同比分别增长28.2%和43.6%。在销量的带动下，全国房屋的新开工面积和竣工面积也改变了去年分别下降14%和6.9%，分别增长13.7%和28.9%的局面。房地产企业征地面积同比下降幅度也在缩小，土地交易价格由同比下降23.9%变为同比上升0.9%。房地产开发投资的增加也改变了过去两年持续下降的局面，从去年的1%同比增长到3%。从这些数据中，我们可以看出市场已经开始复苏，或者说复苏的时间比我们预期的要早。但与此同时，我也在想，这次复苏的势头是市场的转折点，还是我们的投资开始增长？我想我们需要观察一会儿。由于四线城市的去库存压力仍然很大，一线和二线城市，包括一线城市和一些发展迅速的二线城市，现在可能会在政策上进行调整，尤其是在房价上涨之后。所以这两者仍处于变化过程中。

但就全国而言，虽然在四线城市，尤其是在人口净流出的城市，销售有点困难，但要使其销售额增长就更难了。但总的来说，在去库存化的强大力量下，四线城市的市场总体会更好。其他城市，尤其是一线的热点城市或二线的热点城市，可能需要降温，但这种降温主要是由于价格下降，我认为销量不一定会下降。在其他二线城市，我认为销量会上升，所以市场的整体判断会更好。

至于投资，正如我刚才所说，虽然1-2月份略有增加，可能会有一个轻微的波动期，但总体来说，会逐渐稳定下来。当然，这种稳定不会像过去那样回到两位数增长的局面。这可能是一位数的增长，但对于单个城市来说，两位数的增长不成问题。因此，我认为今年的市场整体上比去年好。

二是在分类指导和地方政策的引导下，今年市场运行平稳。自2014年以来，市场的区域差异越来越明显，尤其是今年1月和2月，当一线城市和部分二线城市的销量增加时，价格也随之上涨，四线城市和部分二线城市的销售不畅，库存增加，房价下降。这无疑给监管带来了困难。因此，分类指导、城市政策和强化地方政府的主体责任自然成为今年调控的基调。针对深圳、上海、北京等一线城市和部分二线城市房价上涨过快的情况，住房和城乡建设部部长在3月5日和3月15日的会议上提出了进一步加强调控的五项措施，包括严格限购政策和财税金融政策，增加土地供应，增加中小商品住房和经济适用房供应，打击各种违法违规行为，政府要积极引导舆论，有关部门其他领导也表达了同样的声音。地方政府，尤其是深圳、上海和北京的领导人，也在会上表达了他们的意见，并进一步采取措施稳定房价。因此，我认为在中央政府和地方政府的共同努力下，稳定房价总会取得一定的成绩。

今年2月底，我国商品房销售面积从去年的7.18亿平方米增加到7.39亿平方米，比去年年底增加2077万平方米，比去年同期增加15.7%，因此有必要采用所谓的“商品房面积”指标。

我们的高库存是前几年一些地方发展不佳的结果。这也是一些地方过度依赖土地融资和房地产的结果。在其他地方，城市化已经变成了一场城市建设运动。在其他城市，经济转型发展滞后，内生动力不足，人居配套设施不足，人口聚集能力的缺乏与居民致富能力的缺乏密切相关。解决这些问题真的很难。这是一个系统工程，但我认为有必要制定总体规划并稳步解决。住房和城乡建设部去年就提出来了，有些问题很容易解决。例如，已批准的土地尚未开发，可转化为旅游地产、老年地产和新兴产业用地，棚户区改造期间货币化安置比例将逐步提高。此外，将调整经济适用房的实现模式，推进公租房的货币化和修复，重点是盘活存量。这些地方正在这么做，这是一个相对容易的问题。我认为最困难的问题，也是消化存量住房的最大潜力，是如何刺激农业转移人口在城市购买和租赁住房。我认为这个问题是最难的。坦白说，两年前，我在向NPC财经委员会副主任汇报时，也谈了一个观点，那就是促进房地产和城镇化的协调发展。我说，要解决的实际问题是如何解决2亿农业转移人口住房中的两个老鼠洞问题。所谓“两个老鼠洞”，是指两亿流动人口在农村有房子，但他可能不是一个人住，老鼠可能来来去去，但他在城市，他买不起或租不起房子。他住在地下室，住在小屋里，还带着老鼠到处跑。当然，这个问题是一个系统工程。目前，人口流动和城市化政策涉及土地制度改革等一系列问题。所以我认为这是核心问题。目前，“十三五”规划中有很多措施，包括财政支持政策、土地挂钩政策、宅基地改造政策等。我认为随着这些政策的逐步实施，解决这些地方的库存问题仍有希望。因此，我说，三个四线城市的股票仍然大有希望。当然，人口净流出的城市可能更加困难。

第三，建议提倡供应方改革的理念，认真指导政府和企业的工作。推动供应方改革确实是一个好话题。在房地产行业，我特别主张推进供应方改革。就房地产供应方改革而言，政府是一个重要的主导部分。房地产开发的规模和数量，其来源是政府主导的土地总供应量、土地区位和土地价格。此外，我们需要开发多少，当然也有市场因素，但如果政府计划得好，可能会减少盲目性。为什么四层城市的库存这么大？这是因为我们过度依赖土地融资和房地产。因此，我认为如何促进未来房地产业的健康发展，就是要进一步研究未来的供方改革。作为一个企业，如何通过供方改革更理性地分析市场，如何通过供方改革提高我们供应产品的质量和效率，当然，还有一个商业问题，包括政府提倡的老年房地产和旅游房地产，我们将在这方面进行深入探讨。当然，我们也可以通过开发等方式拓展外部市场。我认为如果这些问题得到解决，我们的市场将会健康发展。

来源：简阳新闻