任志强：去库存期间房地产税不会出台

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2015年是去库存化的第一年，包括中央经济工作会议的去库存化指示，降低RRR和降低利率的政策的出台，以及在购房层面的刺激政策的出台，所有这些都有利于去库存化的实现。“宽松”将是2016年房地产市场的关键词。任志强认为，在去库存化时期，房产税不会出台。

我们的记者王赢从北京报道

2015年，中国房地产市场整体处于高库存状态，而房地产投资增速持续下滑。进入2016年，大多数业内人士仍认为今年将是去库存年。

"目前，它主要消化股票，而不是抑制房价."任志强在“乐居创新峰会”上透露，他预计中央政府将采取一些措施消化库存。

中国房地产协会副会长苗乐如也在“2016金凤凰全球中国房地产峰会”上表示，“我们国家过去搞的是经济适用房、经济适用房、限价房，现在北京自己搞的是经济适用房。抓住发展机遇应该是2016年整个市场的基调。我们现在面临着去库存化的局面，需要开辟新的需求点。”

什么是真正的库存？

任志强认为，目前房地产市场的库存状况比2008年还要严重。

“2008年，在政策刺激下，2009年房价迅速上涨，2010年房地产市场开始回暖。这是因为2008年房地产市场没有大量库存。之所以比2008年更糟糕，是因为现在有大量库存。”

根据任志强的计算，目前的库存接近7亿平方米，这是指已完工但尚未售出的房屋。这包括4亿多平方米的住宅建筑，2亿多平方米的办公楼和公共建筑，以及未售出的已建成车库和其他领域。

根据任志强的分析，目前最大的问题是相当一部分库存无法消化。“就中国近13亿平方米的房地产销售面积而言，近7亿平方米的库存并不多。但问题是有大量库存难以消化。换句话说，它只会被放大，不会因为任何政策而被消化。”

任志强的担忧主要在于三四线城市。从监测数据来看，经过近一年房地产市场的宽松刺激政策，大多数一、二线城市的整体库存状况已开始好转。

根据易居房地产研究所的监测数据，截至2015年12月底，35个监测城市新增商品房总存量为2.609亿平方米，同比下降1.0%，同比下降4.4%。2015年9月，在连续6个月环比下降的基础上，库存规模首次上升。在第四季度，它显示出逐月下降的趋势。与此同时，在库存同比增速连续53个月保持正增长后，8月份首次出现负增长。这一趋势从9月持续到12月。换句话说，库存规模连续五个月出现同比负增长。

2015年12月，35个城市新建商品房的存贷比是11.8，这也意味着市场消化这些存量需要11.8个月，比11月份的12.3个月低了0.5个月。目前，储蓄与销售的比率在近28个月达到新低，大致相当于2013年8月的水平。与此同时，这是28个月来储蓄与销售的比率首次低于12个月。

易居研究所监测的35个城市的样本主要是一、二线城市和三个四线城市的一部分(根据数据可用性选择)。但显然，三线城市的库存情况最为严重。2015年12月，35个城市的一、二、三线城市新建商品房的比例分别为8.8个月、11.6个月和19.0个月。

北京市房地产协会副会长兼秘书长陈至说:“在宏观层面上，国家调控政策已经非常明确，而去库存化是第一位的。”

房价上涨的压力将会持续

从库存来看，目前一、二线城市的房价已经显示出上涨的压力。

根据易居研究所的监测数据，从具体城市的角度来看，2015年12月，包括淮南、贵阳和北海在内的15个城市的储蓄与销售的比率逐月上升。这些城市的库存与销售额之比的上升表明去库存化的压力正在增加。与此同时，在35个城市中的20个城市，库存与销售额的比率逐月下降，这表明这些城市的去库存化速度正在加快。其中，北京、福州和荆门的存贷比降幅最大，分别比11月份下降了2.0个月、2.0个月和1.6个月。这种城市去库存化的压力正在积极释放。

易居研究所研究员严跃进表示，2015年第四季度，35个城市的去库存化周期总体处于较低水平，这将进一步加剧这些城市房价的上行压力。尤其是一些重点城市，去库存周期远低于12个月水平，后续房价看涨预期将继续增强。12月份一线城市市场普遍活跃，存贷比连续12个月低于12，这也是近期一线城市房价明显上涨的原因。

例如，存款与销售比率下降最快的北京，最近出现了房价上涨的趋势。陈至表示，北京的市场分化仍在加剧。2016年，市场分割将不可避免地发生，房价将不可避免地上涨。但是，在2016年，整体成交量不会有特别的上升势头，而是会有向下的压力。因此，2016年交易量下降与房价上涨的背离将是明显的。

雅豪的机构营销总监郭毅也认为，北京的房价仍将上涨。今年以来，北京的政策方向明确，货币政策、贷款限制政策和监管政策将相对宽松，因此“宽松”将是2016年楼市的关键词。

严跃进表示，2015年是去库存化的第一年，包括中央经济工作会议的去库存化指示，降低RRR和降息政策的出台，以及在采购层面上的刺激政策的出台，都有利于去库存化目标的实现。2016年，我们将继续坚持去库存化方向，但在供应方结构改革精神的指引下，去库存化也要注意结构性问题。例如，一线和二线城市的库存压力不大，他们甚至可以主动补充库存，而四线城市需要继续减少库存。

任志强还认为，未来房地产市场的地区差距将会扩大。在一些供需关系紧张的地区，房价会迅速上涨，比如北京、上海和深圳。但其他地区可能会放缓投资增长。此外，同一城市的房价也会出现分化，这主要体现在城市中心区和边缘区的差异上。对于房地产企业来说，现金流是开发商不降价的主要原因。

未来可能继续推出的宽松政策。任志强认为，目前最符合条件的政策是个人贷款利息抵税。在去库存期间，房地产税将不会出台。

来源：简阳新闻