开发商警示中国房地产风险

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引导阅读

太和集团董事长黄启森(报价:000732，buy)表示，太和已经对此进行了计算，如果今年再次收购，前两年花费350亿的土地将花费700亿。过去，通过土地增值赚取比制造业更高利润的时期已经过去，今后这样做的压力很大。融创中国董事长孙宏斌认为，控制风险尤为重要。

本报记者王赢从福州和上海报道

2015年12月30日，福州东二环太和广场开业。泰和集团董事长黄启森告诉在场的著名影星范冰冰，最近他们在深圳拍下了全国单价7.99万元/平方米。

泰和在2013年和2014年经历了疯狂扩张，曾经赢得过几个土地之王，拍摄深圳土地之王的照片并没有让业界感到意外。然而，在接受《21世纪经济报道》记者采访时，黄启森提醒说，“泰和集团并不像前两年那样激进。这主要是因为与前两年相比，一、二线城市的地价上涨了一倍。”

融创中国董事长孙宏斌也有同样的感受。“现在地价真的很贵。对融创而言，控制风险变得尤为重要。”

流动地价

土地价格上涨创历史新高。

据中原地产研究部统计，2015年，前20家基准房地产企业的土地收购总量超过4724亿元，同比增长29%，仅次于2013年第二高的土地收购量和最高的土地价格涨幅。自9月份以来，许多企业一直在积极收购土地。保利、万科、华润等企业牵头或参与的征地金额均超过500亿元。

房地产企业征地底价也明显上涨。2015年，征地平均底价达到4568元，同比增长37.4%，创历史新高。

在北京，土地价格的整体表现更加激烈。

据中原地产统计，2015年，住宅用地中有22块容积率超过3万元/平方米，占2015年49块住宅用地的45%。2014年，在52个住宅用地案例中，只有9个案例(占17%)的底价超过3万元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟认为，到目前为止，在北京提供的49个商品房用地中，只有300万平方米是纯商品房，其他地区已经建成了经济适用房和其他类型的房产。根据300万平方米商品房的楼面价格，2015年北京市住宅用地的实际平均楼面价格已经达到3.8万左右。但同期北京市商品房平均交易价格只有3万左右，这意味着根据王迪目前的成本和销售价格预测，未来两年房价需要上涨100%以上。

黄启森说，泰和对此做了计算，前两年在这块土地上花了350亿元。如果今年再次购买，将花费700亿元。过去，对于一些不专业的开发商来说，拿一块土地放几年可以赚到比制造业更高的利润，但目前的趋势表明，未来这样做的压力很大。

孙宏斌还认为，中国经济逐渐下滑的趋势是全世界的共识。但是地价太高了。“我总是说，我们不能让自己陷入困境。你不能买一个非常昂贵的土地，这将需要几年时间来放缓。”

孙宏斌表示，融创中国去年很快进入了八个城市，所有项目都取得了不错的成绩，集团非常满意。2016年，融创中国将继续布局广州、深圳等珠三角城市，继续完成核心二线城市布局。

房价上涨了50%，但仍然亏损

一些开发商已经意识到房地产的风险。

孙宏斌表示，融创中国在2015年进入了包括合肥在内的八个二线城市。这主要是因为北京和上海的地价无法解决。“如果你计算，你会赔钱，你的房价会上涨50%，你会赔钱。”

“2016年，如果北京和上海的地价下跌，我们将继续在北京和上海采取措施。如果地价继续上涨，我们将很快完成整个集团的布局。”孙宏斌表示，“风险控制”是融创中国2016年的关键词。

黄启森还表示，泰和集团目前收购土地非常谨慎。2016年，主要是提高内部实力。

随着开发商将注意力集中在一线和二线城市，摆在他们面前的严峻事实是，王迪很难在2016年上市。

以北京为例。2015年，该市出售的住宅用地中，只有7块位于五环路以内，全部用于丰台。这7块住宅用地的实际建筑价格在4万至7.5万元/平方米之间。六环路附近的郊区县，如昌平的北七家、大兴的瀛海、顺义的仁和，都有底价超过3万元的地块，高价土地被广泛推广。其中，一些环城路位置很好，但不属于传统高端住宅区的住宅地块也被“抢购”。

张大伟表示，随着北京地价的上涨，未来新上市商品房的定价将出现高端化趋势，许多过去被视为非豪华住宅区的地区将供应大量豪华住宅项目，这将对市场定价产生重大影响。底价超过房价已经成为常态。北京到处都有地王现象。虽然地王并不完全代表未来的市场价格，但它们是集中的，很难不受未来房价的影响。住房企业对土地的竞争开始从国有企业蔓延到私营企业。预计2016年房企对土地的争夺将越来越激烈。然而，2016-2017年最大的问题将是，未来一年房价是否会大幅上涨，以及地产大王进入市场有多困难。

雅豪营销总监郭毅认为，2016年奢侈品将遍地开花已成定局，高端市场将不可避免地面临供过于求的现象。对于住宅企业来说，要在不成熟的豪华住宅区建造豪华产品，就必须支付额外的费用来升级周边设施。；即使是在已有大厦基础的地区，由于征地成本明显高于周边项目，即使是高质量的项目，也是以巨大的支出创造的，由于成本约束，其竞争力不可避免地会有一些不足。因此，尽管2016年各地的豪宅“看起来很美”，但对房地产企业来说，这将是严峻的考验。

根据孙宏斌的说法，中国房地产目前的风险是空.

来源：简阳新闻