朱宁：三四线城市房地产泡沫比一线城市更大

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2018网易经济学家年会今天在北京举行。本次论坛的主题是“新经济与新改革”。数十位中国金融和经济领域的经济学家和顶级智库聚集在论坛上，讨论中国当前经济中最重要的热点话题。

谈到房地产，清华大学国家金融研究所副所长朱宁表示:房地产必须是一个区域性市场，其分化将越来越明显。我有一个清华的博士生，他做了一个特别有趣的研究。一线城市的房价非常高。如果考虑到泡沫程度，四线城市的房地产泡沫程度远远高于一、二线城市，但目前还没有办法。一、二线城市限购，三、四线城市限购。我提醒大家注意，房地产是一种资产。如果它是一种资产，那么任何资产最确定的一点是，价格将会波动，不仅会上涨，而且不会下跌，它一定是一种周期非常长的资产。

以下是现场记录:

清华大学国家金融研究所副所长朱宁先生；

兴业银行首席经济学家鲁正伟先生(601166，诊断部)；

安邦财务总经理王女士；

赵旭先生，康桥惠始投资咨询有限公司高级投资总监；荣威证券董事长、中国证券业协会理事、投资咨询委员会主席刘宝华先生。

我们的嘉宾主持人，第一金融数据技术有限公司金融服务集团负责人、信息产品高级总监田丽先生..

主持人田丽:各位嘉宾，观看网络直播的网友们，大家好。很多人观看了我们的子论坛，询问财富管理的技巧。刚才，嘉宾们分享了财富管理和宏观经济趋势的问题。接下来我们将讨论财富管理的内容。我们知道2017年胡润财富报告中有一个数据。现在，中国每940个人中就有一个是百万富翁。因此，积累财富需要努力和勇气，但同时也需要你的智慧和技能。请与我们分享财富管理。说到财富投资和财富管理投资，一个永远无法回避的领域是房地产投资，另一个是我们的股票市场投资。朱总裁也谈了很多关于股市的情况。能否请您先分享一下买房是否会成为未来财富增值的一把新钥匙？

朱宁:我认为任何与房地产相关的采访都有特别高的点击率。我想谈谈三个想法。首先，主持人刚才谈到了对我们个人资产的评估。千万富翁，在美国，特别是在财富管理和私人银行领域，衡量一个人的财富就是把你的主要居住地作为金融财富来扣除。首先，你如何看待房地产作为投资产品或消费品的效用？对每个人来说，首先必须是消费品。卖了之后我该怎么办？是租房子吗？因此，这些不同的标准首先强调了房地产住宅的属性其实是非常重要的。正如我们的总书记现在所说，它是用于居住而不是投机，所以不要过度解释它。第二，房地产必须是一个区域市场，这种差异会越来越明显。我有一个清华的博士生，他做了一个特别有趣的研究。一线城市的房价非常高。如果考虑到泡沫程度，四线城市的房地产泡沫程度远远高于一、二线城市，但目前还没有办法。一、二线城市限购，三、四线城市限购。我提醒大家注意，房地产是一种资产。如果它是一种资产，那么任何资产最确定的一点是，价格将会波动，不仅会上涨，而且不会下跌，它一定是一种周期非常长的资产。

第三，如何平衡消费和投资的需求？我最好回到金融或投资的基础课程。我们仍然希望多元化。中国居民家庭资产配置的集中度高于任何一个主要经济体的家庭，最集中的产品是房地产。一旦资产价格发生变化，即下跌，就会影响整个家庭的财富和生活。如果是这样的话，我们可以看到20世纪90年代日本房地产市场对日本经济的影响，2008年美国房地产对美国的影响，甚至全球经济的影响，如果集中在一个特定的领域，不仅对家庭和财富资产的影响，而且对整个宏观经济的系统性风险。

主持人田丽:金钥匙不再适合这个市场。鲁正伟的老师是怎么想的？

鲁正伟:恐怕这个问题在不同的国家不会有统一的答案。同时，从长期和短期来看，房地产不容易有一个统一的答案。例如，根据我们对全球资产价格的研究，在最小的范围内，除非经济出现负增长，否则名义国内生产总值通常会上升，名义国内生产总值仍然有价值。但从短期来看，房子是为了生活，而不是为了投机。我认为，当政府想要控制房地产时，不一定是抑制投资和投机需求的好时机。

主持人田丽:我们邀请到了荣威证券的刘东来谈谈你的看法。

刘宝华:我们这样理解这个问题。事实上，我们可以看到房地产价格上涨的原因。事实上，当我们看到它的起点时，我们就能看到它的终点。起初，它是由国家房地产金融引导的。一切实际上都是资金的问题，但不是银行的问题。当国家引导资金投向房地产市场时，最高也是最热情的时候应该是零首付或10%、20%的首付买房。这种利益和金融的倾斜肯定会让整个行业充满活力，最后会变得很奇怪。违规行业现在的情况如何？刚性需求相对稳定，国家也控制和引导资金流动。因此，我认为房地产行业在未来是稳定的，已经进入了一个稳定的时期。投资者，尤其是进入该行业的普通投资者，正期待着飙升的房价。这个机会已经过去了。我并不是说根本没有机会，但我仍然觉得普通投资者会等着看他们成为行业专家或精英后会发生什么。

主持人田丽:刚才我们谈到楼市的时候，我们主要关注的是国内楼市的未来预期。事实上，不仅在中国，而且在全球市场，房地产投资一直是一个非常受欢迎的方向。接下来，我们还邀请赵总与我们分享高净值家庭愿意投资的国家或城市。

赵旭:因为我们为基金会和全球办公室分配更多的资产。让我简单谈谈像哈佛和耶鲁这样的大学基金会是如何在房地产领域做到这一点的，房地产不同于中国大多数高净值人士的投资方式。在我们的资产框架中，所有的全球资产类别分为四类，第一类称为增长驱动类，它在我们的投资组合中的作用只是为我们提供高增长和高回报，而其风险相对较高。这些资产包括私人股本和风险资本，包括新兴市场的股票。第二类资产称为风险对冲，它在降低我们投资组合的波动性方面发挥了作用。对冲基金，如那些与全球和开放市场相关的基金，都被纳入其中。第三类是反通货膨胀和通货紧缩，顾名思义，它们的名称分别是反极端通货膨胀和通货紧缩，如美国10年来的高通货膨胀和日本的长期通货紧缩。房地产被归入抑制通货膨胀的范畴，换句话说，我们不属于增长驱动的范畴。与私募股权和风险投资相比，至少在发达国家，没有办法仅从回报率方面将其与风险资本和私募股权相提并论。然而，像耶鲁和哈佛这样的大学基金会将10%至20%的资金投资于房地产，他们通常投资于积极管理的房地产基金，如增值和机会主义的房地产基金，而不是购买一栋大楼出租。当这种基金购买一栋办公楼时，旧办公楼将被翻新，停车场将被增加。如果没有健身房，健身房将被添加。在将建筑从B档重新定位为A档的过程中，赚钱的手段不仅仅是靠增值来贡献，实际上，内部增值也起到了很大的作用

主持人田丽:接下来，我们来谈谈大家都非常关心的股市。事实上，在2017年底，我们都觉得市场忽冷忽热。购买大型蓝筹股和白马股的人认为这是一个机会，但普通投资者吐出了一个结构性熊市。明年股市会有什么样的表现？我们的期望是什么？朱院长，你有什么看法？

朱宁:就我个人而言，我对民间故事相对乐观。有三个主要原因。全球经济复苏或增长相对良好。第二，国内资本链非常松散，因为我们看到，在中国的很多情况下，股票市场实际上是以资本为基础的，因为我国货币的增长率相对较低，但仍然相对较快，同时，对整体风险的监管导致大量资金退出房地产市场，进入股票市场。第三，无论是房地产市场还是股票市场，最终都将是一个分行业、分区域的市场。不管市场表现如何，投资者都会投资于白马股票，并真正发展新的行业。

主持人:刘先生，你学习故事已经十几年了。你如何看待明年的市场？

刘宝华:事实上，每年都有结构性的市场状况。由于中国资本市场规模较小，结构也不尽相同，股票市场起起落落。但是，在未来，我个人认为这种结构性的市场条件应该是同一个方向。在2017年，整个体现是蓝筹股+重估和回报。事实上，它是有背景的。事实上，从第19次全国代表大会上，我们可以读到它。十九大以后，一切资本都不再是原来的思想、原来的观念，有必要从国际的角度来考虑国际资本的利益和方向。现在这是一个大背景。中国现在是世界第二大经济体，但是就个人投资和个人财富而言，在全世界所有的国家中，这一点，最富有的人可能不在中国，但是中国最富有的人的平均数量必须是大多数。我认为，在未来，大蓝筹股仍将是一个重要的投资方向，也是国际视野中的唯一方向。市场的稳定性、可选择的投资对象和目标也是中国市场实际主要基金所关注的。这也可以解释这方面的流向和方向问题。因此，我认为2018年仍然有很多机会。从另一个角度来看，市场上聚集了如此多的资金，许多墓地、私募和机构都是不错的。即使投资基金不为投资者做事，也是不可能的。因此，我们必须始终寻找出口和突破来赚取利润，以显示他的投资能力或为股东提供真正的回报。

主持人:谢谢刘先生。你对明年表现较好的股票的价值投资方向更加乐观。你是这个意思吗？

刘宝华:是的，我仍然对蓝筹股的升值和投资持乐观态度。事实上，茅台在2017年做出了最大的贡献，但盈利的股票不一定是茅台，但茅台的作用不一定是它给股东和投资者带来的回报，而是更突出了市场的投资方向和方向，包括选股的思路和方法。

主持人田丽:影响股市预期的货币政策是非常重要的。就在美联储上周宣布再次加息之后，我们的央行实际上已经加息了，因为你对宏观政策的预期非常准确。你对明年的货币政策有什么看法？

鲁正伟:实际上，这次全国金融工作会议应该明确如何实施货币政策。中间有一句话是高度“坚决执行稳健的货币政策”，不是稳健的货币政策，而是坚决执行。标准是控制总量。这次中央政治局用了一句话来讨论明年的会议，就是“保持宏观杠杆率基本稳定”。这是什么意思？也就是说，债务与名义国内生产总值的比率至少是不变的，如果能至少降低一点就更好了。需要明确的是，债务的扩张比名义国内生产总值的增长率要快，名义国内生产总值毫不犹豫地关注实际国内生产总值，即实际国内生产总值加上价格。所以我认为这是明年实施的货币政策。从这个意义上说，我认为这次加息意味着，如果杠杆率在未来上升，杠杆率将继续下降，如果不上升，就没有必要继续下降。

主持人:谢谢陆先生。刚才，我们谈到了国内投资。事实上，整体而言，今年美国股市的道指不断创出新高，恒生指数也突破了关口。一些新兴资本市场国家也取得了不错的市场。请赵总在全球范围内为我们探索相关投资机会。

赵旭:2017年，全球开放市场将是我们的盛宴，美国、欧洲和日本(包括新兴市场)将实现两位数增长。展望2018年，我们主要看好各种资产类别的三大领域:

首先，以欧洲和日本为代表的发达经济体，出于类似的原因，大多持乐观态度。刚才有嘉宾提到整体经济增长速度可能会超出我们的预期，企业层面的表现最近明显好转。从估值的角度来看，与美国股票相比，欧洲和日本股票更便宜。日本大选进一步巩固了日本政府的权力，这有利于他进一步推进经济改革。日本近年来推动的公司治理结构改革也是一项潜在的改革。这一改革的主要目的是股东对这些企业施加压力，因为日本企业账面上有大量现金，对它们施加压力是没有用的。政府要求以股息的形式刺激估值的上升。出于几个因素，我们对欧洲和日本持乐观态度。

主持人田丽:让我们来看看互联网金融领域的金融创新。事实上，最近的互联网金融创新给消费者带来了投资、理财和消费升级的选择。例如，像现代贷款这样的产品实际上有其自身的一些风险。我想请安邦金融的王先生与我们分享一下哪些互联网金融产品适合公众投资者投资。或者我们怎样才能更好地利用这个工具，避免踩到坑里？

来源：简阳新闻