“左手倒右手”的买卖 王健林图啥

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万达集团董事长王健林采取了新举措。

继上个月万达集团疯狂的资产业务之后，8月9日晚，万达酒店发展宣布，公司将以63亿元人民币从万达文化手中收购万达文化旅游创意集团有限公司(万达吕雯)的全部股权。7.5亿元从万达商业收购万达酒店管理(香港)有限公司(万达葡萄酒管理)的全部股权；并将万达房地产投资、万达国际房地产、万达美国和万达澳大利亚房地产的所有权益出售给万达商业。

这种买卖最明显的影响是，在8月10日恢复交易后，万达酒店的香港股价开盘为1.4港元，涨幅超过20%，盘中涨幅达到38.79%，收盘上涨19.83%。

8月11日，截至发稿时，虽然港股大幅下跌，但万达酒店的股价依然强劲，一度上涨近15%。

王健林到底想用这笔“左手对右手”的交易做什么？

目标一:

蒂旺达酒店发展盈利能力

作为此次交易的主角，万达酒店近期的财务表现并不乐观。自2013年上半年股价达到5.25港元的最高价位以来，该公司股价持续下跌，随后表现疲弱。

根据记者的年报，万达酒店2012年至2016年的营业收入分别为27.73亿港元、13.48亿港元、1.86亿港元、21.77亿港元和3.74亿港元，非常不稳定。

年报还显示，万达酒店的收入在2014年和2016年大幅下降，主要是由于物业销售大幅下降。

万达酒店的业务发展包括物业销售、物业租赁和物业管理服务。2012年至2016年的物业销售业务收入分别为27.28亿港元、12.32亿港元、5800万港元、19.23亿港元和1.49亿港元，分别占总收入的98.35%、91.39%和31.18%。

2014年和2016年，物业销售比例从90%大幅下降至30%，表明不稳定的物业销售导致万达酒店发展收入不稳定，进一步影响了公司的盈利能力。

此外，万达酒店2012年至2016年的销售净利率分别为8.77%、17.35%、-63%、-0.96%和20.33%，也非常不稳定。

那么，万达酒店能不能开发专门从母公司收购的万达酒管和万达旅游，给它带来什么转机？

上个月，万达酒店发展的母公司万达集团以199.06亿元人民币向R&F地产出售了77家酒店，并以438.44亿元人民币向融创中国出售了13个文化旅游项目。

值得注意的是，万达葡萄酒管理公司主要从事酒店设计、建设和运营管理，仍保留着77家售出酒店的经营权。

对于文化旅游项目的管理，融创还需要在20年内每年向万达支付6.5亿元人民币(约7.61亿港元)的管理咨询费，总额为130亿元人民币(约152.3亿港元)。

万达酒店2016年的营业收入为3.74亿港元，仅咨询费7.61亿港元就相当于原营业收入的203.48%。

虽然R&F每年向万达支付多少酒店管理费用还没有公布，但有了万达吕雯和万达葡萄酒管理的全部股权，除了不稳定的物业销售业务收入外，万达酒店至少可以保证其发展后每年都有稳定的酒店管理收入入账。有了融创支付的管理咨询费用，万达酒店可以确保收入大幅增加，并提高盈利能力。

目标2:

万达酒店开发轻型资产

除了获得更稳定的盈利能力之外，万达酒店还通过出售大量资产和提高资产负债率，将自己转变为一家轻资产公司。

根据公告，万达酒店发展将其在万达房地产投资、万达国际房地产、万达美国和万达澳大利亚房地产中的全部权益出售给大连万达商业，包括桂林项目51%的股权、伦敦项目60%的股权、芝加哥项目60%的股权以及悉尼和黄金海岸项目60%的股权。具体定价以独立估价为准，根据这些项目公司的净资产进行计算，最终以现金结算。

让我们来看看万达酒店开发和销售的这些项目的细节。

桂林万达广场项目规划总建筑面积约33万平方米，其中购物中心15.3万平方米，商铺、住宅及其他销售物业17.7万平方米，于2015年9月开业。

伦敦项目总建筑面积计划约为11万平方米，计划发展成为集住宅和酒店于一体的高档综合体，预计2021年竣工。

芝加哥项目的总建筑面积计划约为176，000平方米。计划建造一个五星级酒店(193间客房)和一个高端公寓项目，预计在2020年完工。

澳大利亚悉尼的总建筑面积计划约为98，300平方米。计划新建一个集酒店、住宅和零售为一体的高端多功能综合项目，预计2021年竣工；黄金海岸项目的总建筑面积计划约为144，000平方米。计划建造一家五星级酒店和两套高端公寓，预计将于2019年完工。

与万达酒店收购的万达葡萄酒管理和万达吕雯相比，万达酒店出售的项目属于重资产业务。

王健林多次强调，万达集团应转型为轻资产模式，并设定两个目标:一是2020年，集团服务业收入和净利润占比超过65%，房地产销售收入和净利润占比不到35%；其次，2020年海外收入将占20%以上。

现在，重资产业务将从上市平台转移到非上市母公司，轻资产业务将从母公司转移到上市平台，这首先实现了上市平台的轻资产。

此外，万达酒店开发2012年至2016年的资产负债率分别为87.12%、72.08%、71.45%、81.18%和82.47%，自2014年以来一直持续上升。该公司2016年的库存为46.08亿港元，占总资产的28%。

这种资产状况不容乐观。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，从收入和利润指标来看，这两家轻资产公司的注入，有望在高端酒店和特色文化旅游产业的前期发挥其实力，有助于培育高端文化旅游消费需求。如果后续业务继续，轻资产业务也可以培育，这也将对降低此类企业的负债规模起到积极作用。

在万达集团发展战略层面，严跃进认为，交易完成后，万达酒店发展将明确其作为万达文化旅游产业唯一上市平台的战略定位，资本运营导向强，有利于万达国际化发展战略的后续积极融资和拓展。

目标三:

有利于万达商业回甲

在分析了万达酒店的发展之后，让我们来看看母公司大连万达集团。

万达集团结构复杂，拥有四大产业集团——万达商业、万达文化、万达网络和万达金融。万达商业拥有万达广场和万达酒店两大资产业务，万达文化拥有酒店管理业务、旅游业务、影视文化和体育业务。

根据万达集团官方网站发布的万达集团2017年上半年工作简报，万达集团2017年上半年收入为1348.5亿元，其中万达商业收入为735亿元(占54.51%)，文化集团收入为308亿元(占22.84%)，财务集团收入为206.1亿元(占15.28%)，网络集团收入为25.6亿元

此次交易主要发生在万达商业和万达文化之间，万达商业注入了四个房地产项目，万达文化的酒店管理业务和文化旅游业务被剥离。

两大板块发生了变化，这将改变万达集团未来的业务收入结构，万达的业务收入增加，其他板块收入减少。

同一政策咨询研究部主任张宏伟指出，万达集团的这一行动是对万达自身业务的规划和重组，有利于万达a股回归的进程。

严跃进还表示，通过类似的做法，万达商业回报a股的决心已经得到充分展示，万达背后的各种资源正在加速整合，这将有助于理清业务思路，对加快回报a股起到积极作用。

目前，中国证监会网站显示，截至8月3日，万达商业a股最新ipo排名已升至第58位，状态显示为“反馈”。

来源：简阳新闻