李铁:广州“租购同权”并未解决教育公平问题

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7月20日，住房和城乡建设部等9个部委联合发布了《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》，这是继《国务院2016年第39号文件》之后租赁市场发展的又一重大“政策红利”。其中，“多渠道扩大住房，鼓励国有企业将闲置低效的工厂和商业用地按规定转为租赁住房”等措施，有效扩大了大中城市的住房供应。

就在这项新政策出台的三天前，7月17日，《加快广州住房租赁市场发展工作方案》出台，核心政策是租房也可以享受学区分红。这项新政策立即引起了公众的广泛关注，舆论对广州的改革勇气大加赞赏，称这不仅是改变楼市命运的一件大事，也为巨大的“城市新移民”带来了更多公平的教育机会。

然而，与此同时，也有一些人质疑，广州的新租购政策是有效解决住房和教育问题的“真正武器”，还是被过度解读为“虚假的整合高潮”？在过去的10天里，随着时间的推移，越来越多的讨论已经从“住房”转向“教育公平”。国家发改委小城镇改革与发展中心首席经济学家李铁接受了《财经》的专访，深刻解读了广州新政背后的现实逻辑。在他看来，教育公平是根本的解决办法。

租赁和购买同样的权利能加速农民工的市民化吗？

《财经》:“农民工市民化”是一个长期困扰大城市的难题。广州的租购平等权能否被视为“农民工市民化”取得重大进展的信号？

李铁:我还不能说。事实上，在“租赁和购买相同的权利”中有许多身份限制。租购权属于三类人:第一类是注册人口，第二类是持有绿卡的非注册人口，第三类是符合积分制度中某些条件的人。这仍然是精英阶层的问题，所以我们不能乐观地认为“农民工市民化”可以通过在广州这样的大城市出租和出售房屋的权利来实现。目前，在特大城市和人流集中的地方，一些已登记居民享有的权利并没有完全释放给未登记的流动人口，租房和购房的权利也有严格的规定。例如，在广东省，数以千万计的农民工，其中近一半住在出租房里，他们是否能享有与当地注册居民相同的权利，应该是最大的未知数。

租购权能抑制房价的过度上涨吗？

《财经》:大城市，尤其是一线城市，对房价过快增长感到头疼。一些专家预测，同样的租赁权和购买权可能会导致房地产市场的巨大变化。你认为出租和购买同等权利是抑制房价上涨的有效手段吗？

李铁:房价涨幅最大的是学区房。空房稀缺的优质教育资源分布不均衡是造成“学区住房”地区房价上涨的主要原因。在过去，只有在购买了学区的房子后，你才能获得在附近注册的权利。当孩子的学龄教育结束后，学区的房子可以被转售和转租，以实现资源转换，这就是学区的房子被解雇。

事实上，学区住房的存在说明了两个问题，一个是优质资源的稀缺，另一个是存在足够的高收入群体来支持学区住房价格的上涨。无论学区的住房政策如何变化，都无法满足高收入人群的需求。因此，住房价格和租赁价格在未来将呈上升趋势。事实上，租购政策的出台与中央政府近年来限制房价过度上涨的想法有关。地方政府施加了巨大压力，希望通过租购政策有效降低房价，至少遏制房价过度上涨。广州的租购政策也可能基于这种考虑。

但是，问题是现在租房者和业主在校区享受同样的入住待遇，结果很可能是房子的账面价值没有上升，但是租金价格却急剧上升，只有资源置换的形式变成了租金。

《财经》:也就是说，虽然房价没有上涨，但房租上涨实际上是变相的房价上涨。

李铁:是的，学校小区的住房质量高，必然会导致租金上涨。这与国际市场导向的租赁价格是一样的，租赁房屋的所在地和资源配置是租金的基础。

财经:按照行政限购的逻辑，如果租金上涨过快，地方政府可以出台政策限制租金上涨。

李铁:也许吧。政府通过行政手段限制租金上涨只是暂时有效，关键在于区位条件和资源配置模式是否发生了变化。空.住房的市场供给、房地产对金融功能的替代、优质资源的配置模式等问题亟待解决这些条件保持不变，房价或租金的变化也不会逆转。

在中国的特大城市和大量的高档城市中，主城区总是最贵的，因为那里有高质量的资源。现在，虽然提出了同样的租赁权和购买权，但这是一种有条件和身份限制的“同样的权利”，高质量资源高度集中的地段仍然是甜蜜的。学区住房是有限的，在学区住房所在的地区，租金肯定会上涨。今后，政府将面临如何解决租金过度上涨的问题。

如果我们想从根本上遏制房租上涨，关键是要增加出租屋/房间的数量。事实上，真相和房价是一回事。供给可以稳定住房市场的供求波动。这一次，广州的商品房可以转租，这相当于扩大了住房供应。然而，出租房屋的数量是否会大面积增加还有待观察。商业房地产泡沫到处都很严重。虽然广州市政府的出发点可能是激活商品房市场，但也可能是为了规避住房和城乡建设部关于禁止将商品房转为住宅出售的限制。或许，我们不能让房价涨得太快，但也有助于解决目前限制商品房销售的禁令。

房屋租赁市场迎来巨大发展机遇？

财经:7月20日，九部委联合下发文件，要求加快大中城市房屋租赁市场的发展。国内房屋租赁市场成熟吗？有条件大规模发展房屋租赁市场吗？

李铁:在国内住房市场，租赁占21%，这还很不成熟。目前，仍有大量土地供应给开发商，没有个人有能力大规模购买房地产。

西部房地产市场发展的前提是土地私有，个人可以小规模建房，产权更加刚性。许多房子是为了出租而建造的。业主有长期的租金收入需求，房子不仅可以用来居住，还可以经营。大多数外国都是小块土地，对中小投资者有吸引力。只要他们有钱买地，他们就可以在自己的土地上经营，开餐馆和旅馆，盖房子出租。然而，我国城市土地是国有的，开发商垄断开发权的模式导致大规模的土地开发，没有形成一定规模的房屋租赁市场。国内租金收入不是长期的，租购比是不对称和不稳定的，这与土地出让的性质、功能和规模有关。中小投资者买不起只满足住宅功能的大面积房地产，只能零价购买，或者购买本身是为了投资或投机，希望找到一个好价格在未来出售。这导致了租赁市场的不稳定，因为房屋是为出售而不是出租而购买的。

长期以来，广州农村的集体产权房都成了稳定的出租屋——我不能卖宅基地，但可以长期稳定出租。然而，在一个城市的村庄里租房子与学区无关。在城市农村租房的人一般都是在广州工作了很长时间的农民工，很难突破前面提到的三个身份限制(户籍、绿卡、积分)。

同样的租赁权和购买权对教育均等化有好处吗？

《财经》:教育一直是中国父母最敏感的神经。许多父母在去北方时买不起学区的房子，他们很高兴听到租房和买房有同样的权利。那么，你认为租赁和购买同样的权利意味着买房最终与教育资源脱钩了吗？这对教育权益的均等化有好处吗？

李铁:就教育权益均等化而言，租购权既有积极的一面，也有消极的一面:积极的一面是充分利用学区的资源。如今，许多家庭都是独生子女，学龄儿童供应不足。租房的孩子可以进入学校，学生不会打破文件；相反，学生的供给是由市场化的手段决定的，质量越高的学区，租金就越高。

租赁和购买同等权利并不能从根本上解决优质教育资源分配不均的问题。符合租赁条件的人必须能够支付相应的租赁价格。目前，户籍、绿卡和积分都有限制。优化空之间优质教育资源的配置是基本政策，但在现实环境中，分享租购权可被视为一种拖延战术。

《财经》:学区住房本质上代表了一种高质量的资源，但实际上，更多的城市新移民正在现场争取接受基础教育的权利。如何看待教育资源质量过高和大众教育的缺失？两者应该明确分开吗？

李铁:素质教育和大众教育是两个极端，代表着不同的需求。国外私立教育解决了教育资源质量过高的问题。政府负责普及教育，高质量的教育是要花钱的。我们没有很好地划分需求，我们只能通过学区来实现。现在，由于新政策，学区住房的租赁价格可能会上涨。教育权利平等的根本问题还没有解决，只有有能力的人才能享受。当然，住在高质量学区的人并不都是绝对意义上的富人，也包括土著居民和愿意为孩子的教育支付更高费用的人。

现在当地政府正在做更多的锦上添花。学校越好，给予的资源就越多，这就逐渐形成了“马太效应”。教育资源质量过高，基础教育薄弱。事实上，我们不妨让优质教育走向市场来解决问题，政府应该把更多的资源投入到优质教育资源稀缺的地区和农民工子女学校。政府应该做的最重要的事情是弥补不足，在雪地里帮助别人。

来源：简阳新闻