蓝润地产集团总裁：三四线城市住宅开发有机会

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自2017年以来，全国主要城市的房地产市场一直处于调控政策过重的背景下。土地拍卖的限制越来越严格，新房销售的“绳子”也收紧了，市场观念正在重建。

在当前新形势下，许多开发企业正在转型为“城市运营商”。随着政策推动的房屋租赁市场的快速发展，大型房屋企业纷纷加大投资力度，抓住市场机遇。在此基础上，企业如何调整自己的战略或如何应对这种情况？

目前，兰润集团拥有“大金融”、“大地产”、“大商业”、“大住宿”、“大健康”和“大农业”六大板块，兰润地产作为集团的重要领地之一，已经在住宅、商业综合体、酒店、工业地产等多元化业态中进行了深度布局。

作为“城市运营商”，蓝润地产通过自主经营、项目收购和合作开发实现了更高的企业价值。但是在今天的市场上，房地产市场上还剩下多少空金块房？品牌住宅企业的城市战略将如何调整？《全国商报》记者专访了兰润地产集团总裁杨。

谈行业:在四线城市寻找机遇

Nbd:房地产市场的健康发展离不开国家宏观政策和经济的影响和推动。你如何判断这个行业的发展趋势？

杨::就中国而言，我对中国的整体经济形势充满信心，无论是面对加强监管还是房地产市场去杠杆化。

在这种情况下，兰润肯定想在房地产行业培育和建设，也是集团的核心产业。我们仍将紧紧抓住房地产行业，充分利用现有资源，即商业资源。

Nbd:在商业地产和工业地产领域，蓝润的发展已经比较成熟。住宅市场是如何设想的？

杨:对于楼市，我们会选择全力以赴，始终保持乐观，但进入成都的路不一定是这样的。根据市场情况，我们将调整战略。我们不一定要抓住热点，不一定要在一线和二线核心城市找到一些机会，我们也可以在四线城市找到一些机会。但进入第三个四层城市将考验企业的眼光和工艺。

谈城市运营商:商业价值来自运营现金流

Nbd:从房地产开始，兰润就是一个城市运营商。兰润在开发、运营和设计方面有自己的方法论吗？

杨:当我们从开发商变成运营商的时候，每个人都面临着巨大的挑战。从开发者的角度来看，在学习的过程中，每个开发者只有不同的分数，但是每个人都有学习的机会。

例如，在旧城改造中，现在到处都有高层建筑，但是有多少高层建筑最终能成为一个城市的地标和名片呢？因此，兰润深知在向城市运营商转型的过程中所面临的挑战和压力。

鉴于这种情况，蓝润意识到业务的价值来自未来，现金流来自未来的运营。因此，我们坚决决定支持，这是最核心和最重要的。因为如果你不支持它，你会发现它们都不是成功的企业，你无法将管理、投资和外部形象统一起来。

兰润目前的策略是全方位控制项目。从最初的设计、定位、投资推广到经营性物业，实现商业价值的途径是通过物业管理产生更高的资产价值。

NBD:2015年，蓝润赢得成都市锦江区春溪路商业地产项目。目前项目进展如何？项目周边地区包括传统商业形式和新形式，如太古里。公司的项目如何区分？

杨:开发初期，我们在地块上发现了文物，推迟了近一年。我们将保护这些文物，并使它们成为商业的一部分。

近年来，海洋公园和国际单项体育联合会的出现，复兴了成都春溪路乃至整个城市的商业。正是由于国际单项体育联合会、海洋太古城和传统企业的共存，这里的竞争变得激烈。高端ifs、休闲太古城李、中端王府井(600859)，包括茅野百货、九龙广场等业态。

但是，我们应该看到，春溪路每天有50万人的交通流量，周末可以达到70万到80万人，所以我们项目的位置有很大的优势。公司将尝试一些新的体验和主题，一些新概念将会出现，消费者的参与和互动将会更强。

谈论新的出路:作为一个社区，租一套长期公寓并不难

Nbd:业内许多人对长期租赁公寓的发展持乐观态度，这被视为一个新的“窗口”。兰润在这一领域的规划和布局是什么？

杨:兰润已经成立了自己的公寓管理部门，并将大力进军这个市场。目前，我们的酒店包括浦悦、浦门、浦丽三大系列，未来公寓也将是这三大系列。

因为我们的公寓项目，不像你+，我们可以选择客户，我们不能租任何人，但我们是在房地产。因此，现在根据地的位置不同了，不同层次的公寓都建了，情况就不同了。

兰润的公寓是市场所需要的。现在的地价是几万，房子的单价是2万来赚钱，但是我们的公寓成本只有七八千元，所以公司有这个优势——它可以让一些买不起的人住在我们的公寓里。上海出售的出租屋用地的底价与普通住宅用地的底价存在明显的剪刀差，一个超过3万元，另一个超过6000元。如果你想发展租赁住房市场，未来的市场趋势将是这样的。

Nbd:与其他房地产企业相比，兰润作为一个长期出租公寓有什么优势？

杨:进入这个行业，每个人都有自己的想法，包括要造什么样的产品。当我们进入公寓市场时，核心是公司有这个基因——房地产基因。我们不是一个普通的房地产基因，公司拥有大量实用的商业地产。

当别人卖掉自己的房产，然后租地方长期出租公寓时，我们的优势就会体现出来。该公司在成都有20多个项目。我们不需要租公寓。我们是所有者，我们可以随心所欲地建造它们。这是最大的优势和资源优势。

Nbd:对于长期租赁公寓，企业的投资周期很长。你如何看待这个问题？

杨:按照传统的观念，所有的钱都靠销售——现金流量的回收是通过卖给客户来实现的。这个概念应该改变，因为未来有很多方式实现资产，比如通过股权交易实现现金。

随着中国资本市场和资本市场的发展，包括资产证券化在内的资本市场的实现方式和退出机制都比较完善，未来的实现方式也很多。

Nbd:很多企业在长期租房时打“社区”牌，认为社区对年轻人的交往很有吸引力，也有助于企业形成稳定的客户基础和声誉影响。你怎么想呢?

杨初晓:与传统公寓相比，长期租赁公寓的优势在于可以提供基本的生活需求，如厨房、洗衣房和一些独立的空房间。

我们也希望能从公寓过渡到社区，但要成为一个社区，客观地说，会比较困难，困难在于如何在茫茫人海中找到合适的人。

来源：简阳新闻