王微：很多人买房不是没有房 而是没有好房

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国务院发展研究中心主办的“2017中国发展论坛”于2017年3月18日至20日在钓鱼台国宾馆举行，主题为“中国与世界:经济转型与结构改革”。国务院发展研究中心市场经济研究所所长王巍出席并讲话。

它指出，房子本身不仅是一个经济问题，也是一个社会问题，许多国家也是一个政治问题。因此，我们不能只从房屋的经济属性角度来考虑我国制度和市场的未来发展。

它认为，目前中国房地产的供求状况与20年前大不相同。现在，我们正从零开始告别每个人的住房，从不得不变好。现在，中国的人均住房比例是人均一套房。这是我们供求关系的根本变化。

以下是一份发言记录

非常感谢范教授的主持，很高兴有机会与大家分享我们在房地产方面的研究和经验。

今天，我想所有的房地产公司和业内人士都给了我们很好的建议。我个人认为，从今年的中央经济工作会议到刚刚结束的两会政府工作报告，都强调了房屋是用来生活的，不是用来投机的。同时，也有人建议，下一步是研究和建立符合国情和市场规则的基本制度和长期机制。在我们的研究过程中，我们觉得这段话的内涵非常丰富，也触及了当前房地产市场发展中的几个非常重要或关键的问题。

一是房地产市场的定位，这一直被视为经济发展的核心内容。住房本身不仅是一个经济问题，也是一个社会问题。许多国家也是一个政治问题。因此，我们不能只从房屋的经济属性角度来考虑我国制度和市场的未来发展。第二，房地产市场的发展不仅仅是一个房屋建设和管理的问题，还涉及到财政、土地、财税、投资、立法等政策和手段。因此，需要政策和综合政策的共同努力来解决我们市场目前面临的问题和那些需要长期解决的问题。

第三，对我国现行制度的研究与我国当前发展阶段的变化密切相关。因此，我们的制度建设和对长效机制的考虑必须是长与短的结合，不仅是为了短期的问题，也是为了面向未来的更新和更长远的发展要求。

更重要的是，我们的房地产应该摆脱调控方式，真正走向制度和制度机制的创新，这也是供给方改革的核心内容。供给侧结构改革的关键是实施制度和机制的创新和改革。

从我们的研究来看，今天我想强调的是，中国的房地产市场正进入一个新的发展阶段，也就是说，在中国进入新常态的背景下，房地产市场的阶段性变化已经出现。

尤其是2015年至2016年房价的快速上涨，实际上与我们当前的周期性变化密切相关。这种以房价快速上涨为特征的变化，也被专家们引入，也就是说高速增长，从大城市到二三线城市的普遍增长，接着是土地价格和房价的轮升以及大、中、小城市的高度分化。

上升的主要原因在于我们的房地产泡沫，这是一个主要的驱动因素，由于过渡性宽松的货币条件。当然，也有大量的非银行资金，包括大量的工业和企业资金进入房地产，以及大量的资本从一些资本市场进入房地产，从而形成了整个经济。资金去物质化的过程推动了房地产价格的快速上涨。我们认为当前房价仍存在很强泡沫风险的原因在于我们对这一发展阶段的理解。

因为中国经济已经进入了所谓的增长，已经告别了高速增长，正在进入中高速阶段。然后我们比较了日本、美国和其他发达国家。那么，我们可以看到，房地产泡沫的出现只是在经济已经告别了快速增长之后。

然后，它没有出现在房地产价格上涨最剧烈的阶段，所以像中国一样，房地产价格上涨最剧烈的阶段不是今天，而是过去几轮的上涨过程。因此，告别快速增长，特别是住房需求的变化和城市化发展阶段，是房价快速上涨的根本原因之一。

刚才我们也提到了供求结构的问题。我们认为中国目前的房地产供求状况与20年前有很大不同。现在我们正从零开始告别每个人的住房。它正从不得不变得更好，现在中国的人均住房比例是人均一套房。当然，这种分布非常不同。特别是对于许多新城市化和新市民来说，他们仍然缺乏。因此，供求结构的根本变化实际上是面临多样化、多层次和多样化的需求，而不是过去简单的买房问题。因此，这是供求关系从无到有，然后从好到好的根本性变化。

第二，在中国的城市化进程中，我们已经跨越了50%城市化的关键节点。经过这个节点，房地产投资的高峰期即将过去，与此同时，人们(603883，购买)，包括整个经济对房地产财富的需求，也在增长。此外，城市发展的形式已经发生了变化，不是城市规模的扩大，也不是数量的增加，而是围绕城市或城市群的大都市地区的大规模发展。因此，在未来，大量的人将集中在城市群，未来的住房需求也将集中在这样的城市。这样，我们就能感受到未来中国住房市场的矛盾，尤其是供需矛盾。

然后，在扩大城市规模的过程中，城市的人口结构，如更年轻、更小的家庭结构和收入差距，由于这种不同的行业等因素而不断扩大。这样，事实上，对于包括城市群在内的大城市来说，住房需求是非常复杂的，而且不是我们过去可以制定一个放之四海而皆准的办法的住房需求。因此，面对整个供求结构和发展阶段的这种变化，中国未来的房地产市场实际上是在制度设计和政策考量过程中被更多的新因素所考虑。

因此，在未来，我们觉得基本住房制度和长效机制的建设可能需要考虑这样的关键问题。一是进一步明确政府与市场的关系，包括中央政府与地方政府的关系。市场在配置资源方面发挥着更大的作用，尤其是满足多样化、多样化和多层次的住房需求。政府应该更加重视规划和立法，特别是要保证低收入人群的住房需求。

鉴于当前市场结构的变化，有必要构建一个新的、多层次的住房市场体系。除了新的住房市场，我们所谓的交易市场、二手房市场和租赁市场在未来可能更加重要。

然后在财税政策上，特别是在金融政策上，进行中立和适当的调节，因为我们认为未来房地产价格变化的关键在于这种金融状况，而金融状况的过渡性调整实际上会在短期内产生住房需求的过渡性释放。在2016年的过程中，我们实际上包括了利率调整和首付调整，因此普通居民的住房需求可以扩大40%。因此，保持财政政策的中立性是未来财政政策的重点。

其次是刚才提到的土地，土地供给的方向，一是要与人口聚集的方向相结合，更重要的是，它包括土地供给的方式，这也是下一步优化土地资源配置的关键问题(爱吉，净值，信息)。

然后围绕低收入人群，做好住房保障工作，特别是进一步探索符合低收入人群住房需求的所谓中国特色的保障性住房保障体系。最后我想强调的一点是，随着城市化发展阶段的变化和大规模城市群的发展，未来的一个重点是协调区域政府和市场之间的关系，开放房地产市场的发展，特别是加快周边中小城市的交通和公共服务等一系列配套设施建设，进一步提高中小城市吸引人口和发展房地产的能力。这是下一阶段房地产供给方改革的重点。谢谢你。

范刚:谢谢。刚才你谈到了政府调控的手段，包括长效机制。我想这里的每个人都可能关心这个问题。政府目前的财产税问题是什么样的情况，因为社会上有很多传言。有人说政府正在研究，有人说它将被引进，还有人说它已经进入计划。你是国务院发展研究中心的。据你所知，政府现在在这个问题上采取什么样的态度，或者说已经达到了什么样的态度。

王巍:因为我不擅长税收政策，房地产税在中国是一个非常复杂的问题。房地产税和房地产税制是两个不同的问题。因为还存在着大量房地产税的问题。从我们的研究来看，我们现在讨论的房地产税是未来的主要税种。在国际上，房产税实际上是支持地方政府做好公共服务的一个非常重要的手段。因此，房产税实际上不仅仅涉及房地产调控，还涉及中央和地方税权的调整。因此，我认为应该认真研究房产税，涉及到房产税背后的体制机制改革和房产税的调整。

据我所知，我仍在认真研究情况，因为这也涉及立法问题。因此，在研究的基础上，最终将通过全国人民代表大会的讨论予以颁布和实施。我认为这需要一些时间和程序。

来源：简阳新闻