泽平宏观：为什么对2017年房地产投资不悲观？

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在房地产区域分异一致性的预期下，房企受困的重点城市对一线、二线和三线土地的需求旺盛，这种趋势还将继续。

目前，关于2017年房地产销售下滑的问题已经达成共识，但房地产投资的增速存在较大差异。2017年房地产投资增长率并不悲观。具体增长率是多少？什么样的方法可以合理预测？什么因素提供支持？

以下是方正证券(601901，BUY)房地产首席夏磊和首席经济学家任泽平发布的《为什么我们对2017年房地产投资不悲观:也谈房地产投资增长率的三种预测方法》:

预测房地产投资和开发的增长率。

为了从方法论上解决房地产投资的预测问题，我们提出了解构和预测房地产投资的三种方法。1)基本结构法:土地购买成本+房屋建筑面积*单位建筑成本；2)明细项目结构法:土地购置成本+建设项目支出+安装项目支出+设备仪器购置支出+其他；3)区域结构法:一线城市+二线城市+一线周边三线城市+其他三线城市。三种方法预测2017年房地产开发投资增长率分别为2.6%、2.9%和3%；2016年为5.9%。基于此，我们认为2017年房地产投资增长率为1-3%，接近3%的可能性更大。

谷物储存时不会移动，开发商的资金足以支持投资。

有人认为，频繁的地王推高了房地产企业的土地收购成本，目前房地产企业的外部融资趋紧，未来房地产企业资金短缺将限制房地产投资。我们用三个指标对住宅企业的财务压力进行了纵向比较，结果都表明2016年住宅企业的财务状况由于销售回报而有所改善。

对于很多房地产企业来说，2016年由于资金充裕，土地市场没有良好的记录，销售款没有转化为土地款，兵马俑没有移动。2017年，外部融资的收紧将会给一些房地产企业带来压力，对于资金雄厚的开发商来说，这将是一个在角落里赶超的好机会。基于此，我们认为房企的资金足以支撑未来一年的发展投资需求。

在政策的催化下，土地收购成本超出预期。

在房地产区域分异一致性的预期下，房企受困的重点城市对一线、二线和三线土地的需求旺盛，这种趋势还将继续。

我们认为，二线和强劲的三线土地供应将更加灵活，主要是由于两个政策红利。一是长效机制破冰，实行“人地联动”。人口流入热点城市的地方政府改变了“量入为出”的土地供应思路，增加了建设用地供应。第二，“盘活城市闲置低效土地”，土地供应市场化改革将增加现有土地的流动性。

此外，2017年，房地产行业集中度将提高，房企的深度洗牌和两极分化将增加项目并购和土地交易，这也将成为土地收购费用的重要支撑。

风险警告:房地产市场跌幅超过预期；住房融资政策出乎意料地收紧

来源：简阳新闻