李迅雷：当你希望房价跌时 即便加息也未必会跌

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今年房价很难下跌。然而，随着时间的推移，这种监管的难度将越来越大，因为世界上没有只涨不跌的市场。

最近，央行提高了反向回购利率和补充贷款利率，这在市场上引起了热烈的讨论。很多人认为这是货币政策从宽松向紧缩转变的开始，也有人认为中国已经进入加息周期。在这方面，我几天前写了一篇公开文章，指出央行的这一举措被过度解读。日前，央行研究局局长徐中也表示，中标利率上调是市场化竞价的结果，与传统央行加息(上调存贷款基准利率)有很大不同。

如果中标率的上升趋势不是加息，那么就有这样一个问题:

1.今年会有传统的加息吗？

2.如果提高存贷款基准利率，央行的货币政策会像许多学者所说的那样进入加息周期，导致房价下跌吗？

今年是否会出现传统的加息，更多地取决于今年经济的几个关键指标:第一，汇率(如1月份刚发布的外汇储备数据)较上月下降了123亿美元，且降幅继续收窄，这可能与美元指数走弱有关。如果本币贬值压力不大，即使美元加息，也不会成为中国加息的理由。毕竟，中美和其他发达国家之间的差距仍然很明显；其次，从gdp趋势来看，国内经济仍有下行压力，而美国经济正在上升，因此中国不需要跟随美国加息；第三是通货膨胀。我认为2017年不太可能出现通胀。根据历史数据，消费物价指数和国内生产总值之间有明显的相关性。如果名义国内生产总值增长率不高于10%，cpi不超过3%，或者m2增长率与名义国内生产总值增长率之间的差距不收敛，就不会发生通货膨胀，因此没有必要提高利率来抑制通货膨胀。

目前，贬值、通货膨胀和经济增长三大压力或趋势并不明显，短期内加息的可能性不大，但不能排除年内加息的可能性很小。毕竟，包括货币政策在内的经济政策属于“相机抉择”，而经济学家所谓的“预测”大多是“投机”，因为你无法预测今年会出现哪些黑天鹅事件。那么，如果我们今年提高利率，会导致房价下跌吗？

很多人认为央行调整基准利率会对房价产生负面影响，这是可以逻辑解释的，但相关分析并不支持这一结论。根据王晓东的研究，存贷款基准利率的调整对房价没有明显影响，而房地产政策对房价有明显影响。在下图中，如果我们看一下金融机构贷款的加权利率，计算一下“个人住房贷款”和“一般贷款”之间的相对水平，基本上可以解释为房价的每个拐点(2008年底才有数据)都与相关政策的出台有关——这是房价对政策导向的充分反应:“相对利率水平”的提高反映了政策的收紧， 这表明一揽子监管政策的升级，如降低抵押贷款利率折扣、缺乏对第二套住房供应的支持以及对外国户籍的购买限制。

例如，2010年之前，个人住房贷款利率与一般利率水平相比大约为20%至7.5%；2010年10月以后，为了抑制房价飙升，房地产调控趋于严格，抵押贷款相对利率开始上升。又如，当2014年第三季度房价涨幅接近于零时，抵押贷款的相对利率开始再次下降，反映出房地产政策的持续宽松，这当然与经济低迷和房地产库存压力不断加大有关。随着房价的回升和居民杠杆率的提高，房地产政策从去年10月开始再次收紧。

抵押贷款相对利率变化与房价波动

从上图可以看出，虽然从2009年到现在，经历了提高利率或存款准备金率的过程，以及降低标准和利率的过程，房价并没有因为利率的提高而下降，但最多是因为利率的提高而放缓。换句话说，影响房价的因素很多，如人口年龄结构和人口流动的变化、居民收入结构、货币流通总量等。利率政策只是其中之一。此外，货币政策一般是总量政策，可能不是针对房地产的。只有针对房地产的相对利率政策才会对房价产生重大影响。

因此，当我们分析加息对房价的影响时，最好进行一个“渗透分析”，即首先要知道加息的目的是否针对房地产。如果这次提高反向回购利率，更像是向债券市场中的鸟射箭，引导基金脱离虚拟现实，而不是开枪，这将让所有的鸟都感到惊讶。

举个相反的例子，日本实行了长期的低利率政策，目前甚至是负利率，但是房价并没有因此而上涨。显然，如果利率能够控制房价，那么控制房价就太容易了。在各种资产价格中，债券对利率最为敏感，而股票市场可能对加息不太敏感。例如，股票市场在2006年至2007年间持续攀升至新高，因为在决定当时股价的诸多因素中，利润增长比加息更重要。

随着政府债券收益率下降，日本房价指数下跌

因此，一个经济体的发展阶段可能对资产价格的趋势有决定性的影响，即其趋势，而估值水平可能只改变斜率而不改变趋势。例如，中国正处于城市化的上升阶段，正在向高收入国家迈进，因此很难控制房价；日本已经处于人口超老龄化阶段，但它不允许移民，因此很难以低利率刺激房价；如果美国没有大量的移民，估计房地产业也会衰退。

此外，作为一项大型资产，房地产价格不仅受市场因素的影响，还受监管程度的影响。例如，中国房价收入比高的地区基本上集中在一线和二线城市，因为一线和二线城市的土地供应与人口流入相比是不够的(大城市正在崛起)。相反，四线城市的土地也受到控制，但流入的人口相对较少(中国的城市化已经到了后期阶段)，所以基本上不存在供给不足的问题，即土地控制对房价的影响较低。

中央经济工作会议认为，今年房地产政策的核心目标应该是抑制房地产泡沫，防止其再次上升，而“防涨防跌”的重点已经落在后面，即不要暴跌或戳破泡沫，因此今年房价很难回落。然而，随着时间的推移，这种监管的难度将越来越大，因为世界上没有只涨不跌的市场。只有当你希望房价下跌时，即使你提高利率，它也不会下跌；当你希望房价上涨时，即使利率降至负值，也不会上涨。

来源：简阳新闻