万科总裁郁亮：前期房价上涨过快的城市可能回落

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万科总裁于亮最近在接受《上海证券报》采访时表示，在2017年初房价上涨过快的城市，房价可能也会下跌。但是不要认为会有“崩溃”的风险。对于一些地价过高的项目，利润率可能会进一步压缩。

于亮认为，过度杠杆是房地产市场泡沫的根源。建立保障房地产业稳定健康发展的长效机制，包括多元化土地供应体系、加快卫星城和城市群建设、发展租赁市场、培育新的房地产和房地产服务业。

以下是上海证券报授权在华尔街发布的内容。原标题是“万科总裁于亮:房价过快上涨是危险的，但不会“崩盘”。

谈论土地国王和销售:长跑是最忌讳的

上海证券报:2016年可谓“土地之王年”。你认为土地国王频繁出现的主要原因是什么？企业的杠杆使用得太多了吗？几年后，还会有难以解决的国王吗？

于亮:影响地价的因素很多，包括土地供应、货币环境和产业前景。例如，一些城市的土地供应仍然不足，企业手中的土地资源继续减少。如果你不拿土地，你将面临没有米做饭的烦恼。另一个例子是，自2015年以来，住房市场逐渐复苏，这导致一些开发企业对未来预期过于乐观，表现出不合理的征地行为。此外，社会流动性丰富，可配置的高质量资产相对较短，这使得一些更激进的企业有可能通过杠杆获得土地。

2016年10月，部分大中城市相继出台限购、限贷等调控措施，效果明显。未来一年，中国商品住宅的成交量可能会大幅下降，此前房价上涨过快的城市房价也可能下跌。对于一些地价过高的项目，利润率可能会进一步压缩。

近年来，万科始终坚持审慎的投资策略，严格控制投资质量，根据市场环境和实际发展需要，合理补充项目资源，保持土地储备在相对合理的水平，可以保证未来两三年的发展，而不会带来沉重的负担。

上海证券报:与频繁出现的地王相对应，2016年整个房地产市场异常火爆。2016年，包括万科在内的许多房地产企业销售额超过3000亿元。在这个销售层面，你认为销售冠军或领导者的意义是什么？恐怕2017年这么大的销售额很难持续下去。作为一家追求可持续发展的领先房地产公司，万科如何控制销售节奏？

于亮:无论政策环境如何变化，无论市场如何变化，万科为老百姓盖房子的立场没有变，稳健经营的理念也没有变。公司始终坚持利用潮流，积极销售，保持良好的销售速度。

现金流也很重要。在过去的两年里，我们一再提出，我们应该坚持在现金流的基础上创造真正的价值。过去，总经理一直关注销售。现在，不仅要有合同销售，而且要保证收款率。

排名是公司经营的结果，而不应该是公司经营的目标。经营一家公司就像跑一场没有终点的马拉松。关键是不要在短时间内冲刺。在企业间竞争的最后，不是体重，而是肌肉、肺活量和耐力等健康指标。在万科32年的历史中，经历了许多起起落落。我们坚持遵循自己的节奏。长跑应该避免杂乱的脚步，而且风景应该是长的。

谈论目标和房价:让房价过快上涨是危险的

上海证券交易所:万科以前有几家标杆公司，从索尼到新鸿基，再到美国的帕尔迪。现在万科已经超越了这些公司。有没有新的标杆公司？万科未来的定位或最终目标是什么？

于亮:实体经济是中国经济和社会最坚实的基础。万科一直倡导向中国制造业学习。以华为为代表的一批优秀中国企业所体现的工业精神是这个时代最宝贵的财富。

华为的核心价值观有三句话:以客户为中心，以奋斗为导向，长期努力工作。这也是我们应该学习和坚持的理念。华为的成功经验告诉我们，虽然技术非常重要，资本也非常重要，但最关键的是人员和高效组织人员的机制。

万亿万科是我们未来十年的战略目标。为了实现这个目标，我们始终坚持两条主线。首先，为了适应城市发展和变化的需要，从单一的住宅开发商到城市配套服务提供商，城市会做任何它需要的事情，如商业、物流、工业办公等。；第二，适应客户不断变化的需求，拓展养老、度假、教育等服务。

上海证券交易所:飙升的土地价格也刺激了房价的上涨。高房价已经产生了许多负面影响。房价会在飙升后的2017年进行调整吗？

于亮:未来房价会下跌吗？这种可能性是存在的。在这一轮调控的背景下，前期房价上涨过快的城市，明年将面临房价下跌的压力。另一方面，我认为不存在“崩溃”的风险。过度杠杆化是房地产市场泡沫的根源。目前，大多数国家按揭贷款的最低首付低于20%，而且首付为零。然而，我国的首付比例始终很高，居民储蓄率始终处于较高水平，还本付息能力强，杠杆风险低。在过去的几年里，房地产投机的行为已经很少，政府的控制措施也是有效和及时的，房地产的整体杠杆水平可以得到有效的控制。

当然，近年来，一线城市房价上涨过快，成为一个突出问题。让这种情况发展下去是危险的。因此，这项规定是必要和及时的。

谈合作与机制:金融和工业不是天生对立的

上海证券报:有评论员认为，中国房地产已经进入后发展时代，而金融资本对房地产市场的“入侵”或搅局是一个非常重要的标志。你如何定义2016年后中国房地产市场的特征？2017年行业应该密切关注哪些变化或指标？金融资本和工业资本能否通过良性博弈走向双赢？它的边界在哪里？

于亮:我认为它叫什么时代并不重要。无论是白银时代还是后发展时代，一个明显的趋势是，在行业快速发展之后，增长率开始下降，市场进入了住房短缺和过剩并存的时代。传统的企业过剩现象更加严重；另一方面，城市化进程远未结束。随着城市的发展，我们看到了更多的新兴产业，如物流、养老、教育和度假产业。这些行业的发展往往需要长期金融资本的支持。从这个意义上说，金融资本确实将在促进产业转型方面发挥关键作用。另一方面，这些格式可以为未来的金融资本提供长期稳定的收入。因此，金融和工业不是天生对立的，合作共赢是常态。

上海证券报:2016年底，中央政府提出要加快研究，建立符合国情和市场规律的房地产稳定健康发展的长效机制。你认为应该如何建立一个长期机制，从哪个环节可以打破？

于亮:建立长效机制是保证房地产业稳定健康发展的根本途径。长效机制的关键应包括以下四点:一是提高土地利用效率，建立多元化的土地供应体系。二是通过轨道交通加快卫星城和城市群建设。三是发展租赁市场，为新市民提供更多负担得起的住房。四是培育新的房地产和房地产服务业，开发新的投资增长点。

城市住宅开发必须首先解决居民的住房问题。近年来，国家出台了一系列发展租赁市场的政策，明确了发展方向。国务院发布了《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》。在2016年的《促进1亿非户籍人口在城市定居》中，也高度强调了租赁在解决城市居民住房问题中的重要性。今后，如果相关政策实施细则能够尽快实施，房屋租赁市场有望迎来快速发展。

上海证券报:你提到的“建立多元化土地供应体系”的实施，将非常有利于房地产行业的健康持续发展。但这似乎非常困难。

于亮:肯定会有困难。即使一家公司推动制度变革，它也会遇到阻力，更不用说土地供应制度了，它影响到整个机构，需要协调各方面的关系。但最重要的是这种变化是否能给社会带来好处，决策者是否能下定决心推动它。我对这一点持乐观态度。

我们注意到，2016年11月23日国土资源部发布的《关于深化城市低效用地再开发的指导意见(试行)》已经提出了“鼓励原国有土地使用者独立或联合改造开发”的思路，这是一个积极的信号。

上证所:的确，正如你所说，中央政府已经发布了积极的信号，特别是中央经济工作会议把房地产市场设定为“房子是为了生活，不是为了投机”，这似乎符合万科的发展理念？

于亮:我支持中央提出的“房是住，不是炒。”万科一直坚持为普通人和普通人建造房屋。我们不会让土地成为国王，囤积土地，覆盖我们的土地，而是追求好房子、好服务和好邻居。作为城市的配套服务提供者，我们应该关注城市和顾客的发展变化。

来源：简阳新闻