陈淮：2015的核心词叫“棚改房”

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著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮

金融界网站消息2014年，房地产行业不再繁荣，但在各种经济大起大落中仍赢得了变革的机会。2015年，房地产市场的大起大落依然不可预测，相应的策略层出不穷。3月26日，2015年度观点论坛在广州举行，图片和文字的全过程在金融网站上直播。著名经济学家、中国社会科学院城乡建设经济研究所所长陈淮在论坛上发表了讲话。他认为，国家相关政策的退出将使2015年的房地产市场更加乐观。[/h/总是想把主观意志强加于客观规律，总是想让政府的手凌驾于市场之上，这是注定要失败的。2015年是中国房地产市场通过市场力量实现优胜劣汰和健康发展的关键一年。 根据陈淮的说法，2015年的关键词是“舍至屋”。国务院总理李克强表示，2015年将建设740万套经济适用房，其中580万套将由棚户改造而成。他认为，棚户区改造不仅是保障体系的完善和发展，也是保障形式的转变和城市化的新特征。此外，棚户区改造相对容易引入市场力量，这是开发商和其他市场力量关注的新机遇。陈淮:谢谢你，快点。今天我将花15分钟来确保我身后的议程。我是一个有纪律的人。我非常赞同刚才的主旨发言，包括主持人和蔡主席的发言。我听得出来，朱校长的基调与蔡校长和主持人的基调不同。前一个比较悲观，朱主席是一个乐观的基调。我同意，但也有一点不同意。朱主席说，2014年到2015年的转折点是由于政策，但我不这么认为，只是在2015年。在前政府十年的调控中，这十年的政策产生了四个缺陷。第一，它显然充满了加强政府权力，没有一个依靠市场机制，从8月31日的最后期限土地招标，拍卖和销售税的增加，9070政策，以及后来的国家五条，国家八条等。第二，高成本和低效率。这十年变化频繁。第三，滞后性、被动性和主观性明显。第四，十年监管政策没有一项与改革相结合。十年调控，四大缺陷。 新政府于2013年上台，他上台前的上届政府的最后一次常务会议发布了《国家五条》，这成为了尽快购买房地产的动员令。2013年，销量和价格都有所上升，购销两旺。直到2014年初，李克强总理的现政府花了整整一年时间来稳定由上届政府带来的过度变化和高度繁荣。2014年不是低潮和萧条的一年。如果用一个词来概括2014年，那就是“稳定”。政策稳定，2014年没有出台新政策，2014年社会预期稳定，2014年供求关系稳定，波动范围在合理范围内，包括房价和交易量。与2013年的总峰值相比，2014年的波动不超过6%至7%。有媒体称，取消限购是一项政策吗？取消限购和缓慢退出，让地方政府根据当地情况评估形势并采取对策，只是稳定政策的一个特点。如果说李总理的工具箱里还有工具的话，那是因为2013年11月底，中共十八届三中全会的改革决定被慢慢推迟了，没有改革基础的政策调控一定是失败的政策调控。包括土地制度改革、资本改革、间接融资到包括市场化在内的直接融资改革。因此，李总理一再表示，他应该把错误的手从政府手中拿开。 在2015年，我们认为市场机制仍然是充分优化资源配置、优胜劣汰的一年。主席朱说，有更多的开发商，但他们不是由政府关闭和转让。父母一方有五个儿子，你不知道哪个儿子最好。你最看重的长子是早恋而不成功的。你看第三个儿子，你让他给家里的土地浇水。结果，人们考上了清华大学。父母仍然不知道谁是他们孩子中最好的。政府知道成千上万的开发商中谁是最好的吗？谁会选择？市场、市场竞争、优胜劣汰、有效资源支配者的最终选举、市场经济的发展和中国的结构转型都将证明市场的神奇功能。我不明白这个话题。我听了朱主席关于政府工作的报告，对住房建设和房地产业的新思路有了切身体会。到目前为止，包括中央电视台在内的主流媒体基本上没有解读出两会政府工作报告中最有意义的新信息。有四个，第一个是稳定住房消费，所以没有过度悲观的基础。我过于乐观地认为，今年是一个伟大的增长和繁荣的一年。恐怕现在期待还为时过早。稳定住房消费包括稳定这个市场的需求结构。例如，我们在前几年已经将投机性需求逐出市场，并且不会让它卷土重来。例如，在我们的住房供应体系中，大、中、小城市协调发展的趋势已经开始，我们必须通过政策继续发展和保持国民经济的稳定运行。国民经济稳定运行，2015年短期经济运行中最重要的问题之一就是李总理提到的通货紧缩，我们现在讲的是经济下行的问题。稳定住房消费是我们首先关心的问题。这种稳定的住房消费背后有许多值得一读的地方。然而，我们今天的时间关系不能一一介绍。 值得注意的第二点是鼓励和支持独立和改善住房消费。总的需求，无论从规模、总量还是分布来看，都是以稳定为基础的，即支持和鼓励自营职业和改善消费。这句话很有创意。如果进入2008年后鼓励消费的政策落在90后或者只是需要它，那么这个市场的主导需求力量正在从基本需求向改善和舒适的需求转变，也就是说，市场的焦点已经上移，政策的焦点也在前移。 住房需求与穿衣服一样，可以明确分为四个层次:御寒，这是基本需求；干净、得体，分为四个季节和场合，这叫提高需求。穿肚脐装是时尚和流行的，这是一种享受的需求。除非是名牌，否则不要穿，名牌是奢侈品。住房也是如此。如果我们的政策在前几年鼓励刚性需求，这一任务并没有最终完成，但重点已经逐步升级到改善和部分令人愉快的需求。第三，完善住房保障体系。这个住房保障系统有更多的话题和信息。正如朱主席刚才所说，在未来，保障性住房不仅要有实物保障，还要有实物保障和货币保障并重，从而为政府对低端群体的管理探索出一条新的合理之路。更重要的是，我们希望将来媒体不再谈论经济适用房。2015年的核心词是“变棚为屋”。不要总是用过时的话来讨论同一个话题。为什么小屋变成了一个房间？在2011年，当“十二五”规划开始时，我们的3600万套经济适用房中有一个将棚子改造成房屋的选项，但是将棚子改造成房屋的政策不包括旧城区的危房改造。具体指大型国有工矿企业和农、林、牧场职工集中居住区。媒体可以说这是一座古老的城市。我们市政府决定将旧城的连片改造称为棚户区改造。你可以这么说，但你不喜欢中央的棚改政策。自2014年以来，今年的《政府工作报告》进一步明确了工棚改革的政策范围已经大大扩大。你已经注意到一组数据。国务院总理李克强表示，2015年将建设740万套保障性住房，其中580万套将由棚改建，这是一个比例。这意味着我们的物质保障已经从原来的经济适用房转变为与旧城区和旧危房改造紧密结合。作为市场参与者，这种转变对我们来说应该是一个值得关注的地方。由于棚户区改造和“十二五”前三年经济适用房建设的不同，第一个问题是没有土地问题。我国经济适用房建设中存在两个最大的问题，一是穷人应该住在哪里，是住在核心城区还是远郊县，二是钱从哪里来，没有土地进行逐户改造。它原本是城市居住用地和城市建设用地。另一方面，棚改居易于与城市整体升级紧密结合，包括地下市政管网、交通规划、城市功能分区、普通百姓住房档次以及以底层商业为主体的商业业态全面升级的结合。第三，将市场力量引入棚户区改造更容易。“十二五”前三年，媒体总是问经济适用房的钱从哪里来。但是，在棚户区改造中引入市场导向力相对容易，因为我已经建了20层楼，10多层楼要卖，所以引入市场导向力相对容易，这必然会与我国房地产市场10年来发展过程中积累的一批体制上的难点环节紧密结合，这些环节用鸵鸟政策蒙住了他们的眼睛。比如城市中的村庄和小产权，比如城乡结合部的农民出租房。棚户区的改造很容易被过去掩盖，积累的毒瘤越大，再加上城市的一些弊端的改造。因此，棚户区改造不仅是保障体系的完善和发展，也是保障形式的改变，是城市化建设的新特点，是值得开发商等市场力量关注的新机遇。第四，结合改革。我刚才说过，工具箱中没有改革的任何政策都是无效和相反的。总是想把主观意志强加于客观规律，总是想让政府的手凌驾于市场之上，这是注定要失败的。自上任以来，李克强总理一再强调城市化和改革，以及改革和城市化的红利。他一再强调，政府应该收回不应动的手，发挥市场机制的力量。这不是政府少盖章的简单问题，而是包括土地制度、资金供给、金融市场化机制等等。政府无意让市场的阀门掌握在自己手中，但将间接融资转变为直接融资是一种失败的思路，我们已经说过十多年了。正如十八届三中全会所说，市场机制是配置资源的决定性力量。2015年是中国房地产市场通过市场力量实现优胜劣汰和健康发展的关键一年。

来源：简阳新闻