朱中一：2015年多数城市能够实现软着陆

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朱中国房地产协会副会长

金融界网站消息2014年，房地产行业不再繁荣，但在各种经济大起大落中仍赢得了变革的机会。2015年，房地产市场的大起大落依然不可预测，相应的策略层出不穷。3月26日，2015年度观点论坛在广州举行，图片和文字的全过程在金融网站上直播。原中国房地产协会副会长朱在论坛上致辞。他判断了2015年房地产行业的形势。他认为，中国房地产总体上仍处于软着陆过程中，但2015年的住宅销售好于去年，大部分地方都能实现软着陆。

朱认为，中国房地产总体上仍处于软着陆过程中，但由于地区差异，软着陆程度因地而异。去年，70个大中城市的大部分房价仍在下跌。

朱强调，中国加入新常态不同于新常态的实现，它仍在爬山的过程中。因此，许多地方消化库存的压力很大，但城市化和其他政策将使今年的住宅销售好于去年，大多数地方可以实现软着陆。

今年，国家政策规定，要稳定住房消费，稳定房地产市场，加强棚户区建设，同时加大去库存化力度，加强政府的积极调控。朱认为，今年国家政策将相对宽松，中央政府可能会对经济问题进行预先调整或微调。他建议房地产企业要有适应新常态、认识新常态、寻求新发展、探索新业态的能力，比如老年住宅。

以下是书面记录:

朱:各位嘉宾、各位同事、各位朋友，大家好！首先，我要感谢论坛邀请我发表演讲和主题演讲。我向他们声明，由于我现在的身份，我已经辞去了协会原来的领导职务，所以不适合发表演讲和主旨演讲。我只谈一些个人观点。他们让我谈谈对当前房地产形势的一些看法。

刚才三位发言人的想法也很积极，我的看法可能与他们的不完全一样。我主要集中在我对政府工作报告研究的理解上，我将从四个方面来谈一谈。

首先，中国房地产市场总体上仍处于软着陆过程中。然而，由于地区差异，一些地方预计会提前回升。在一些存量大、建设规模大、人口聚集能力不足的地方，软着陆时间可能会更长。

回顾去年的情况，我怎么想也不过分。正如舒刚才所说，在去年2月和3月，很多媒体，尤其是海外媒体，都说中国的房地产市场即将崩溃。然而，在各方努力下，中国房地产市场自下而上，主要是由于政策调整，包括放松限购政策，包括10月份降息。许多全年指标仅次于2013年，投资仍处于创纪录高位。然而，与去年同期相比，许多指标仍在下降，全年商品房销售面积为6.2亿平方米，同比增长1.3亿平方米，同比增长26.3%。此外，从今年1月到2月，市场总体上延续了去年的趋势，商品房的销售面积、销售量、征地面积和房屋建筑面积持续下降，销售面积持续增加。在70个大中城市中，除了部分城市外，大部分房价环比和同比都有所下降，这说明我们的市场仍然比较低。

正如中国经济已经进入新常态一样，我认为房地产也已经进入新常态。我个人的理解是，说中国经济已经进入新常态并不意味着中国经济已经达到新常态。例如，政府工作报告中有这样一句话:“中国经济已经进入新常态，但中国正处于翻越山脊的关键时刻。”报告还提到“今年面临的困难可能比去年更大”，还提到“要实现中高速增长的目标，提高质量和效率，可能需要很长时间”等等。所以我认为进入新常态和实现新常态并不完全一样。房地产也是如此。我们已经进入新常态，但这并不意味着我们已经达到新常态，因为我们的一些指标仍在逐年下降，一些库存较大的地方可能需要很长时间才能消化。如果我们只看存货，现在是6.39亿平方米，坦白说这不是太大，因为我们的年销售额超过10亿平方米。但是，关键是我们的建设规模很大，这些建设规模都要一个接一个的进入市场，所以我觉得这个压力很大。因此，我认为消化压力在许多地方可能仍然是一个大问题。

但我认为，第一，中国的城市化仍处于快速发展的过程中，迫切的需求仍然存在。其次，今年的政策相对宽松。除了少数几个拥有大型证券公司的城市，大多数地方的市场今年都能实现软着陆。比如，在广东，我看过了，很多指标都比平均指数好。例如，在北方、上海、广州、深圳等地，或者供需平衡的地方，市场复苏比较快，所以我认为今年的情况肯定比去年好。

第二，今年房地产市场的基调，或者说是房地产要达到的主要目标，是在研究了政府工作报告后，用“两个稳定”来概括的，即“稳定的住房消费”和“稳定的住房市场”。实现两个稳定性的主要措施是两个方面。一方面是加强城市棚户区、城乡危房和保障性安居工程建设，增加住房有效供给，同时加大去库存力度，支持居民自住和改善需求。政府工作报告中有很多内容，所以我就不多谈了。二是坚持分类指导，因地制宜，强化地方政府主动调控的责任。这在3月15日的《政府工作报告》和柯强总理答记者问中已有明确表述。我认为，为了实现上述任务和目标，中央政府和地方政府必然会有政策跟进。例如，政府工作报告明确指出，住房保障要素将逐步实现实物保障和货币补贴，一些存量住房将改为公租房或安置房。年初，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行等部门陆续下发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》和《关于推进住房贷款的通知》。现在有些地方放宽公积金贷款政策，支持人们购房。事实上，它的来源是去年三部委的通知。3月15日，当首相回答记者的问题时，我说了一句很有启发性的话。他说:“我已经多次说过，在新常态下，我们将保持中国经济在合理的范围内运行。”如果速度放缓，将影响就业和收入。毕竟，在合理的范围内，我们将稳定政策，稳定市场。在长期预期的同时，我们将加大定向调控的力度，以稳定当前市场的信心。近年来，我们没有采取短期的强有力的刺激政策。可以说，在使用政策方面仍然有很大的回旋余地，我们的工具箱中仍然有许多工具。”我最感兴趣的是说“工具箱里还有很多工具”，也就是说他的政策储备和政策预期不是没有考虑，所以我认为今年的政策肯定会比较宽松。中央政府和地方政府肯定会根据市场变化进行微调。我认为这是今年市场好于去年的原因之一。

第三，认真研究房地产发展规律以及房地产与新型城镇化的协调关系。为了实现稳定住房消费和房地产市场的目标，我们必须落实《政府工作报告》提出的任务，同时认真研究和实践两个问题，一个是房地产市场本身的规律，另一个是在快速推进的城市化进程中，如何将房地产市场的刚性需求付诸实践，特别是解决农业转移人口的住房问题。3月15日，总理在回答中外记者提问时提到了这两个问题。总理说“房地产市场有它自己的规律”，后来他又谈到大、中、小城市等等。当然，他没有说房地产本身有什么法律。我认为这个问题需要我们的业内人士，包括在座的各位，共同研究，达成共识。我想每个人都同意一件事。在昨天的会议上，李先生还提到了房地产市场的区域性和长周期是房地产的一个特点。由于它的区域性，我们的政策应该因地制宜。由于房地产开发周期相对较长，我们希望政策应该是稳定的，不要频繁出台，这样我们就不知所措了。

我想知道除了这个基本规则之外，是否还有其他规则。坦白说，我在2006年来到协会，去年离开后，基本上是协会里的市场主管，有很多报道都是这样的。在报道市场时，我经常觉得有几个问题需要研究。第一个问题是房地产的定位。我们如何定位它？因为我们经常遇到一个问题，当经济下滑时，我们强调房地产是支柱产业。当经济状况良好，房价上涨时，它也会抑制房价。它总是在稳定增长和造福民生之间摇摆。我们的政策波动很大，所以我们不知所措。这涉及到房地产如何适应经济和社会发展，如何与相关产业的发展相协调。总理这次还特别提到，住房不仅是一个经济问题，也是一个民生问题，这在2010年的国务院文件中得到强调。我认为这种重新强调为住房提出了一个新的方向。第二，如何协调房地产和政策的调整；第三，完善住房保障体系，建立总量基本平衡、结构基本合理、价格和承受能力基本适应的制度机制。第四，如何协调一级市场、二级市场和租赁市场的发展。我认为这些问题非常关键，但不管它们是否相同，我希望你能研究它们是否正确。

此外，关于房地产的协调，总理的原话是“中国的城市化进程仍在加快，对房地产的需求是刚性的”。这里的核心问题是理论目标和实际情况的结合。例如，在我们的理论目标中，我们的城市化和城市发展政策是大、中、小城市的协调发展，但我们的人口流动并不完全基于此，这是一个问题。第二，解决城市化进程中的农业转移人口问题。然而，农业转移人口很难买得起商品房。有一个负担能力的问题，也有一个地方负担能力的问题。第三个问题，如果要解决农业转移人口的住房问题，涉及到土地制度的改革以及宅基地和原有房地产的转让，所以我认为有很多理论和实践问题。

最后，由于时间问题，我将和在座的房地产企业简单谈谈一些个人的希望。首先，适应新常态应该了解新常态。第二，我们需要寻求新的发展。首先，我们应该认识到稳定住房消费仍然是首要任务，所以住房市场仍然是一个相对较大的市场。第二，我们需要探索新的模式，包括一些养老和旅游问题，这些问题在政府工作报告中已经多次提到，特别是在2013年国务院的文件中。今后，新建住宅区应按人均不低于0.1平方米的标准建设养老服务设施。无论你将来是否从事老年社区，新建的社区必须配备老年设施，所以这些问题可能需要研究。此外，还有许多问题需要研究，如环境保护、转变发展方式等。此外，许多企业对如何走出去提出了建议。还有一个问题我想大家都必须注意，那就是今年的企业兼并重组可能比往年要大。事实是，去年12月16日，中国经济评估中心和国家统计局发布公告，公布了房地产数据。截至2013年底，全国共有房地产开发经营企业13.2万家，比2008年底增长50.3%。这个数字是什么意思？我计算过，每5000人就有一家开发公司，这显然是一个很大的数目。因此，在目前的情况下，必然会面临兼并重组的问题。当然，这也是一个强大的开发企业从项目层面和企业层面做好并购工作的机会。

来源：简阳新闻