福本智之：中国房地产水平更接近日本70年代水平

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日本银行驻北京首席代表福本·知止

2015年2月28日，第14届远景杯全球宏观经济预测春季年会在北京四季酒店举行。日本银行驻北京首席代表福本知止对中国目前的房地产市场提出了自己的看法。他不认为中国目前的房地产水平接近日本的80年代，所以房地产仍然上涨了/0。

他认为，中国目前的房地产市场接近日本上世纪70年代中期的水平。尽管许多地方没有人口红利，但仍有中速和高速增长的空间。然而，2020年后，情况可能会改变，因为中国首次购房的平均年龄是27岁，所以25至34岁的人口是一次性购房的主力军，但在2020年将开始下降。以下是书面记录:

福本·知止:大家早上好！每个人都想谈论国际经济现实。让我谈谈日本的情况。我现在主要关心的是中国的经济，所以我们可能有兴趣比较一下中国和日本的房地产情况。所以我想顺便谈谈房地产情况的比较。

这是我们日本银行1月份发布的政策委员会的经济预测。我们将在半年后发布我们的预测。这是政策委员会的预测中值。显然，2014财年是从2014年4月到2015年3月。10月份，我们预测2014年的经济增长率将为0.5，这次下调至负0.5，主要是因为我们上调了去年4月份的消费税报告以及住房投资的影响。时间和深度都比我们想象的要大，这是主要的因素。

第二，我们原本预计出口会缓慢复苏，但复苏并不强劲，这是第二个原因。然而，我们对经济的基本看法没有改变，日本经济仍在缓慢复苏。除消费税上调的影响外，实际居民消费相对平稳，居民消费自第四季度开始回升。企业的设备投资现在开始慢慢恢复。幸运的是，在第四季度，出口也开始复苏。因此，我国政府最近公布了2014年第四季度的国内生产总值，链条调整后的年均增长率为2.2%，这是相当不错的。

展望2015年，我们提高了gdp增长率的预测，这主要是因为我们看到现在我们的库存进度比较低，所以现在的库存水平比较低，所以补充库存的压力比较大。法国财政部长也表示，日元贬值也相当严重。其次，原油价格的下降有利于支持我们的消费或提高企业的利润。因此，我们预计2015财年和2016财年的经济增长率分别为2.5%和1.6%，这是一个不错的数字。根据日本的潜在经济增长率，大约0.5%略低于0.5%，所以我五年后才看到国际货币基金组织。日本的潜在经济增长率是0.4，但我们日本银行目前的潜在增长率是0.4，这将连续两年超过我们的潜在经济增长率，这将改善我们的供求关系。因此，我们现在预测，在2013年初，我们将在大约两年内实现2%的cpi目标。在2015财年内，或者大约，我们说大约，包括可能更晚，这可能会达到2%。

我们将从数量上放松货币政策。当消费物价指数徘徊在2%左右时，当它瞬间达到2%时，就不应该退出。因此，量化宽松的货币政策可能会持续更长时间，这是对日本形势的预测。

有人担心中国的房地产形势与日本上世纪80年代末的形势非常接近，但我不这么认为。我认为这更接近于上世纪70年代中期，当时龙啸总理提倡这种做法。当时，房价花了三四年时间才大幅上涨。1973年石油危机后，房价调整了约5%，但又开始稳步增长。他们那时很相似。

我认为中国目前的发展阶段不能简单地与日本经济过去的情况相比较，但基本上我认为70年代初的情况是相当相似的。首先是在第一产业就业的人口比例，现在中国是26%。这是我的估计，与1961年日本的情况相似。城市人口比例为5.4%，与1950年的日本相似。这样，当我们在20世纪60年代实现最高的两位数增长时，当然，中国经济中有许多地方已经失去了人口红利，但这样，持续的中高速增长仍有很大空间。这是一个原因。

第二，宏观杠杆率的概念，这在判断房地产风险时非常重要。现在大家都在说中国的宏观杠杆率，中国人民银行公布了社会融资余额，约占国内生产总值的200%。与日本的情况相比，我国的现金流量表分析，不包括中央政府的民事责任，居民和企业的责任，在20世纪70年代初和80年代末，房地产价格上涨相对较快，但更接近我们70年代初的情况。它将在2020年左右进入21世纪。2020年后，情况可能会改变。中国首次购房的平均年龄为27岁，因此25岁至34岁的人口是购房的主力军，但2020年将开始下降。

我观察了日本的情况。在20世纪80年代末的日本，我们日本人在40岁左右买了房子。35至44岁的人口预计在1990年增加，在1990年代减少。因此，这些人口动态将对住房的刚性需求产生影响。因此，开发商预测需求可能会减少，相应的也会减少，如果有供应，我认为问题不大。我想提醒你这些情况，谢谢你！

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来源：简阳新闻