叶檀：建立房地产市场秩序才是政府责任

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每个评论员叶檀

2015年，房地产市场的去库存化将成为主线。什么比去库存更重要？

《中国经济周刊》2月10日报道称，商品房的去库存化将是主线。根据国家统计局发布的数据，2014年，全国商品房销售面积为120649万平方米，同比下降7.6%，这是近六年来商品房销量和成交量的首次下降。当年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%。

去库存化当然很重要，但这是一个市场问题，更重要的是根据经济规律行事。过去，地方政府要么提高房价，抑制房价，要么监管公积金，甚至触及微观领域。现在需要的是尊重市场参与者的意愿，让市场选择自己的发展方向。

不管管理，都不应该乱管，造成资源浪费和短缺并存。政府在微观领域的越权行为不仅违反了市场规律，而且浪费了整个社会资源。在建筑质量等有序领域，到目前为止还没有建立起一个有效的优胜劣汰机制，这使得新建物业的内部质量有时难以承受。邻居们可以听到彼此的讲话，他们简直无法承受30年的风雨。

几天前，当地住房和建设部门的有关负责人公开表示，以前要求90平方米以下的住房必须占整个城市建筑面积的70%以上，否则将暂停一个项目。这是一件好事。开发商应该对房子应该建多大有最终决定权。开发商应该听取投资者和消费者的意见。归根结底，投资者和消费者应该拥有最终发言权。

根据2006年发布的《关于实施新住房结构比例要求的若干意见》，从当年6月1日起，在各市(含县城)新批准和新开工的商品房总面积中，90平方米以下的住房(含经济适用住房)比例必须达到70%以上。这项措施的效果似乎立竿见影。第二年，根据36个直辖市、计划单列市和省会城市的初步统计，在2006-2007年新开工的商品房项目中，建筑面积小于90平方米的住房占总住房面积的55.8%。

政府可以规定经济适用房和公租房的面积，向商品房部门伸手，这无疑是对市场的一种干扰。那些高容积率的小型商品房已经成为库存的重灾区。一些开发商可以通过抓边来改变设计，他们可以把两套变成一套，这样就白白浪费了金钱和资源，而买家却白白花了更多的钱。此外，政府通过土地和预售审批牢牢抓住了微观市场。

根据湖南省统计局2014年8月发布的数据，湖南省商品房销售连续5个月出现负增长，一直受欢迎的90平方米以下住房销售疲软。1-7月，该类房屋销售面积同比下降21.6%。有些人可能会争辩说，建造一栋豪宅而不出售是可能的。如果开发商不能出售它，这意味着它不能满足市场需求，开发商可能会改变路线或被市场淘汰。如果政府命令开发商开发90平方米以下的商品房，但未能出售，从理论上讲，政府应该承担部分责任。

政府需要做的是提供公共福利住房，匹配货币和税收政策，并建立优胜劣汰的机制。

我不知道80年代的老房子值得保存在哪里。人们提到北京仍然是一个古老的建筑，一个四合院和一个宫殿建筑，而上海是一个别墅和一个翻新的石库门。我担心在过去的30或40年里有多少新建筑能屹立100多年并成为城市景观并不乐观。房地产与城市文化融合的要求相对较高。房地产的质量能否得到保证，房地产品牌的声誉和质量能否通过红黑榜一目了然，而不是靠规模扩张和进步盲目引领市场。

相关部门也意识到了这个问题。2014年9月4日，住房和城乡建设部召开“国家工程质量管理两年”电视会议。主要任务是落实全面质量终身责任制，打击转包、串标等违法行为，完善质量监督机制，提高工程质量水平。

当地方政府操纵房地产市场时，他们会等到市场好转后才入市吗？无论是储蓄还是退出，中间的逻辑都是一样的。中国房地产市场需要不同的逻辑。政府有责任退出微观市场，建立市场秩序。

来源：简阳新闻