蔡云：商业地产发展如何应对中产时代的消费升级

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中国房地产协会商务旅游房地产专业委员会秘书长蔡云

金融业网站消息2016年11月23日，商业创意年会在香港举行。会议的重点是“中产阶级阶段的商业趋势”，金融业网站报道了整个过程。中国房地产协会商务旅游房地产专业委员会秘书长蔡云在会上做了主旨发言，他表示，房地产“930”新政后，第四季度交易量下降已成定局。在商业地产中，库存仍在增加，传统格式继续关闭，面临各种挑战，如电子商务的影响。

她认为，中产阶级消费已经成为一个个性化消费的时代，更多的是体验式消费，市场正在打破品类界限，这是商业地产的发展趋势。资本也是一种趋势。现在，这不是资产短缺，而是商业地产需要思考的一个问题:我们应该如何处理资本？

以下是一份发言记录:

亲爱的同事们，新老朋友们，大家下午好！首先，我非常感谢视点地产每年为商业地产同行提供一个交流平台。许多朋友一年到头都很忙，一年见一次面。每次他们相遇，都会碰撞出新的火花。在此，我代表中国房地产行业协会，预祝本次商业盛会取得成功，并希望我的所有同事每年都能在这里收获一些东西，交流经验。感谢视点房地产的同事们的辛勤工作，让我们每年在行业中碰撞交流一次。

进入今天的主题，“商业地产的发展如何应对中产阶级时代的消费升级”。在短短的15分钟内，我不可能了解中产阶级的消费需求和需求的发展方向。我们可以在今天和明天继续深入探索。我非常珍惜这15分钟，希望能和大家交流讨论这个话题。

说到房地产市场，我们每年都应该检讨一下情况。一月至九月非常受欢迎，这引发了“930”市场监管。从1月到9月，投资增加，土地热情增加，销售量增加。库存真的从库存中移除了，开发企业获得了一些东西。9月份，我们可以看到全国房价同比上涨，各地房地产开发贷款增速回升，个人资产也不缺钱。一线市场引领全国市场，行业集中度越来越高，一线市场的热情和热潮延伸到二三线城市。自10月份“930”新政出台以来，典型城市逐月减少。北京、深圳和其他城市涨跌互现。我认为开发投资、同比和销售额都在逐年下降。我们10月份得到的数据是70个大中城市的数据，一线和二线都是环比下降。战略策略和市场出现，房价停止上涨。整个房价的供应量和销售量逐渐下降，市场趋于理性。

刺激和年度预测，这里的所有同行都能看到市场。首先是组合权的攻击，可以说房价的稳步下跌是评估宏观调控政策市场的检验标准。宏观调控与监管策略相结合，使我们的市场更加理性。可以看出，第四季度成交量下降已成定局，不采取任何行动是不可能的。最初，一项政策在三个月内出现，现在它立即出现。随着中央政府上市，我们的一线和二线热点城市肯定会受到调整和监管。市场程度全年相对集中。我们可以看到，尽管北京有这样的调控，但来自北京的消息是，虽然土地拍卖市场受到限制，但未来两三年的发展周期仍有一定的价格支撑。开发企业面临更大的风险，这是当前市场中最基本的问题。商业地产的特点是，每年，在房地产进入“双11”后，“双11”每年一次又一次刷新记录，库存持续增加，不仅是住宅建筑，商业地产也是如此，不仅包括销售库存，还包括持有阶段的库存和控制。电子商务继续充斥着全国各地的实体店。刚才我和李先生讨论了香港没有的原因。香港很小，有许多内陆影响。这涉及到许多因素。从市场上可以看出，如何打造这个市场是我们现在应该考虑的问题。

从今天的发展趋势来看，自2016年以来，中产阶级消费已经成为一个个性化消费的时代。众所周知，中产阶级，实体企业必须是回报的价值创造的本质。体验消费，如体验消费和现场消费，包括体验消费、回归生活方式改变、电子商务和便捷购物，你如何在百货商店购买到你需要的产品？个性化市场占据细分市场，细分市场不再流行、标准、统一、廉价，而是一个非常个性化的市场。打破类别界限不再是一个单独的百货商店、单独的体验、单独的吃、吃、喝、娱乐和购物的平台，包括健康体验、文化旅游等。百货商店行业必须有新的出路。高水平的资产运营将以其自身的优势在市场中占据主导地位。现在不是资产短缺，而是我们应该如何处理资产，如何在没有良好管理的情况下将资产和资本结合起来发展，这是我国商业房地产发展的一个重要趋势。我们呼吁证券化，以及我们应该如何处理资本，这是一个需要我们的行业思考的问题。

谈到今天的发展，中产阶级，当会议小组给我这个概念时，什么是中产阶级，我们是否是，我们是否是，也许是模糊的。真正的中产阶级，我们国家没有任何官方的概念来承认这个阶级，但它从经济范畴上被模糊地称为中等收入阶级。麦肯锡的研究收入是13500-53900元，国家统计局是7000元。一个家庭的年收入达到45万英镑以上，被认为是中产阶级。自1978年以来，国家市场导向创造了市场环境。政治、经济、外汇环境、科技发展和时代发展造就了中产阶级。所谓的中等收入阶层为他们提供了一个成长的环境。这种环境可以看出中产阶级不发达导致的社会不稳定的根源。如果中产阶级更稳定，社会也会更稳定，中产阶级是消费文化的主流。我们现在正在研究什么是中产阶级，中产阶级消费什么。首先，质量、品牌和类别不是别的东西。我们应该关注真正的顶级品牌和顶级消费，把握中产阶级和消费主流的特点；第二，注重体验、享受和休闲，不要饱餐一顿，而是饱餐一顿后享受体验。中产阶级应该有所区别。他应该知道他是中产阶级，并且在他心里知道我不是一个富人或者社会最底层的人，所以我必须区分它。社会最底层之间的大多数差异都是恶意的。当中产阶级处于东西方交融时，世界一体化、全球一体化、信息一体化和经济发展驱动着不同阶层的发展。我们知道，中产阶级是我们的客户、目标客户，更多的是我们的购物中心和商业地产，为中产阶级提供服务。

随着消费的增加，国家统计局对三者的叠加给予了关注。在经济低迷的压力下，投资和出口增速放缓，这肯定是由消费支撑的。消费是由有能力的主流人群的消费来支撑的。中国现在及时提出供应方改革以刺激消费，这正好适应了消费升级的表现。消费升级包括从温饱型向小康型的转变。我们知道，当我们吃饱的时候，我们已经经历了消费从住房、固定消费品和耐用消费品到现在的享受消费的转变。在这一转变中，中产阶级希望实现从温饱到小康的转变。消费从低端向中高端发展，这是一个缓慢的发展过程。整个消费不是简单的，而是高层次、高质量、高内涵的。消费模式已经转变为服务，不仅仅是买房或买车，而是更多地转向服务。我想享受，度假，度假，体验和享受生活的所有便利。消费模式已经从线下整合发展到线上整合。我们知道，互联网经济极大地促进了中国整体经济的发展。我们有53%的互联网用户和8亿互联网用户，尤其是移动消费，它肯定会从线下发展到线上。消费者行为已经从简单的模仿、体验、质优价廉、从众到特殊的方面发生了变化。我们可以看到，目前居民的消费已经从买房、买房和买车三个方面考虑了。我们知道，2015年城市人均住房面积约为35.8平方米，农村地区约为49.3平方米。每100户普通人(603，883人，购买者)拥有汽车。2015年，住房和交通方面的变化(包括影响)超过了年度消费的53.4%，占所有消费的一个非常重要的部分。我们的消费已经从从众转向个性化，通信工具和ipad的人均消费是183元，这是相当大的。消费市场就是这样存在的。随着消费的升级，我们想从市场上得到什么，我们应该做什么，首先是满足精神需求，而少数人应该走向大众，而不是简单地追求财富地位，这是更多的细节。我们愿意为我们的产品支付高消费。非生活必需品的比例正在增加。关注人性、人性、人性和消费本质的回归是我们的标准。想尽一切办法体验市场的发展。我国商业地产在应对这样的市场时，将获得一个完整的供给和消费比例，这将使市场健康稳定地发展。

来源：简阳新闻