陈淮:不是所有贷款都是炒房子 限贷是限不住的

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财经网站3月22日今天，主题为“供应新节奏”的2016观点论坛在广州白天鹅宾馆举行。著名经济学家、中国社会科学院城乡建设经济研究所所长陈淮作了题为“解读房地产行业政策与监管理念”的主题演讲。

陈淮表示，影响2016年及以后一段时间的房地产政策实际上分为几个层面。

一是房地产的政策方向。我们学习经济学，总结过去十年的行业发展，展望未来，并专注于研究客观规律。这不是领导人的选择偏好，也不是媒体的主要吸引力。总理说了算，总经理说了算，这就产生了“国家八条”，这是一种错误的定位。我们必须注意政策是否愿意，希望与否，简而言之，市场和经济体系是按照客观规律运行的。因此，事实上，影响房地产的最重要的政策是摆脱过去过时的政策。让我们想想什么被删除了，什么将是去年。国家第八条、国家第五条和国家第十条都说“尽一切可能增加供应”。今天，我们面临着严重的去库存压力。如果说2016年和“十三五”期间的房地产政策有两个重点，一是去库存化，二是稳定房价。如果我们尽一切可能增加供应，恐怕这将被逆转为一个不合时宜的趋势。

第二是限制购买和贷款。需求是多种多样和多层次的。并不是所有的需求都会增加金融风险，也不是所有的贷款都是投机。北方、上海、深圳和广州，恐怕这个限购不能长期放开，可以放开。它必须更严厉、更有规律，而不是目前在紧急措施中限制人口过度膨胀的政策。包括贷款限制，这也是无限的。

第三，普通住房和非普通住房的区别。在过去，超过平均房价10%的平方米数被称为非普通住宅。这种区别是牵强的，人为因素和太多的主观假设。住房是一种房子，它原本只具有高档豪宅、豪华需求、改善需求和满足基本需求的水平，并没有普通与非普通的区别。

第四，是9070政策。显然，这是主要需要的，也就是说，年轻人结婚买房子，而新成长的劳动者主要买房子。这部分需求仍然强劲，而且仍然存在，但只是一小部分。此外，每个人都在谈论北京、上海和深圳的房价上涨，其中上海最明显，北京也是如此。不断增长的需求是二手房，而改善的需求是最旺盛和最活跃的。

第五，打击投机性需求，这在去年中央政府的相关文件中已有明确规定，鼓励个人和机构购买存量房屋并作为业主出租。没有人买第二栋房子。租赁市场从何而来？每个人只有一所房子。租赁市场从何而来？我们的租赁市场过去也是一个鼓励自住需求的政策，现在也变成了一个包含投资需求的政策，鼓励主营业务租赁机构的出现和发展。租赁市场是房地产市场不可或缺的重要组成部分。因为租赁市场最能满足低端和自营职业的需求。租赁市场最符合市场经济配置和人口流动的资源配置。大约40%的美国人租房，但这并不意味着40%的人买不起房子。他可能在纽约有一栋房子，在得克萨斯有一栋房子，但他在旧金山或洛杉矶工作，情况正好相反。租赁市场的发展是我们调整去年底以来房地产市场原有的过时政策、审时度势、与时俱进的最重要方面。

还有另一种货币政策。从去年年底开始，每个人都期望降息和降低RRR。自去年底以来，鉴于增长率下降、物价低和通货紧缩，几项降息和减RRR的政策已顺利出台，但未来会出现一些困境。2016年的经济增长仍然需要相对宽松的货币政策支持，此外还要保持稳定。今年春节后，房地产行业出现了一个新词，叫做“资产短缺”，意思是有很多资金不能投资。买股票是陷阱，但买房子也是陷阱。一方面，我们去股票，另一方面，有很多基金寻找有利的投资领域，但我们找不到投资方向，这就是所谓的资产短缺。恐怕货币政策需要进一步缩小货币供应量之间的差距，所以影响房地产的第二个因素是国民经济的稳定运行，其中包括增长率，包括价格。

我们的《政府工作报告》中还有一句话，我希望大家除了供应方以外，还要注意，就是“加强相机的科学及时决策”。

来源：简阳新闻