王健林最新演讲：解密实体商业四种新战法（全文）

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12月19日下午，王健林董事长出席了苏宁集团在南京召开的“智能零售发展战略及合作伙伴签约大会”，并发表了题为“实体业务新策略”的主旨演讲。王健林指出，网上零售对实体商业有很大影响，但对万达广场影响不大。万达广场未来将加速发展。据估计，到2028年，中国将建成1000个万达广场，覆盖中国90%以上的城市，约5亿人将成为万达广场的常客。

近年来，实体商业有三大趋势:单一商业中心的消失、大量商业综合体的出现和网上购物的兴起。许多人开始质疑有形商业甚至有形商业财产的价值。对此，王健林用数据给出了答案:在过去五年开业的万达广场，客流、收入和租金三大核心数据的增长率均在6%以上；2016年和2017年，万达广场平均每年新开50家店铺，是之前的两倍。结合万达多年的发展经验，王健林提出了智能零售时代实体商业的新风格:

首先，定位社交中心。万达广场一直明确地将社会中心视为自己的主要位置之一；通过将不同层次的万达广场覆盖到不同层次的区域市场，万达广场的市场份额和客流将得到提升。社交中心的定位无疑提高了万达广场的客户粘性。

第二，突出体验消费。十年前，王健林曾经说过“商业中心被吃掉”，现在他又加上一句话——“商业中心被打”。王健林认为，商业和零售不能简单等同，零售只占商业的三分之一，网购很难完全取代体验式消费。因此，创造一个舒适的体验消费场景是实体商业对抗网购冲击的核心问题之一。目前流行于欧美的“反购物中心化”是学习中国商业综合体发展模式的产物。

第三，增加文化含量。万达集团希望在万达广场引入更多高质量的文化内容，如小型主题公园和主题街区。目前，它正在尝试引进非物质文化产品商店，并可能在未来引进小型博物馆、文化中心和主题街区。王健林指出，万达广场的发展目标和方向是，在未来的业态中，文化娱乐的内容比例将提高到50%左右。

第四，线上线下整合。王健林指出，线上和线下整合的发展不仅仅是一个应用。万达集团的网上开发主要是为了解决万达广场的科学化、智能化管理。该产品名为惠云系统，2018年全面升级为3.0版。万达广场未来的发展方向是大量应用人工智能，如开发无忧支付，可以解决老年人移动支付困难等问题。

王健林还表示，万达与苏宁的合作将是深入和多方面的。除了基本的门店合作，万达还将根据业务发展的需要为苏宁定制其他配套产品。此外，双方还将在更多领域开展深入合作。

“在实施智能零售发展战略的过程中，我们愿意成为苏宁最忠诚、最友好的合作伙伴。”王健林说道。

以下是演讲的全文

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物理商务的新策略

今天，我听说近东提出了智能零售。中国四大企业中有三个新名词，很好地结合了互联网和零售业。阿里提出新零售，近东先生提出智能零售，京东提出无限零售。我在等马提起零售。让我看看还有什么别的词。但我想说的是，无论提出什么样的词语，最终的本质都是零售。

今天，近东邀请我做一个小的主题演讲，但是时间有限。让我谈谈我自己的经验，这就是所谓的“物理业务的新策略”。正如近东刚才所说，互联网进入中国20多年后，特别是进入网上购物时代后，仍然对实体商业产生了巨大的影响。在这种冲击下，许多实体店都在挣扎求生，有些甚至倒闭了。实体商业还有未来吗？商业地产有投资价值吗？许多人都很怀疑。当然，随着网络企业和网络巨头在过去两年里向线下扩张，它似乎又看到了实体商业价值的春天。万达作为中国实体商务的代表，近年来几乎没有受到电子商务的影响，甚至影响很小。

让我给你举个例子。万达广场开业五年来的三个核心指标，即客流、收入和租金，前两个是客户的，后一个是我们自己的。这三项核心指标在过去五年中逐月保持在6%以上，这不是收入的简单增长，而是客户单位价格的增长。就投资而言，这两年正是万达广场快速增长的时期。在2016年之前，我们每年开放25个万达广场。在2016年和今年，万达每年新开50多家万达广场，这两年的增长率为100%。此外，我们有一个雄心勃勃的计划，即从明年开始，我们将努力在大约10年内，即到2028年，把万达广场发展到1000个左右。去1000家商店的概念是什么？以今年的数据为例，该广场开业一年后的平均客流量为2000万人次。随着三、四号线乃至五号线城市的下沉，各门店的客流量可能会略有下降。毕竟，小城市的人口并不多，即使在1300万到1500万左右，这意味着当它向大约1000家店铺开放时，仅万达广场每年的客流量就将达到130亿到150亿。一个人假设他一年去那里30次，这不是太低，这意味着有大约5亿重复消费的顾客。当时我估计中国的城市人口可能超过10亿，真正有消费能力的人有6-7亿。因为有非常年幼的孩子和非常年老的人，我们估计1000家商店将覆盖中国90%以上的城市，有消费能力的城市人口的三分之二是我们的重复消费者。

下面，我将根据万达广场近20年的发展实践，简要谈谈在网上购物或智能零售时代，如何发挥实体商业的作用。我讲四点:

首先，定位社会中心

万达广场自诞生以来，一直没有将自己定位为购物中心。它过去常说我们是一个商业中心。近七八年来，我们一再强调我们是生活的中心。用通俗的话说，我们是一个社会生活中心。现在，我有三个城市商业的趋势。首先，单一商业中心消失了。为什么？城市扩张。过去，每个人都说一个城市基本上是一个中心，一个大北京是王府井(600859，股票市场)，一个大上海是南京路。现在一个单一的商业中心已经消失了。第二，商业综合体大量出现，一站式企业大量出现，单一中小商店受到网络的影响。我会对互联网说一句公道话。实体店也不受互联网的影响。第三，网上购物的兴起。

在这些大的商业趋势之后，为了避免影响，我们应该准确地定位自己，而不是把零售作为主要的位置，我们应该把生活和社交作为我们自己的位置。万达广场有三层，无论是城市层、区域层还是社区层。我们的立场是社会中心，这是第一个定义。

第二，突出消费体验

网络影响的是商业的零售部分。即“随身携带消费”。消费有两种，一种是包消费，另一种是实物消费。另一种是体验消费。你花钱并且有感觉，比如吃饭、健身、游泳、唱歌、看电影等等。

网络消费对包包消费有很大影响，即零售部分的消费。然而，它永远无法取代只能在真实场景中深刻实现的体验消费。

十多年前我在杭州做了一次演讲。商务中心怎么样？我当时用了一个词——商业中心被吃掉了。十多年前，当人们在商业中心做生意时，他们配备了两三家餐馆。他们的计划是为去商店花钱的人提供临时用餐场所。我说不，我们应该把它变成市中心，让食客来这里顺便做点生意。

今天，我想补充一点，商业中心不仅有吃的，也有玩的，有很多娱乐内容和体验内容。万达广场非常重视体验消费。我们的规划设计院有一个强制性条件。原则上，新开和调整后的老店要求体验式消费比例不低于60%，否则不予批准。我们还有一个目标，就是力争用三四年时间，让体验消费模式达到70%。体验消费占的比重更大，对它的影响也更小。此外，由于更多的经验消耗，商业中心的粘性和不可替代性得到改善，这使得它更有价值。

现在在欧洲和美国有一种说法叫做“反购物中心化”。事实上，从中国商业综合体的发展来看，中国的商业正在走一条与欧美完全不同的道路:因为不可能拆除，欧美的商业综合体都在郊区，最多有两三层楼和室外停车场。中国做得更好，一起吃喝玩乐。欧洲和美国现在从中国的商业综合体学到了更多，他们是“反购物中心”，这意味着增加体验模式的比例。

因此，我想和大家分享这一点，那就是在商业活动中，消费和零售还是商业和零售不应该混淆。不要认为零售是我们的全部或大部分业务。在中国的社会总消费中，零售约占三分之一和三分之二，其中许多是零售或体验消费，无法通过网络来替代或实现。

第三，增加文化含量

万达正在尝试将小型主题公园或主题街区引入商业中心。我们还在尝试将非物质文化引入商业中心，制作有趣的非物质文化手工艺品、器皿、产品、服装等。所有这些都在计划之中。我们已经在南京仙林建了一个项目，将于明年开放，面积约20万平方米。这是万达广场正在升级的产品。在这里，文化娱乐内容的比重可能会接近50%，而零售额的比重会进一步降低到只有15%左右，这是我们今后的主要发展目标和方向。因此，在商业上，除了增加体验和消费内容，它还将引入文化，甚至包括小型博物馆、文化中心和主题街区，这是未来商业中心的趋势。

第四，线上线下整合

近东已经尝试智能零售很多年了，万达也在这方面探索了两年多，也有很多经验。

有些人，包括个体媒体，不太了解线上和线下整合。认为在线和离线集成意味着拥有一个应用，什么是在线和离线集成？错了。应用也很重要，但我们强调线上线下的整合应该解决如何智能、科学管理万达广场的问题。

例如，在过去，在一个商业中心至少有几个控制室，如消防和暖通空调，它们不能占据地面空间，而地面是宝贵的，所以它们都在地下。消防管理中如何防范？你很早就感觉到温度了吗？万达管理科学信息并节约成本。为我们提供技术、信息和线上线下一体化的系统叫惠云系统。2018年，惠云系统将全面升级到3.0版。惠云有什么好处？例如，当我们投资万达广场时，我们购买土地、建设和吸引投资，平均回报是行业平均水平的两倍。什么原因？仅仅买土地很便宜吗？不是的。这种科技手段是省钱的一种方式。例如，我们目前的劳动力成本是行业水平的50%，我们的能源消耗至少比全国行业平均水平低30%。而我们的消防安全系统，自该系统开发以来，已经避免了大量的火灾报警。

例如，我们现在有一个在热的时候离开厨房的人的警报系统。是我们的厨房，炉子点燃后，如果人们离开怎么办？该系统可以感应到，当厨房在吃喝后发生火灾时，如果没有人看守，并且设定时间达到3分钟，就会发出现场报警，并将信号传送给消防主机。该系统由我们自主开发，拥有自主知识产权，受到公安部消防局的高度赞扬。这个系统最初是我们自己使用的，将来可以扩展到全国。

未来，万达广场的线上线下整合将向哪个方向发展？今天，我们可以告诉你我们的想法和秘密，主要是去人工智能。随着人工智能的发展，人脸识别变得越来越准确。看看苹果公司的新人脸识别系统，它可以被戴眼镜的人识别，所以这种准确性为我们的应用打下了良好的基础。我们正在研究这方面。例如，如果你进门，系统会自动识别你，然后如果你去商店消费，系统不仅会捕获你的数据，而且不再需要支付系统，解决了不太玩手机的中老年客户的问题。未来在线和离线集成的主要方向是人工智能的广泛应用。

最后是万达与苏宁的全面战略合作。从明年开始，万达苏宁将成为中国企业中少有的深度合作企业。我们主要有三个方面的合作:

首先，更多的商店合作。你认为苏宁会开店吗？错了，这只是一小部分，是最浅的一层。第二，我们为苏宁定制了商务中心，苏宁的业态不断增加。例如，苏宁现在将成为一家生鲜超市。苏宁在此之前已经试验了七八年，现在已经准备大规模进入，母婴和新鲜食品的形式也在增加。然后我们可以把苏宁作为核心商店，我们将为苏宁周围的饮食和娱乐制作其他配套产品。万达明年还将开展相对大规模的定制服务。第三，我们将进行资本层面的合作，明年我们将进行大规模的合作。

总之，万达和苏宁在商业利益上是互补的，他们也是好朋友。万达愿成为苏宁智能零售发展战略实施过程中最忠诚、最友好的合作伙伴。谢谢你。

剧终

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来源：简阳新闻