郎咸平：70年只租不售 该买还是该租？

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一夜之间，租赁市场受到了中央政府和地方政府的鼓励。

北京面临的问题与上海基本相同。其他二、三线城市相对较好，上学容易，房价也不高，所以流动人口没有出现负增长。

一看到政府，你就应该这样做。没用的。然后进行干预，最后政府将最长租赁期限制在10年，并严格禁止开发商“以租代卖”。

7月17日，广州市政府发布了《广州市人民政府办公厅关于印发加快发展广州市房屋租赁市场工作方案的通知》，明确了租购双方享有同等权利。7月24日，上海第一批纯出租屋用地发布，成交价不到6000元/平方米，全部采用“只租不卖”的模式。

7月20日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等9个部门联合下发了《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》，提出以建立租购并举的住房制度为主要方向，鼓励各地通过新土地建设租赁住房，并要求在12个城市进行租赁试点。

8月14日，北京市住房和城乡建设委员会在发布《关于共有产权房相关文件公开征求意见的反馈意见》时明确表示，共有产权房为产权房，可以按照本市有关规定办理结算、登记等事宜。

似乎一夜之间，租赁市场从中央政府被鼓励到地方政府。事实上，如果你继续关注房地产市场，你就会知道，自2015年以来，中央政府已经加快了这一进程。2015年，住房和城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，2016年，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在推动中国住房市场由以售为主向租售并举转变。主要的房地产公司一直渴望进入这个市场。万科、碧桂园、龙湖、世界联合地产等。都获得了租赁土地。仅在上海，万科就有5家父母出租房和1275套长期出租房。

一线的高房价已经造成了负面影响并迫使改革

为什么中央政府现在要这么做？因为北京和上海高房价和高租金的负面影响已经开始显现。2016年，北京有807.5万永久移民，比2015年的822.6万少15.1万。这是过去17年来北京永久移民人数首次下降。截至2015年底，上海市外国永久居民人数减少了147，700人，这是过去15年来上海市外国永久居民人数首次出现负增长。2016年，上海常住人口再次减少14，500人。以上海为例。人们离开有三个主要原因:

首先，产业结构的调整迫使工人离开。在2016年3月接受《新民晚报》采访时，上海社会科学院城市与人口研究所所长于洪生表示，在2015年减少的15万外国永久居民中，大多数是农民工。从数据的角度来看，这是真的。从2014年到2015年，上海石油和钢铁行业的总产值分别下降了11%和20%。2015年，上海建筑业竣工面积下降了4.3%，这意味着对工人的需求萎缩。

第二，生活的压力迫使年轻人离开。上海的高房价是显而易见的，在上海定居比移民更难。许多上海本地的大学毕业生毕业后不能留在上海就业。上海市教育委员会透露，90%未在上海注册的应届毕业生毕业后留在上海就业，但现在这个数字已降至60%。有些人起初留在上海工作，但几年后，他们无法在上海正常生活，被迫逃离。

第三，很难进入学校，迫使“外国”孩子离开。根据上海财经大学人口流动和劳动力市场研究中心的一项调查，一半的农民工子女在上海读完初中二年级后选择回家乡独自学习(因为他们不能在上海当地上高中)。小学生也被迫离开。自2014年起，上海市对外来务工人员子女的准入要求连续两年由原来的“暂住证”变更为“单亲居住证”或“灵活就业证”；从2016年开始，要求连续三年持有“灵活就业证”，居住证的办理条件也从只需缴纳半年的社会保障改为增加合法居住的要求，即移民租住的房屋必须有房地产许可证才能申请居住证。这些门槛阻止了超过一半的幼儿园儿童进入小学。2015年，上海市小学一年级流动儿童入学率下降了2万人。

北京面临的问题与上海基本相同。其他二、三线城市相对较好，上学容易，房价也不高，所以流动人口没有出现负增长。

在中国，只有在你定居下来后，你才能成为城市的正式居民，不受歧视地享受教育、社会保障和医疗保健的权利。二线和三线城市已经基本放开了户籍，他们可以通过租房、找工作，甚至是有工作或没有工作的大学毕业生来定居。

在世界上所有的国家和地区，首都或经济中心的人口越来越集中，即使整个国家的总人口减少。如果北京和上海吸引人才的能力减弱，这意味着我们有问题，中央政府必须采取措施增加这些城市的吸引力。

根据1991年至2015年25年的统计数据，人口外流地区主要是四川、重庆、河南、安徽、贵州、广西、湖北和湖南，这8个省市的人口外流约占中国省际流动人口的80%。人口流动增加了北京、天津、长三角和珠三角的劳动力供给，对经济发展起到了积极的推动作用。然而，受多种因素影响，2015年，这8个省市的人口除了从河南流出的以外，全部转为流入，8个省市的总流入人口为70.8万。

从全国数据来看，流动人口的数量在2014年开始下降，这表明自今年以来，越来越多的人选择留在自己的住所而不是外出工作，因此流动人口的数量有所下降。

中国租赁市场不发达，亟待发展和完善

首先，通过市场化手段确保住房所有权是政府推出租赁住房的原因。在未来的一线房地产市场，富人买房(36%)，中产阶级租房(31%)，穷人住经济适用房(33%)。

现在是改善中间租赁市场。不用说，大城市的房价很高。从房价收入比、租金销售比等国际通用指标来看，或者直接比较发达国家的房价，中国一线城市的房价都处于较高水平。政府没有义务保证每个人都能买得起房子，但它可以让你有房子住。

第二，中国租赁市场的制度供给过低，租金过高。表面上看，在我们国家租房的人不多，只有10%，所以不要担心这个市场，但事实并非如此！在中国，虽然只有10%的人租房，但这10%的人基本上集中在一线和二线城市。这些在大城市努力工作的人很多在家乡有房子，所以中国的整体住房拥有率很高，但是在大城市租房的问题也很严重。现在一线城市都符合国际标准，但租赁市场完全供不应求。

在租赁市场上，我国大型房屋租赁企业的市场份额仅占2%左右(其余98%为个体业主)，这与一些发达国家20% ~ 30%的比例相差甚远。在日本，机构租赁已经达到80%，只有20%是由个人房东直接租赁的。

第三，如何减少过度租金，最好的办法是增加租金供给，特别是机构租金供给。

政府增加了租房供应，结果，企业享受到了政府的优惠待遇——我们必须打击！

2016年12月1日，万科在海淀区获得两块土地，其中住宅部分需要100%自给。如果你是万科，你会怎么做？最方便的方法是一次把它租给他70年，这和卖房子没什么不同。所以万科去了小米公司，给他定向发展。小米出面购买了房子的使用权，内部员工开始支付房子70年的租赁权。认购价格为55000元/平方米，首付款为50%。有必要知道周围二手房的价格是8万元/平方米。

一看到政府，你就应该这样做。没用的。然后进行干预，最后政府将最长租赁期限制在10年，并严格禁止开发商“以租代卖”。我认为私下里，这可以通过阴阳合同来规避，比如10年后自动续约。

政府通过国有企业直接持有房屋——我们同意的上海模式

7月24日，上海首次推出了租房用地。所收购的土地均为地方政府100%持股的国有企业，一是上海嘉定新城发展有限公司，二是上海张江(集团)有限公司，均由其持有并对外出租。因此，嘉定新城的成交价格仅为5950元/平方米，张江新区的成交价格为5569元/平方米。我们应该知道嘉定新城周围的新房子是每套4万元，张江新区周围的新房子是每套6万元。此外，新房租金随市场变化，与周边商品房租金一致。据市场估计，租金回报率约为5%，可在20年内偿还。正文|郎咸平著名经济学家

来源：简阳新闻