刘世锦：建议北京周围建几十个小镇 迁出央企等机构

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2017网易经济学家年会夏季论坛今天在北京举行。本次论坛的主题是“寻求改革之路，唤醒新的潜能”。数十名中国金融和经济领域的高级官员和顶级智库聚集在论坛上，讨论当前中国经济最重要的热点问题。

在“破解房地产市场难题”子论坛上，中国发展研究基金会副主席刘世锦建议，北京的大学和科研机构，包括许多媒体和中央企业，应该在北京周边适当转移和建设，比如在20到50公里内。几十个城镇有工业支持，轨道交通将它们连接起来，公共服务也已到位。这样，很多人出去，日子可以过得相当好，而且房价也很低。形成优势产业支撑、快速通道连接、优质公共交通服务、包容性强、绿色低碳的新型城市网络。

以下是这次演讲的记录:

主持人:2017年是深化改革、深度推介的关键一年。今年也是实施“十三五”规划的重要一年。老百姓(603883)最关心的楼市问题是什么？房产税什么时候开征？它能抑制房价的增长吗？中国的房地产泡沫何时会破裂？未来房价的趋势是什么？我相信这个论坛能给你一个完美的答案。接下来，请国务院发展研究中心原副主任、中国发展研究基金会副会长刘世锦先生做主旨发言。

让我们听听！

刘世锦:今天，这部分是关于房地产的。我想谈一谈都市区的发展和房地产供给方面的改革。

实际上，这是关于房地产开发的宏观背景，与房地产开发有很大关系。我们对中国的宏观经济有一个总体判断。经过7年的调整，它已经开始触底，并开始转向一个新的中速稳定增长平台。

我们进行了研究并构建了一个模型。影响经济运行的主要力量有三个，其中最重要的是终端需求，终端需求由消费、基础设施和房地产构成，是影响经济增长的长期力量。过去7年，中国经济一直处于调整状态，主要是因为终端需求是一种结构性调整。此外，生产性投资构成了中期力量，而库存变化构成了短期力量，所以我就不开始了。

我想说什么？为什么我们说经济已经见底并转向新的增长平台？我大约在一年多以前就提出了这个判断，应该说现在已经初步确认了。最重要的是终端需求已经基本稳定，中国经济可能进入“稳定增长期”。稳定生长期的含义是双重的:

首先，它脱离了七年的下行轨道。简单地说，它不会再下降了。稳住。

第二，经济波动幅度将比以前明显收窄。如果你看这张照片，它过去波动很大，在最右边逐渐向这个方向会聚。今天不是学术会议，所以我就不讨论这幅图了。

最近我们谈到了“L”形，现在这个角已经转到了L形的底边，这是一个新的平台，这个平台会有波动。最近，我们讨论了所谓的周期问题，波动是一个大的“L”形和一个小的“W”形变化。

不过，我想说的是，中长期来看，空的终端需求仍有一定的下降趋势，这将使增长平台下移。在这里我想特别谈谈房地产。

因为我们对房地产有一个基本的判断，它在2013年和2014年达到了历史需求的高峰。在达到峰值后，房地产投资的增长率也逐渐回落。

看这张图片，这是房地产投资的增量。你会看到它基本上是一个峰值结构，在2013年和2014年达到最高点，近年来一直在下降。看看最右边的白线，这是我们对今年年底房地产投资增长的预测。增量增长非常低。去年以来，房地产投资增速有所回升。然而，房地产投资增长率逐渐下降的总趋势并没有改变。我们预测，房地产投资在今年下半年或未来一段时间内将获得正常回报。所谓正常就是低速增长，比如说2%左右的增长，也许零增长甚至负增长都是正常的。

让我说一点。最近，对“触底”有不同的解释。今天，在座的很多同志，有的可能炒房，有的可能炒股，都在谈论“见底”。许多人非常兴奋，在底部反弹。我想说的是。见底是指从过去10%左右的高增长率平台过渡到新的中速增长平台。这是不同平台之间的转换。它不会有大的反弹，更不可能恢复

最近，我看着大家讨论“新周期”这个词。我认为新周期的含义也需要仔细定义。如果有人认为中国经济将回到一个新的高增长周期，我认为这是不存在的，也是不可能的。当然，中国经济在未来会有一些周期性的波动。事实上，我们现在正进入一个适度稳定增长的新平台。确切地说，我们将进入一个新的平台，而不是进入一个新的周期。将来这个平台也会有一些周期性的波动。

因此，中国经济目前正处于终端需求初步稳定、生产性投资复苏和库存再平衡的过程中。下半年，经济增长基本稳定，略有下降，但下降的意思是，这可能是进入新平台后的第一个回调期。如果修正不深，新的增长平台将再次得到确认，中国经济很可能进入高动能转换、稳定和可持续的增长阶段。

根据国际经验，新平台可持续十年或更长时间，这是中国经济目前的大格局。我们应该在这样的大背景下思考和探讨房地产的发展。

中国经济的另一大背景是大都市区的发展。事实上，刚才有人提出了一个问题。自2016年第一季度以来，房地产投资大幅反弹。背景在哪里？一线城市的房价上涨可以说是飙升。为什么会发生这种变化？一个更大的背景是中国城市化进程中的大结构调整，也就是说，珠江三角洲、长江三角洲、京津冀和内地一些大都市地区正在加速发展。与此同时，其他地区的发展相对缓慢，有些地区仍处于相对衰退之中。

加快大都市区发展的一个重要特征是各种要素都集中在大都市区，人们特别是年轻人都集中在这些地方。在这里，我引用了几个数据。2015年人口净流入前三名分别是上海981万人、北京882万人和深圳782万人。前三名只是中国三大都市的核心城市。偶然吗？这不是偶然的，这是不可避免的。

最近，我们谈到了中国产业结构的变化。中国的工业发生了重大变化。随着产业分化和产业集中度的提高，一些龙头企业的盈利能力不断提高，其在区域中的地位也在发生变化。

前两天我看了一篇报道，说恒大把总部搬到了深圳，阿里巴巴采取了双总部战略，把部分总部业务搬到了北京。三大都市都有其吸引人的地方，一些企业的资源会集中在这些地方，这必然会带来人们的集中。因此，我们说中国的下一次转型和升级将由创新驱动，而这些事情大部分将发生在这些大都市地区。我们现在所说的中国的城市化进程必须注意城市化进程中的结构性变化。一个是从农村到城市。现在进城的农民不仅要去城市，还要选择去哪个城市。此外，一些人已经从小城市到大城市。从大都市区之外进入大都市区导致了大都市区的住房刚刚兴起。这是房价上涨的背景驱动因素。这种变化是有规律的。发达国家已经经历了这样的过程，所以我就不开始了。

从中国的角度来看，我们可以预见，在未来的五到十年内，将形成几个人口在3000万到5000万甚至更多的大都市地区或大都市带。你认为如此重要的变化是什么？如何治疗？我们现在需要提出的是释放而不是抑制城市化结构调整产生的巨大需求，这实际上是房地产开发的潜在需求。

我的意思是，房地产业的发展是有正常需求的，下一步大多是在城市化进程中，尤其是大都市地区的发展。如何释放这种需求是我们现在面临的一个大问题。

然而，我国城市化发展的理念、战略和政策与现阶段城市化发展的规律或多或少存在差距，有些方面还存在差异。例如，我们的大城市一直在实行人口限制政策，但实际上人口一直在增加。这里要提出的问题是这个政策是否有效，更深层次的问题是它是否合理。此外，我们要驱逐所谓的“低端人口”。问题是高端人群在低端人群离开后能否生存。

另一方面，我们一直强调发展小城镇。我想我们需要问一个问题，中国的小城镇应该向哪里发展？我以后再谈。事实上，都市圈将是未来小城镇发展的最重要领域，一系列问题需要我们认真研究和反思。

当谈到我们今天讨论的房地产问题时，每个人都知道这个问题，所以我不会开始谈论它。我们说现在要解决房价过高的问题。出路在哪里？它在于城市化进程中的供给方改革。我可能提到了供应方改革的五个方面。首先，在目前体制条件不变的情况下，有一件事是可以做的，那就是把住宅用地在城市建设用地中的比重提高到40%以上。

大约几年前，在我们的一线城市，这一比例通常低于25%。在过去的两年里，它一直在调整，但也低于30%。在发达国家，这一比例一般在40%以上，有些国家在60%以上。也可以考虑将一些工业用地转变为住宅用地。

第二，我们需要对我们的城市结构进行一次大的调整，即把我们过去的资源集中在城市核心区的结构上(调整)，这最终导致了各种严重的“城市病”，这种结构被转化为核心区+大、中、小城镇的局面。

例如，在北京，我们提出建议，但现在我们不是在谈论“功能性救济”吗？我们转移了北京的大学、科研机构，包括许多媒体和中央企业，并在北京周围20至50公里范围内建设了几十个小城镇，这些城镇由工业支撑，通过轨道交通连接，并提供公共服务。这样，很多人就可以出去住得很好，有低房价和舒适的房子。形成优势产业支撑、快速通道连接、优质公共交通服务、包容性强、绿色低碳的新型城市网络。

第三，按照党的十八届三中全会精神，加快实施农村集体建设用地和国有土地同价同权入市。农民宅基地抵押担保的大范围转让非常重要，不能再拖延了。如果这块土地可以释放，城市的住房供应可以大大增加。当然，配套制度应该促进农村社会保障制度的改革。同时，还有一个敏感的问题，那就是小产权房的问题。虽然它很敏感，但不应该避免。

来源：简阳新闻