原房改组组长孟晓苏： 年轻人有条件赶紧买房

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1992年，计划经济模式的改变意味着巨大的住房压力开始转化为可观的市场。今年，孟晓苏肩负使命，从国家商检局副局长调任中国住房集团总经理，之后担任国家住房改革研究小组组长。1998年，孟晓苏人形成了住房是新的经济增长点和新的消费热点的理论，并形成了一套住房改革的思路。在过去的25年里，改革一直没有完成，比如土地问题。孟晓苏说:“历史上土地供应的减少已成定局，所以未来的住房产量绝对难以大幅增加。许多城市没有土地，但不在应该使用的地方使用土地。”

1998年，孟晓苏担任住房改革研究小组组长，见证了第一次住房改革的全过程。作为房改方案的设计者之一，孟晓苏准确把握了中国房地产业的发展脉搏，思路清晰，高瞻远瞩。

这与他丰富的经历是分不开的。20世纪80年代，孟晓苏住在中南海，担任万里同志总书记八年，见证了那个时代一系列重大改革开放政策的制定和实施。1992年，他在中国住宅集团工作。此后，他一直在房地产领域潜心工作，并担任中国住房集团总经理兼董事长。孟晓苏在主持中国住房集团期间，继续推进住房制度改革。他系统而专业的思想对中国房地产业的发展产生了重要影响，被誉为“中国房地产之父”。

孟晓苏同志与万里

68岁的孟晓苏已经过了“认命”、“听话”的时代。你还想实现什么梦想？在7月7日接受《中国房地产报》独家采访时，孟晓苏不假思索地脱口而出:“如果有什么理想的话，我希望尽快在业内建立一个长效机制，使房地产的发展，包括调控政策，能够尽快走向规范化治理的正确轨道，不会再有大起大落。”他坚持认为，房地产仍然是拉动国民经济发展的重要产业，这种驱动力将持续几年。

生机勃勃的孟晓苏和李克强总理(左二)

房产税可以从小型房产中征收

房产税并不复杂。有些人把它设计得非常复杂，因为他们不希望房产税落到实处。

中国房地产报:你认为房地产税在长期机制中的作用是什么？

孟晓苏:房产税是中国住房集团在2003年首次提出的。从1998年房改开始到2003年的五年时间里，居民已经从无房变为有房，我们预计将来会有一部分人多房，一部分人少房。因此，房产税适应了这一变化。在过去，当普通人(603883，诊所股票)没有财产时，你不能征税。拥有房产后，你需要征收这种税，也就是采取国际税收的方式。过去我们没有房产税，主要是征收房地产流转税。我们当时提倡的是增加“保留税”，减少“流转税”，这应该是房产税改革的一个方向。

现在不征收房产税会让两个人遭殃。首先是农民，因为政府现在用廉价的土地高价出售，少量的土地收入被返还给农民，而且大部分还被用于建设城市，这是用来弥补城市建设资金的不足。那么农民的利益就有些被剥夺了。第二个是最后买房子的人群。你看，土地价格和房价最终被推高了，这样最终买了房子的群体就可以分摊所有的城市建设费用，但是那些原本有房子的人就不需要承担了。

这两类人只是需要帮助的弱势群体。现在我们从弱势群体那里拿钱来补贴那些已经有房子的群体，而这个系统的设计已经出了问题。因此，根据房产税的制度设计，每个家庭都可以在持有阶段缴纳，这使得城市建设有了正常的财政收入和合理的财政支出。

中国房地产新闻:房产税延期是因为太复杂了吗？

孟晓苏:房地产税并不复杂。有些人把它设计得非常复杂，因为他们不希望房产税落到实处。当然，有些人直接谈论70年的土地使用权，但事实上这不是问题。财产税也对从国外私人和政府租赁的土地征收。简单的办法是引进外国税法，使之符合中国的实际。例如，什么房子被征税？只需要按照国外的方法来做，城镇所有的房子都要征税，这就是所谓的“所有的房子都要征税”。为了公平起见，在征税之后，将按照国外的方法退税，即根据家庭情况退税。根据评估值还是原始值？我赞成按原值计算。当一栋房子被卖掉，一个新的人买下它时，按照新购买的房子的原值征税，从而逐渐消除在房地产购买阶段形成的差异。

中国房地产新闻:你想签哪栋房子？

孟晓苏:最简单的方法是从小房产中征税。小产权房没有支付土地出让金，不可能全部拆除。对小产权房征收房产税几乎没有阻力，而且房子在纳税后是合法的。税率可以更高，例如2%，这在世界上是一个相对较重的税，使土地出让金逐年变相收回，这优于土地出让金作为一个大的产权房补充申报。

有些房子的土地使用年限到期了，所以我们应该从过期的土地开始。一旦征税，你就可以免除《物权法》中规定的“自动续期”，这样你就不用考虑是否在70年内补缴。

中国房地产报:房产税的征收有时间表吗？

孟晓苏:我不知道。任何人都不容易下定决心。减税比增税容易，但我认为社会上应该有声音说房产税是公平的，是实现社会公平的一种方式。在不增加房产税的情况下，让农民和在城市买新房的年轻人继续按照原来的方法承担所有的城市建设费用，这是不合理和不公平的。

老年人住房:保险公司担心房价下跌

我们基本上完成了为老年人提供住房的工作。在未来，我们希望更多的保险公司将认识到这一点，并从供应方面提供更多的产品选择。

中国房地产新闻:你的老年住房新事业进展如何？你遇到过什么困难吗？

孟晓苏:2003年，我向温家宝总理提交了“挨家挨户养老”的产品，他当天就给中国保监会和原建设部的两位主要负责人下达了指令。10年后的2013年，国务院发布了新文件《开展老年人住房反向抵押贷款养老保险试点工作》。三年后，幸福生活在北京、上海、广州和武汉进行了试点。目前，已有108户家庭投保，154名老年人享受了“反向抵押贷款和老年人住房”福利。

好处是老年人马上就富有了。一般来说，他们每月收到的钱是他们养老金的两倍多。此外，房子继续生活，保险付款也支持生活。一些老人得到这么多钱，他们重新规划他们的生活，装饰他们的房子，更换电器，旅行，等等。一些老人也拿一些钱来补贴他们的孩子。

我相信，从长远来看，老年人的总体生活水平有所提高，可以延长他们的寿命；老年人活得越久，房价就会涨得越高，对保险公司来说风险不大。尤其是去年北京和今年武汉的房价上涨后，保险公司不再处于危险之中。你说不管风险有多大，都可以抵消北京和上海房价30%~40%的突然上涨？不管保险公司的精算情况如何，它都没有预料到如此大的增长率，这一下子大大降低了对未来风险的预期。其他保险公司不愿进入的原因是他们害怕房价下跌。因此，有必要让更多的保险公司意识到房价总体上仍在上涨。

房价应该上涨的观点已逐渐形成共识。因此，我认为“逆按揭及长者住屋”的产品，将来很可能会成为更多长者的选择，它的发展应该会为更多长者带来欢乐，让更多长者能够健康长寿，这也可以适应中国人口迅速老化的事实。

中国房地产新闻:这个报道有多大？

孟晓苏:从现在开始，我认为这仍然是一个供应方面的问题。到目前为止，只有两家保险公司尝试做这项业务，这项业务只做了幸福人寿保险的甲类产品，即根据所有属于老年人的房屋增值，一次性付款后，终身不变。这样做的好处是所有的增值不会被保险公司分割，但是老年人在增值后不会得到更多的钱。

如果我们做进一步的改变，我们可以推出更多的产品，包括提高房价，老年人可以得到更多的钱。当然，在抵押房屋的价值增加后，保险公司也应该分享一部分，这样保险公司就有很强的能力来应对房价的下跌。现在这个产品已经成功地进行了试点，而且这个事情已经基本完成了。在未来，我们希望更多的保险公司将认识到这一点，并从供应方面提供更多的产品选择。

中国房地产报:目前，做这种生意的人很少？

孟晓苏:很少，只有一个小团队。

中国房地产新闻:那么在这个过程中，你作为一个英雄会感到孤独吗？

孟晓苏:不，产品本身已经成型了。当时，我说即使有20户人家，他们也会成功，但现在有这么多的家庭。现在发展不快的原因是受到幸福人寿保险资产规模的限制。一家中型保险公司不能做这么多业务，当它准备做200个业务时，它就停止了。现在它已经做了100多个家庭，所以有必要选择客户。那么，我们应该停止在200个家庭吗？你需要幸福生活来为自己判断。为什么那些大型保险公司做不到呢？许多事情起初人们不知道，但后来他们慢慢意识到了。现在保险公司普遍担心一件事:我为老年人做了这件事，如果房价下跌怎么办？你看，他们仍然在错误的理解中循环。

建议年轻人:有条件赶紧买房

要解决房价问题，我们应该实事求是地讲历史，让历史告诉未来。多年来，房价一直呈上升趋势，未来几年空房价仍将上涨。不能排除中国部分地区房价会下跌的可能性，但总的来说会上涨。

中国房地产新闻:你对当前的房价问题有什么看法？

孟晓苏:从完善的国外房地产市场和纯粹的房地产市场来看，有很多人不了解中国的国情。许多人说中国的房价太贵了，普通人买不起。他们还将最贵的房子与平均工资进行了比较，称这是收入与房价的比率。

但是这些人不知道中国的很多普通人并没有按照现在的价格买房子。例如，许多被重新安置的家庭不花钱，许多有价值的房子是经过房屋改造的房子。当时，他们只花了几万到几十万美元就买了下来，这占了中国城市住房的很大一部分。

至于最后一套商品房，你不知道商品房里有几套拆迁户的房子，是吗？因此，这个数据是一个乌龙。这些年来，那些说房价会下跌的人的言论被实践证明是荒谬的。

我对房价趋势的看法有三句话:短期供求、中期结构和长期通胀。“从短期看供求”，例如，供方改革中的土地供应不足，现在大城市、一线城市和一些二线城市的商品房供应似乎不足。

“看中期结构”是指住房供应中是否有足够的经济适用房供应，是否有足够的各种政策内容的住房供应。在这方面，我认为一些地方政府做得很好，而其他地方政府做得不好。

第三个是“长期通胀”。归根结底，房价仍然是一种货币现象。长期以来，全世界的房价都在上涨。你看，在一些国家，房价有涨有跌，但从长远来看，它们在上涨。

中国房地产新闻:你之前说你现在应该买房子。

孟晓苏:是的，如果你有条件，你可以买房子，因为房价还在上涨。近年来，我从未建议人们不要买它。如果你需要的话，我想你应该尽快买下来。从长远来看，这种财富增值是可以看到的。此外，我们提倡大力发展经济适用房，包括公租房。有人说他们愿意租房，所以我们必须给他们提供更好的租房条件。

总的来说，我认为继续宣传房价会下跌是错误的。历史已经证明了这些观点的荒谬。我们应该实事求是地讲述历史，让历史告诉未来。多年来，房价一直在上涨，未来几年空房价仍将上涨。不能排除中国部分地区房价会下跌的可能性，但总的来说还是会上涨。

如果消除了行政干预的因素，房价的逐步上涨是稳定的。如果政府用来压制它，它就会呈现出跌宕起伏的局面，成为一个小循环。事实上，这种行动最终不会有任何效果，相反，它会浪费大量的行政资源。当房价出现明显波动时，它只会出现在二手房市场。

中国房地产新闻:从这一点来看，你同意现行的同时出租和出售的制度。

孟晓苏:我非常同意。不租就卖经济适用房是错误的。当时，我们主张发展租赁市场。目前，租赁和销售是同时进行的，根据不同地方的不同情况，这是市场上已经出现的趋势。我们需要利用各种机制来满足居民的需求。在我看来，市场经济不需要政府过多的压制。只要能保障普通百姓的基本住房，并在基本住房问题上给予足够的政策支持，商品房就应该通过市场手段来解决。不同的买家和租户会在市场中找到自己的位置和选择。

积极推进政策转型

我们应该明确，房地产仍然是拉动国民经济发展的主导产业，其驱动力将持续几年。媒体应该说出来，不要保密，这样才能反映经济发展的客观现实。

中国房地产新闻:你现在最关心的是什么？

孟晓苏:我最担心的是从大量地方政府借款形成的资产。我现在担任主席的汇力基金正试图推动政府资产证券化。在我们的参与下，国务院发展研究中心成立了政府公共资产证券化研究小组，组长由我和刘世锦担任，总顾问由全国政协副主席陈元同志担任。我们希望通过我们的研究，能够推动地方政府拿出一部分已经形成的100多万亿元资产进行证券化，积极化解地方债务。

中国房地产新闻:你对转型中的开发商有什么建议？

孟晓苏:这么多年来我没有做过太多的房地产开发，但我更关注房地产政策。我正在积极推进政策转变，希望让大家认识到房地产仍然是国民经济发展的主要引擎。

中国房地产新闻:作为一名学者，一名官员和一名企业家，你已经经历过了。我不知道你最喜欢什么样的身份，你想实现什么样的理想。

孟晓苏:学者、官员和企业家被从不同的角度看待。对我来说，我认为“学者”或“学生”更好。因为我现在还得学习，我所学到的和从国外引进的很快就会成为现实。这些年来，你看，不仅房改的想法，而且我介绍的金融产品也一个接一个地变成了现实。例如，在1996年设计住房改革计划时，住房抵押贷款是由几个房地产专家而不是金融部门的人提出的。

“老年人反向抵押贷款”保险是我引进十多年的。经过几年的推广，它已经成功地进行了试点。下次升职只是时间问题。

我引入房地产证券化/房地产投资信托基金已经超过十年了。我们甚至引入了购买力平价，但房地产投资信托基金走了一条弯路。他们错误地认为房地产投资信托是“房地产开发融资”。事实上，房地产信托投资基金是处于持有阶段的房地产基金。这是一种特殊的产品，其中他们持有的房地产资产的收入成为上市和流通。这种产品迟早会在中国流行。

因此，我认为有必要继续做一名学生，不仅要出国留学，还要研究国内的情况，这样才能结合中国的实际。

说有什么理想，我希望尽快在这个行业建立一个长期的机制，使房地产的发展，包括调控政策，能够尽快走向规范化治理的正确轨道，不再有大起大落。

现在这些政策已经设计好了，包括土地制度和住房供应。我认为实施下一步只是时间问题，我希望减少整个开发过程中的一些波折。人们可以在看到历史问题后提高自己的理解，这样就不会再犯同样的错误。

我们应该明确，房地产仍然是拉动国民经济发展的主导产业，其驱动力将持续几年。媒体应该说出来，不要保密，这样才能反映经济发展的客观现实。

来源：简阳新闻