马光远：高层对房地产泡沫风险的担心超过了任何时候

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然而，中国房地产市场最缺乏的是逻辑。人们对房价的判断大多基于羊群效应。当价格上涨时，他们就会追上去，当价格下跌时就会卖出去。

以当前房地产周期为例，当前房地产市场的逆转始于2014年9月30日。当全国房价开始全面下跌时，中央政府开始出台救市政策，然后2015年的“3.30”房地产政策又回到了2008年的救市模式。在这种情况下，基于中国房价走势与政策周期的强相关性和对房地产市场基本面的判断，我们认为，在房地产基本面发生变化的情况下，一线城市、热点城市和大城市的需求将继续保持强劲。事实上，不存在库存问题。在各种政策的红利下，我们认为买房的时间窗已经打开，呼吁大家买房，甚至在一些文章中提出:“如果政府不顾一切地救市，你一定同样不顾一切地买房。”然而，在市场低迷时期，无论你如何展示房价的逻辑，市场、

同样，当市场陷入疯狂模式后，动物精神远远优于理性，各种投机因素将使市场表现大大超越任何原则和规律。

我们已经预测到了这一轮的房价上涨，但是上涨如此之快，持续时间如此之长。即使在去年“9.30”之后，在“房子是活的，不是投机”的论调下，一些热点城市仍然疯狂，迫使政策继续增加。

然而，当市场陷入房价不会下跌的幻觉时，人们只会看到眼前的疯狂，却看不到逻辑在悄悄运作。

当我们谈论中国房价的逻辑时，有三个维度:

首先，在政策层面，中国的房地产市场本质上是一个政策市场，市场周期受政策周期的影响，而房价的表现也受政策变化的影响。当政策宽松和紧缩时，房价将大幅反弹。中国的房地产政策只有真与假，没有无效这回事。如果政策是真实的，它总是有效的，但是在下一次反弹中，许多人忘记了在政策的影响下，房价已经下跌；

第二个是供给和需求的维度。供求规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。经过近20年的发展，住房市场供需基本平衡。然而，由于我国大城市与其他城市的资源差距，中小城市的供给与大城市的长期短缺之间不可避免地会出现矛盾。此外，中国大城市错误的人口限制和以中小城市为中心的错误的城市化方向将不可避免地导致长期的供需矛盾。我一直强调，库存不是中国房地产的真正问题。真正的问题是资源的不匹配。土地制度和城市发展的大方向违反了城市化的基本规律，导致人为短缺；

第三，房价的绝对值已经很高，这是不争的事实。尽管价格是一个历史和时代的空概念。在每个时间点，衡量价格的标准是不同的。从长期趋势来看，美国房地产市场自1940年以来一直在上升，但几乎每十年都要经历一次调整。1989年《人民日报》的一篇报道称，许多人现在经常嘲笑那些认为中国房价已经很高的人。当时，房价只有1900元，大家都说房价太高了。事实上，当时根据各种因素的分析，每平方米1900元的房价确实很高，现在北京的平均房价已经超过了6万元。根据人均收入、房价中位数、房价收入比、租售比等一系列指标。许多指标显示，目前的房价不仅绝对值高，而且泡沫程度也很高。

从以上三个逻辑来看，我们认为中国房地产市场正在发生前所未有的变化:为什么政策如此严格？重拳传递的信号是什么？北京为什么要杀光所有的商品房？为什么厦门和其他热点城市有“两年内不能卖”的限制？一些城市甚至在一个月内出台了超重政策。如果他们仍然对这一系列信号充耳不闻，他们肯定会犯一个非常严重的错误。

目前，政策信号清楚地表明，高层官员比以往任何时候都更加担心房地产泡沫的风险:国务院副总理张、国家主席周小川和国家发改委主任莫砺锋最近都公开表示，他们应该警惕房地产泡沫的风险。

张在“中国高层发展论坛”上说，他坚持“房子是为了居住，不是为了投机”的定位，以分类为指导，根据城市制定政策，重点消化四线城市的房地产库存过剩。并将房地产泡沫列为今年的主要风险点；

周小川最近表示，中国的金融体系总体上是健康的，但也存在整体杠杆率高、债券市场和住房市场风险以及活跃的跨市场影子银行等风险。

国家发展和改革委员会主任李锋在“中国高层发展论坛”上把房地产和实体经济的失衡列为当前中国经济发展面临的三大结构性失衡之一，指出“大量资金涌入房地产市场，一度带动了一线城市的发展。”热门二线城市房价的快速上涨，进一步推高了实体经济发展的成本。”提出要控制信贷资金向房地产行业的过度流动。

高层官员如此强烈地表达他们对房地产泡沫的看法是极其罕见的，而且随后披露的政策信号不应被低估。此外，我们可以看到，高层官员不仅大喊大叫，而且还采取了实质性措施。央行此前发布的《关于做好信贷政策工作的意见》迫切要求，中国人民银行各分行要加强对商业银行的指导，督促商业银行优化信贷结构，合理控制抵押贷款比例和增速，有效防范和控制信贷风险。我们决心收紧杠杆，切断粮食供应。

我之前说过，不要低估市场的决心，不要忽视市场的变化，而房地产市场将在6月份发生变化，这是基于这个基本逻辑。当房地产政策的目标从抑制房价过度上涨转变为防范房地产泡沫风险时，短期降温不可避免。在限制购房和贷款的政策措施下，一些热点城市的房价调整的可能性也很高。虽然最高管理层的意图不是让房价兴风作浪，他们也不希望房价大幅下跌，但这需要高超的政策智慧，至少我们目前没有这样的智慧。

在市场逻辑发生变化的情况下，市场应该冷静而理性地从狂躁中回归。显然，该政策不欢迎投资需求，在当前环境下，投资需求进入市场面临各种风险。你对未来市场的看法，或者我在上一篇文章中提出的看法，可以追溯到房地产的基本逻辑分析:从短期看政策，从中期看城市化进程，从长期看人口转折点。就城市化和人口而言，热点城市的房价可能会出现短期波动，但从长期来看仍有上涨势头。

然而，在监管周期下，市场安全的范围肯定会继续缩小。我提议的绝大多数城市在选择买房之前，都可以等到市场和政策在6月份变得明朗后再做决定。除了我之前提到的学区和核心城市的基本生活需求，现在你有足够的时间仔细考虑你的决定。永远不要幻想市场会永远上涨。英国著名历史学家保罗·约翰逊的话在今天仍然有很大的价值和意义:

研究历史是医治当代人傲慢的良药。当我们发现我们所想的是新奇和肤浅的，而这被人类付出的巨大代价不止一次地证明是一个彻底的错误时，我们会感到羞愧和谦卑，尽管他们可能会呈现出无数不同的伪装！

面对历史上反复出现的泡沫灾难，中国人真的需要真正的价格调整来学会谦逊！

来源：简阳新闻