李迅雷：高房价其实就是高税收

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每个学过经济学的人都知道，通货膨胀相当于一种税:中央银行通过购买国债来扩大桌子，从而增加基础货币的投资，而货币规模的扩大导致通货膨胀，也就是说，普通人(603883，股票市场)需要花更多的钱来购买消费品，这相当于政府对人民的间接税。然而，近年来，尽管中国货币规模的增长率仍然很高，但国内cpi并不高。是不是“过度货币”不再导致通货膨胀，而“通货膨胀税”可以忽略不计？

货币不会消失——只是通货膨胀的载体发生了变化

1993年，美国经济学家麦金农将中国“在财政收入下降的同时保持物价稳定和金融高速增长”的现象，即大量过剩货币供给和低物价水平并存的现象称为“中国之谜”，即货币莫名其妙地“消失了”。多年来，对货币供给过剩有多种解释，如“强制储蓄假说”、“低物价指数假说”、“地下经济假说”、“货币沉淀假说”、“综合原因假说”、“货币流通速度下降假说”、“货币化假说”和“储蓄难以转化为投资假说”等。

然而，在20多年后看这些解释似乎有些牵强。据我了解，中国在改革开放后经历了一个货币化的过程。最初，在计划经济体制下，商品的供应大多是配给的，因此社会经济运行所需的货币量相对较少；在推进中国经济市场化的过程中，货币化程度有了很大提高。例如，在20世纪90年代之前，中国的m2总量还不到1万亿元。虽然存在通货膨胀，但价格上涨的原因是短缺经济。在双重价格体系下，价格上涨并不完全是一种货币现象。

那么，为什么在1996年m2快速增长并超过名义gdp总量后，中国没有遭受严重的通货膨胀？这可能与国内资产的持续扩张有关。我们不妨对众所周知的费希尔方程做一个变换:

mv=pq=p1q1+p2q2+p3q3+p4q4+…

(费希尔方程可以概括为:一个国家的名义利率反映了根据该国的预期通货膨胀率调整的实际收益率，也就是说，国家之间名义收益率差异的原因只是由于对通货膨胀率的不同预期)

其中，M代表货币供应量，V代表货币流通速度，P代表整体价格水平，Q代表最终产品和服务的数量，q1代表一般消费品和服务的数量，q2代表高收入群体购买的奢侈品和服务的数量，q3代表金融资产的数量，q4代表实物资产(主要是房地产)的数量，p1-p4是相应的价格。

费希尔方程右侧如此转变的原因是为了解释:首先，尽管中国货币过度发行，但由于贫富差距扩大，这些货币大多流入高净值群体手中。其次，中国在1990年开始有股票市场和债券市场。自2000年以来，房地产市场化带来了房地产市场的繁荣，导致第三季度和第四季度的规模急剧增加，从而吸引了大量资金进入证券市场和房地产市场。

众所周知，cpi包括八类消费品和服务，这八类的权重是不同的。由于奢侈品消费或奢侈品服务在cpi中所占比重较小，而房地产投资成本在cpi中根本没有反映出来，租金在cpi中所占比重较小，cpi的水平基本上由一般消费和服务决定，这导致了大规模货币过度和cpi偏低的现象。

通货膨胀的最初含义是货币通货膨胀(过度发行)，它逐渐成为“物价上涨”的同义词。如果说通胀是回报的来源，那么当前金融资产估值高、房价高、古董艺术品价格上涨、出境旅游消费高的现象，实际上就是货币过度通胀的体现。因此，不存在“钱消失”的现象。

-显性税收和隐性税收

如前所述，通货膨胀的最初含义是货币扩张，高通货膨胀是货币的严重过度膨胀，这主要不是反映在cpi(消费者价格指数)上，而是更多地反映在奢侈品、服务价格或资产价格上。因此，高房价是大规模货币扩张(高通胀)的表现。

此外，高房价不仅是高通胀的表现，也相当于高税收。从显性角度看，土地财政是一种税收，因为土地价格越高，房地产市场越热，政府土地销售收入越高。例如，2006年，国有土地租赁收入仅为1650亿元，2014年达到4.29万亿元，2016年仍为3.75万亿元。

来源:风，由徐升中泰证券提供

近年来，各种与房地产相关的税收(房地产营业税、企业所得税、契税、房产税、土地增值税等)。)加土地出让金约占国家政府收入的45%，2016年仍保持在30%以上(由于营地改革的影响，这一比例被低估)。可见，房地产是政府财政收入的重要支撑。

来源:风，由徐升中泰证券提供

不可否认，长期以来，土地金融在保持中国经济高、中高速增长方面发挥了决定性作用，这也是一种不同于发达国家经济发展道路的独特循环发展模式。因此，土地财政是一把双刃剑，它不仅极大地促进了城市基础设施的改善，也促进了房价的上涨，这也是地方政府缺乏抑制房价上涨动力的主要原因。这也可以解释为什么房产税试点早在2010年就启动了，以及为什么到目前为止还没有立法:是不是因为技术障碍，信息没有互联？显然不是。

除了政府增加与住房相关的财政收入等显性高税收外，高房价还包括隐性高税收，即随着房价的上涨，住房和租赁支出在人均可支配收入中所占的比重也在不断上升。据我的综合统计，2016年，中国新房(住宅)销售额超过10万亿元，约占城镇家庭可支配收入总额的37%(人均33600元乘以7.93亿人)。扣除新增抵押贷款4.96万亿元，再加上抵押贷款余额19.14万亿元的利息和公积金贷款的利息成本，合计约为1万亿元。因此，据估计，购房成本在城镇居民家庭可支配收入中约占总额的23%。

以北京为例。目前，北京二手房平均价格在700-800万元左右，但居民人均可支配收入(即人均可支配收入-人均消费支出)只有1万元左右。尽管高房价有利于拥有多套房的高净值群体，但更多的普通购房者不得不为高房价付出沉重的代价。对这些人来说，花一大笔钱买房子就像变相交高税一样。

来源:风，由徐升中泰证券提供

那么，对于那些不买房的人来说，有没有上面提到的“征税”呢？似乎没有税收，但实际损失可能更大，因为如果把高房价视为通货膨胀，那么在通货膨胀阶段持有现金造成的损失最大。例如，一个在城市工作了十多年的农民工，这十年的工资增长肯定远远低于物价的增长，也就是说，如果他想在城市定居，他可能在这十年里什么都没干。即使是那些在20世纪80年代和90年代被分割成房子的退休人员，如果管理他们的钱的唯一方法是把他们的养老金存入银行，那么在这样一个过度流通的时代，他们的生活储蓄已经被压缩，他们无法购买房子来改善。

自2016年以来，中国的消费增长率逐月下降，但奢侈品消费的增长率却大幅上升。例如，豪华车销量已经恢复到两位数的增长率，这明显快于一般乘用车销量的增长率；自2016年下半年以来，茅台的价格也有所上涨，同期澳门博彩业的总收入也有所反弹。

然而，猪肉和鸡蛋这两种普通人消费最多的食品的价格继续下跌。总之，富人的通货膨胀和穷人的通货紧缩反映了中国经济的结构性问题，即投资驱动模式有利于高收入群体的收入增长，而中低收入群体的收入增长率则跟随gdp增长率。由于住房购买和杠杆作用，居民的住房支出显著增加，而其他消费相应减少。从这个意义上说，高房价减少了居民可用于消费的收入，这可视为居民税负的加重。

稳定房价意味着稳定金融——房价会呈L型吗

通过以上分析，我们不难发现土地财政对于保持经济增长的重要性，例如，土地财政在我国政府财政收入中占有很高的比重，成为近年来我国基础设施投资高速增长的重要财政保障。基本建设投资和房地产投资约占中国固定资产投资总额的40%。这两项投资的高增长对缓解中国原材料工业总体过剩局面、带动相关产业发展起到了重要作用。

因此，从保持财政收入增长或经济稳定增长的角度来看，稳定或提高房价非常重要。在国内家庭资产配置中，房地产所占的比重约为65%，这有助于国内房地产的长期强劲需求。如果房价下跌，房地产投资需求将大幅下降，这将导致土地收益下降。因此，对于政府部门，尤其是地方政府来说，房价的下降将影响到他们任务指标的完成。

房价下跌对中国金融体系的影响将更大，因为商业银行、信托和私人金融机构的大部分资产都以房地产抵押贷款的形式存在。这也使得我国的房地产调控政策实施得很早，但收效甚微。

去年，我从人口和货币的角度对房价进行了分析，指出2010年之前，房价上涨的主要驱动力来自流动人口和劳动适龄人口的增长；自2011年以来，流动人口数量和主要购买者数量有所下降，货币扩张是房价上涨的主要原因。目前，我们需要金融去杠杆化来防止金融危机。因此，我们既要遏制房地产泡沫，又要实现经济稳定增长的目标。因此，我们不应该采取极其严厉的措施来降低房价，估计我们也不会采取措施来扩大土地供应，以缓解核心城市房地产市场的供求关系。这是为了防止日后出现商品房过剩的情况，类似于香港的做法。

虽然宏观调控的目标是防止房价大幅波动，但我希望房价也能呈L型。但是我真的能做L形吗？我认为这很难。如上所述，目前我国流动人口数量正在减少，人口老龄化导致主要购房者数量减少，这将影响购房者对未来房价的预期。与此同时，金融去杠杆化正在推进，而收紧抵押贷款政策也在抑制需求，这也将影响买家的预期。

因此，如果房价呈L型，经过一段时间后肯定会选择方向。当经济增长下降，房价累计涨幅惊人时，下降的可能性大于上升的可能性。因此，即使是积极的去杠杆化，也很难改变趋势的逆转。就像2015年下半年的股市崩盘一样，它实际上是由积极的去杠杆化引发的。事实上，政策很难同时实现去杠杆化和股价稳定。

政策可以通过监管来调节价格和汇率，但最难调节的是预期。如何让想卖房子的人无怨无悔地卖房子，让购房者坚信房价不会下跌？

来源：简阳新闻