万科总裁郁亮：房地产行业并非真的产能过剩

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2月15日，万科总裁于亮在2017年中国50人经济论坛年会上指出，房地产行业并不是真正的产能过剩，而是存在较大的结构性差异和严重的城市分化。一方面，特大城市住房供应短缺；另一方面，许多中小城市的房地产库存严重积压。

于亮说，要解决上述问题，需要从两个方面入手:一是发展租赁住房；第二，大力发展“轨道+物业”模式。他说，租赁住房的发展仍然面临一些问题，如税收负担过重，房地产信托投资基金(reits)进展缓慢，当地发展租赁住房的动力不足。

以下是于亮讲话的记录:

我想谈谈供给方结构改革过程中的两个有效的房地产问题。事实上，现在房地产行业的问题似乎更加突出。事实上，我们的行业并不是真正的产能过剩，因为普通人的住房问题(603883，股票市场)还没有得到有效解决，而且城市分化严重，也存在严重的结构性差异。

一方面，非常大的城市住房供应短缺，房价快速上涨，年轻人买不起房子，这不仅降低了城市的吸引力，也影响了他们的发展和金融安全。600多个城市都有大量库存。要解决这个问题，有两只手。一方面，有必要发展租赁住房，这是在1990年代同时出租和出售。亚洲金融危机后，它主要变成了销售。

就机构租赁者而言，在我们的国民经济中没有这样的行业，但是有防火标准。根据指导方针，住房有住宅标准，但这方面没有标准。第二，税收负担太重。如果房地产是出租的，长期出租公寓的税很重，增值税是11%。

第三，房地产信托基金没有解决非交易转让的不重复征税和免税费问题，在这方面没有取得进展。第四，地方政府对租赁住房的发展重视不够，中央39号文件没有落实。如果大城市房价这么高，租房可以缓解大城市住房供应不足的问题，这是一个起点，大力发展租房。

二是大力发展轨道+物业模式。世界上有12个人口超过1000万的国家，三个是发达国家，其余是发展中国家，我国有两个，北京和上海。这些城市正遭受或正在遭受大城市疾病。

20世纪80年代，东京通过自身努力基本解决了大城市的疾病问题。它的特点是东京70%的建成区是房子，而我们上海40%以上的建成区是房子，北京少一些，北京大约28%。东京有轨道模式，而且中转时间不到一个小时。

它的轨道交通占公共交通总量的95%，而我们的城市有45个在北京，55个在上海。应该说，通过轨道加密的方式，东京成功地解决了东京都市区经济适用房的数量和供应问题，缓解了大都市年轻人买房的压力。轨道交通的发展模式应该有很多机会来解决我国大城市的疾病问题。对我们这个行业来说，发展租赁住房和发展轨道加房地产是供应方结构改革的两个出发点。我只说了这些，谢谢。

来源：简阳新闻