陈淮：房地产最需求的资本市场不是上市 是债市

本篇文章2324字，读完约6分钟

金融界网站消息2014年，房地产行业不再繁荣，但在各种经济大起大落中仍赢得了变革的机会。2015年，房地产市场的大起大落依然不可预测，相应的策略层出不穷。3月26日，2015年度观点论坛在广州举行，图片和文字的全过程在金融网站上直播。著名经济学家、中国社会科学院城乡建设经济研究所所长陈淮在论坛的问答环节中表示，房地产最需要的资本市场不是股权融资，而是债券市场。 中国股市指数的上涨速度远远快于房地产行业。陈淮认为，房地产最需要的资本市场不是股权融资，而是十八届三中全会提出的大力发展债券市场。他还指出，土地制度是地方政府的生命线，但更重要的是创新城市建设的新融资方式。“地方政府的财政收入承担着城市化的重要任务。钱从哪里来？发展债券市场，通过发行市政债券摆脱对土地财政的依赖。” 其次，有必要通过对房地产征税来获得财政资源和地方财政收入，从而摆脱对土地财政的依赖。土地制度的改革是非常重要的，但陈淮说，“我们的土地管理部门是否得到如此积极的推动，到目前为止我一直在质疑。”以下是书面记录:龙斌:谢谢朱校长。接下来，问问陈淮教授。刚才你强烈批评了过去10年的房地产调控政策。今年是回归市场化的基调。你还提出了几个注意点。今年，总理提到需要支持和鼓励自营职业和改善。自营职业一直得到支持。今年，改进的需求应该得到强调。这种改进至少是第二套，甚至是第三套。如果他有一些投资目的，这应该是可以理解的。因此，如果我们的政策真的想回归市场，房地产必须具有投资属性，而压倒投资是不科学的。房地产贷款政策，即使是第二套，是否会逐步恢复到以前的水平，利率不会上升？我们应该更加关注政府对房地产市场的政策取向吗？陈淮:我们的主人问了一个非常有趣的问题。郑重声明，“威尔”和“威尔”我不会跳进这个坑里。然而，我必须纠正两点。首先，我没有批评过去取得巨大成就的政策，但它有明显的重大缺陷。其次，市场导向的力量不是从2015年开始的，而是从2013年开始的。用了一年的时间逐步稳定了上一届政府造成的过热和过度劳累，并在2014年基本实现了市场主导。 刚才，巴曙松教授说股票市场正在繁荣。我都没注意到。为什么我们的金融没有改革？股票市场指数的增长速度比房地产行业快得多。为什么？因为房地产最需要的资本市场不是股权融资，而是十八届三中全会提出的大力发展债券市场。在这个问题上，我还有那四个字，叫做“永不进步”。它需要的是项目融资和公司债务。巴曙松教授还提到，2014年库存增加导致银行承担了这一负担。为什么银行不在债券市场打包出售，然后通过资产证券化卖给投资者？我愿意出售银行索赔的折扣。改革严重滞后，导致金融体系似乎发生了变化，但实际情况并没有改变。 至于主持人的问题，改善住房并不意味着第二套，但以旧换新是最重要的改善过程。可以说，在2015年及以后，市场的主导力量不再是娶媳妇的年轻人，而是那些需要交易旧媳妇的人，而超过50%的力量就是这样一个群体。例如，广州一半以上的人有住房，北京一半以上的人仍住在房改区。巴曙松教授已经有许多这样的装置，这当然是另一回事了。房改房的卫生间叫卫生间吗？它最多叫做厕所。放个马桶，你就可以拉屎撒尿了。什么是改良型？这里需要一个空浴室，一个女主人化妆的地方，一个家庭公共活动空室，以及一个中等大小的大厅。具有这些功能的被称为改进需求。这一过程也需要金融行业的大力支持，因为当你交易旧房时，你可以享受不享受首次购房时的优惠政策。老房子也可以作为信贷资产获得贷款吗？我们可以看到银行在这方面不是很积极。改善住房意味着投资吗？什么样的自住房，只要你买产权，你就买资产，而买资产本身就有资产收益。请注意，在2月26日发布的《2014年国民经济统计公报》中，该统计公报有一组前几年统计公报中没有的数据，即居民财产性收入约为7%，其中包括城市和农村地区，城市略高于农村地区。因此，买房子就是买第一套房，买第一套房子，买资产。如果有资产收益，自然要承担资产风险。龙斌:还有一个问题，我相信很多企业都会关注。你刚才提到这次改革的方向最终会涉及土地和金融。在土地方面，事实上，我们也看到，就连两会也说过，加快土地的集体管理，同权、同地、同地...(问题被打断了)陈淮:这不是两会说的，是真的。但政府各部门都在积极推进吗？ 龙斌:已经在试点了。陈淮:中国已经尝试了很多东西。如果有一些错误，它们将被彻底改造。其中一些只是给普通人看的，他们没有实施的计划。取消人民公社并推动它怎么样？高考改革是在没有试点的情况下推进的。中国已经向前迈出了一大步，因为它的头还没有落地，它的血液还没有流入河流。至于所有的飞行员，朱镕基在1998年上任，其中一个就是将费用转化为税收。经过八年的试航，他一点也没有进步，最后推了他们，所以不要相信试航的话。龙斌:你认为房地产行业的土地供应有很大变化吗？还是地方政府的财政变化会更大？ 陈淮:地方政府不仅仅依靠土地制度的改革，因为土地制度是它的生命线。土地制度改革当然是一个重要方面，更重要的是，它给城市建设带来了新的融资创新，这也是三中全会明确提出的。承担城市化重任的地方政府的财政收入从何而来？在1993年的分税制改革中，没有这种经常性收入，这是世界各国的客观规律造成的，不是调控政策造成的，而是制度造成的。首先，我们必须依靠巴曙松教授的强烈呼吁来发展债券市场，并通过发行市政债券来摆脱对土地融资的依赖。这取决于巴教授。第二，与税收相关，通过对房地产征税获得财政资源和地方财政收入，从而摆脱对土地财政的依赖。土地制度的改革很重要，但是我们的土地管理部门是否如此积极，我还有一个问号。

相关专题：2015观点年度论坛：价值的选择

来源：简阳新闻