新城控股欧阳捷：房地产不可能重演2013年的回暖

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金融界网站消息2014年，房地产行业不再繁荣，但在各种经济大起大落中仍赢得了变革的机会。2015年，房地产市场的大起大落依然不可预测，相应的策略层出不穷。3月26日，2015年度观点论坛在广州举行，图片和文字的全过程在金融网站上直播。新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳杰在论坛上发表了题为《从总理讲话看房地产大趋势》的演讲。

欧阳杰表示，政府今年提出稳定住房消费，这是每个企业都密切关注的一个词，认为市场会好转。但他认为，“事实上，这句话反映出我们很难稳定住房消费。”

他指出，房地产投资增速下降，拖累了第三产业和第二产业，住房消费自去年以来进入负增长区间。“房地产市场一直在下滑，虽然是一个缓坡，但就像2013年一样。这样热起来是不可能的。”

欧阳杰认为，一些专家以前已经谈到过所谓的周期理论和大大小小的年轮，我们觉得它们将来可能不再适用。独立需求、改善需求、投资需求和农村人口进入城市的需求中只有一个大致等于常数，其余的都在下降。因此，我们可以看到，市场已经自发地进行了调整，新建筑的面积正在下降。虽然有波动，但一直处于负增长范围。

以下是一份发言记录:

欧阳杰:今天上午，三位重量级嘉宾就当前的房地产形势发表了看法，包括我们的老主席朱先生，他谈到了房地产的规律，包括先生，他说市场越来越好，政策正在逐步退出，包括先生，他也谈到了从一手住房到二手房。现在我想改变我的想法，把他们三个谈论的内容综合起来。

我的题目是“从总理的讲话看房地产的大趋势”。总理在两会上说了九句话，这反映了中央政府在房地产方面的纠缠。

第一句是“促进房地产市场长期稳定健康发展”。这意味着房地产市场既不稳定也不健康。为什么你说它不平滑？由于我们的固定资产投资在下降，房地产拖累了固定资产投资、工业固定资产投资和第三产业固定资产投资，我们的销售额在持续下降，我们认为这在未来是不可逆转的。不健康是我们的高库存。今天，我们讨论了高销售区域。比待售面积更严重的是我们的高建筑面积。正如我去年8月所说，在建建筑面积已超过60亿平方米，今年预计将超过70亿平方米。但是当我们今年1月份到达的时候，我们突然发现到去年年底它已经超过了70亿平方米。还有一个大家都可能忽略的问题，那就是我们房企的土地储备面积，没有人说清楚这个面积是多少。我们的研究发现，根据24家上市房地产企业的报告，他们的土地储备面积超过6.59亿平方米，如果按建筑面积比2计算，将有12亿平方米的建筑面积。只有24家企业。如果是全国性的房地产企业，土地储备肯定会超过12亿平方米，也就是说至少有24亿平方米的建筑面积。如果我们把待售面积、土地储备等加起来。我们认为，在所有土地加起来之后，政府在未来三至五年内将不必出售一亩土地，这可以确保市场上有足够的供应，而总量将超过50至60亿平方米，这只是住宅用地，不包括商业用地。目前，房地产开发的数量过多。去年，我们说全国需要8000家房地产开发企业就够了。根据我们去年不到11亿平方米的销售面积，2013年是11.5亿平方米。我们基于一个10万平方米的社区。这个规模实际上很小，即1000个家庭。按照这个计算，全国只有11000家企业就够了，再加上我们的连锁经营，8000家，现在我们有多少家房地产企业？2008年后，我们的房地产企业从去年的75，000家持续增长到2013年的91，000多家，2014年的数字仍不得而知。我们的销售面积持续增长，建筑面积持续增长，上市房地产企业的土地储备持续增长，因此我们可以供应五年。

第二句话，房地产市场的需求是刚性的。就首相而言，这可能是对的，但我们的感受不同。事实上，房地产企业的刚性需求只是自住，或者我们基于婚姻的刚性需求的需求是刚性的。中国每年有1500万对夫妇结婚，其中一半以上在城镇。在中国，每三对我们结婚的夫妇中就有一对离婚，离婚人口也需要住房。总的来说，我们认为这些房子可以消化中国大约600万套房子。它不是刚性的。是的，我们所有的投资需求都在下降，我们的改进需求也在下降。根据世界联合地产的统计，这是2007年的数据，2010年改善需求占市场的2/3，而改善需求只占市场的1/3。为什么会这样？我国人均居住面积已超过33平方米，二线城市最低居住面积为27平方米，最高居住面积已达到37平方米。我们的区域改进需求严重萎缩，也就是说，其动能严重不足，而我们剩余的改进需求实际上是更多的质量改进需求。

第三，中国的城市化进程仍在加速。首相是这么说的，但我们的感觉不同。目前，总人口的增长实际上正在逐年下降。但是我们的城市化率实际上在增加，换句话说，城市人口在增加，但是我们可以看到城市人口的净增长实际上在减少。自2010年以来，城市人口增长开始持续下降，我们认为这一趋势是不可逆转的。根据我们的统计，中国有76 123个四线城市拥有公共数据。我们希望做得更多，但政府没有公开数据，63个城市的居民人口净增长正在下降。四个一线城市居民人口的净增长正在下降。以上海为例，2000-2010年上海市常住人口年均净增62.8万人。从2010年到2013年，三年间城市人口净增35.7万人。广州是一个拥有1300万人口的大城市。从2000年到2010年，广州市年均净人口增长23.5万，近三年年均净人口增长7.5万。对于一个拥有1300万人口的特大城市，人口增长率为6%，接近全国平均自然增长率。因此，我们认为像广州这样的城市基本上没有多少新移民。不仅是一线城市，还有25个二线城市，18个在下降，19个三线城市，15个在下降，28个四线城市和26个在下降。在所有大、中、小城市，居民人口的净增长普遍下降。这背后的逻辑是什么？然而，我们的工业化已经进入中后期，我们的生产能力严重供过于求，我们的工业已经缺乏农村人口就业的能力。自2010年以来，规模以上工业企业的数量一直在下降，但尚未恢复。没有就业，就没有农村人口的转移。

第四，稳定住房消费。这是每个企业都关注的一句话。我们认为稳定住房消费会让市场变得更好，但事实并非如此。这句话正好反映了我们稳定住房消费的困难，投资增长率下降，拖累了第三产业和第二产业。此外，自去年以来，住房消费已进入负增长区间，房地产市场已经走下坡路。我们认为，虽然这是一个缓坡，但不可能像2013年那样恢复。一些专家曾经谈到过所谓的周期理论，大大小小的年轮，我们觉得它们在未来可能不再适用。独立需求、改善需求、投资需求和农村人口进入城市的需求中只有一个大致等于常数，其余的都在下降。因此，我们可以看到，市场已经自发地进行了调整，新建筑的面积正在下降。虽然有波动，但一直处于负增长范围。而且，我们可以看到建筑面积的增长也呈下降趋势，进入负增长范围。房地产企业土地储备面积持续下降，自2012年以来出现负增长。尽管2013年出现反弹，但2014年已进入下行通道。

在第五句话中，发展必须有一个合理的增长率，并保持经济在合理的范围内运行。这句话表明有一些刺激，但是在刺激之后，有透支，所以如果我们看这张图片，最终的结果是白银时代将提前结束。如果我们想在5到10年内保持一个合理的范围，我们的白银时代将提前结束。

在第六句中，支持居民对独立住房和改良住房的需求。这句话是政府推出的最大刺激政策。我们相信，这项政策出台后，其分类方向和政策将会有相应的明确规定，最值得期待的是降低首付比例，降低二手房交易成本，因为我们居住的房子不需要这么高的首付。

在第七句中，加强地方政府合理调控房地产市场、因地制宜和在不同城市实施政策的责任。这句话是我们解读李克强总理关于稳定住房消费的讲话时提出的概念。我们已经为房地产消费扫清了障碍。上届政府妖魔化了房地产消费。稳定房地产消费实际上是为了保持国民经济的稳定健康发展，因此稳定住房消费被纳入国民经济正常、稳定、健康发展的轨道。因此，我们可以看到地方政府在不断地制定政策，将来我们还会看到更多。因此，发展是硬道理。总理也说过这句话。如果住房消费不稳定，房地产就不会稳定，房地产也不会稳定，国内生产总值也不会稳定。这是我们去年5月和6月拍摄的一张照片，显示房地产已经进入了一个稳定的发展时期，实际上是在下降。

第八句，住房保障逐步实行实物保障和货币补贴相结合，将部分存量住房转为公租房和安置房。这句话会追上我们，而住房保障政策不会对商品房市场造成新的冲击，这将有助于我们消化库存。

第九句，推进新型城镇化取得新突破。为了稳定住房消费，我们认为城市化是最终的解决办法，中国将永远不会保持经济的稳定和健康发展，因为我们最近看到，国家发展和改革委员会(NDRC)提出了第十三个五年计划期间的国内生产总值增长，估计为6.5%，未经全国人民代表大会和政府批准。“十三五”期间从7.5%降到7%，再降到6.5%，这是什么意思？这意味着房地产和国民经济继续下滑。此外，我们认为城市化之路在农民脚下，而不是政府希望农民去城市，这样农民就可以去城市。城镇的吸引力正在逐渐减弱，农村住房建设仍然很高。现在，农村地区的人均居住面积已经超过37平方米，并且以每年1平方米的速度增长。城市化需求曾经是一个常数，但它在未来会成为一个变量吗？依托新型城镇化，必须解决就业问题，进而解决住房、教育、医疗、住房和农村居民养老问题。此外，我们必须解决农民在城市和首都定居的问题，包括农村土地改革和宅基地改革。这是我们新城市化最重要的一点。

企业呢？我们认为活得更久比现在活得更好更重要。大多数中小企业正在退出江湖。只有当企业越来越少时，我们才能达到均衡，只有当有了均衡，我们才能有一个好的市场。新城控股的应对策略是，在蛋糕越来越小的时候，我们应该占据自己的市场地位，继续扩大规模。只有在这个时候，你才能让自己的企业屹立于江湖。因此，我们的想法被称为“加速运行”。目前，新城已在全国17个大中城市开发，包括9个省级会议。我们从事住宅开发和商业开发。到2017年，我们将建成15个商业综合体，即新城五岳广场，同时还有25个正在建设中。累计总数为40，商业收入应超过10亿。与此同时，我们也希望加快去库存和快速销售，以保持现金流量的平衡，因为我们是民营企业，不。同时，我们应该迎合政策，使高度适销对路的产品，并争取政策支持。此外，研究城市板块，防止其进入一些库存大、去化学周期长的正规板块，不要陷入过剩的陷阱。与此同时，我们还需要促进轻资产，促进合作收购土地，合作开发，促进项目合作伙伴，并尝试小股交易。我们觉得这些创新的工作会给企业的未来带来长远的价值。现在，这个行业不断尝试并犯错误。我们没有看到大企业在反复试验中找到正确的方向。然而，如果他们在试错中尝试正确，他们可能会占据未来行业的制高点。因此，新城也在尝试和犯错误。我们希望通过专业精神提高价值，这样我们就可以。谢谢大家。

来源：简阳新闻