专家：今年房价还会跌 现在是买房好时机

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人物简介:

黄宇，高级房地产经济学家，注册房地产估价师，注册造价工程师，国家开发银行房地产专家，现任中国指数研究院常务副院长。

专家、学者甚至房地产开发商都会在各种场合表达自己的判断和预测，但作为目前中国最大的房地产专业研究机构之一，中国指数研究院(以下简称“中智园”)对普通人来说似乎有些陌生。事实上，其目前的分支机构遍布主要大中城市，由其建立的“中国房地产指数系统”将定期公布主要城市的房地产价格指数，这被视为衡量中国房地产市场变化的重要指标。

专家、学者甚至房地产开发商都会在各种场合表达自己的判断和预测，但作为目前中国最大的房地产专业研究机构之一，中国指数研究院(以下简称“中智园”)对普通人来说似乎有些陌生。事实上，其目前的分支机构遍布主要大中城市，由其建立的“中国房地产指数系统”将定期公布主要城市的房地产价格指数，这被视为衡量中国房地产市场变化的重要指标。

“我们希望用数字来帮助您总结年度市场变化。与此同时，我们也希望利用数字，尤其是我们的模型，来预测未来一年的市场趋势。”在《2015年中国房地产市场发展状况报告》中，中国咨询研究院常务副院长黄宇直言不讳地表示。不久前，根据中央参考研究所发布的数据，2015年1月，全国100个城市的房价在连续八个月下跌后略有上升。黄宇接受了《环球人物》杂志记者关于“回归正常”房价的专访。

房价指数是怎么来的

《全球人物》杂志:有很多来自中国重点城市监测的数据。这些主要城市是什么？

黄宇:100个城市的价格指数涵盖了一、二线城市和重点三线城市。有50个重点城市:第一条线包括北上归线；二线城市包括天津、杭州等25个城市，主要是省会城市和计划单列城市；三线包括莆田、中山等21个城市，主要是地级市。

《环球人物》杂志:对于各地收集的信息，中国医学科学院用什么方法进行分析和预判？

黄宇:与国内许多学者的市场认知和经验相比，中国科学院利用数据和模型来分析和判断市场。例如，“中国房地产中长期发展动态模型”包括6个方程和22个模块。模型预测不仅包括房地产市场本身的供求因素，还包括宏观经济水平和房地产相关政策，我们将对这些因素进行相关性分析。关于宏观经济学，我们将做一些相关的假设，比如gdp增长。综合考虑各种经济制度的研究结果后，我们将假设一个增长率，同时假设货币环境总体稳定，政策干预相对较少，房地产逐步市场化作为回报。在此背景下，我们将对长期数据进行系统分析，并对整个市场做出预测。

《环球人物》杂志:由此得出的房价指数能预测房地产市场的发展趋势吗？老百姓对房价指数的研究对个人购房有指导作用吗？

黄宇:房价指数的主要功能是反映一定时期内房价的变化程度和趋势。由于房价变化的根本原因在于供求关系的变化，所以房价指数在一定程度上也能反映房地产市场的未来趋势。例如，中国的房地产指数系统被称为中国房地产市场的“晴雨表”和指导投资置业的“风向标”。房价指数除了对政府部门、研究机构和其他专业机构有重要意义外，对普通百姓也有重要的指导作用。由于房价指数简单明了，可以帮助普通居民及时了解房价的变化，因此可以为个人购房和买房提供有效的参考。

现在是买房的好时机

《环球人物》杂志:根据中国科学院的数据，2015年1月，中国100个城市的房价在连续八个月下跌后，首次回升至正值。目前的平均价格是多少？

黄宇:2015年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为10564元/平方米；在连续八个月下跌后，该连锁企业停止下跌，小幅上涨0.21%。此外，北京、上海等10个主要城市的新建住宅平均价格为18990元/平方米，环比下降和上涨幅度均为0.59%。

《全球人物》杂志:是什么因素导致了此次修正？

黄宇:价格调整有几个原因:首先，从成交量来看，从2014年第四季度开始，各大城市的需求稳步释放。去年底，交易量“拖尾”，12月份交易量达到2010年以来单月最高水平。房地产市场有望逐步好转；其次，在供给方面，随着春节的临近，主要城市的成交量有所下降，短期内主要城市的库存压力略有缓解；第三，在政府方面，李克强总理首次表达了对房地产市场的立场，积极肯定了行业中长期发展的重要性，市场信心增强；最后，在企业战略方面，年初企业的业绩压力相对适中，一些房地产项目的优惠力度较2014年底有所减弱。

《环球人物》杂志:从数据来看，不同地区和城市的房价是否有分化的趋势？一线城市的居民现在买房合适吗？

黄宇:2015年1月，不同地区和城市的房价出现了分化。从不同地区来看，珠江三角洲和环渤海地区的房价分别上涨了0.13%和0.17%，长江三角洲地区的房价比上个月略有下降0.06%；从一线城市的角度来看，一线城市的房价均环比上涨，平均涨幅为0.78%，而二线和三线城市的房价环比下跌，分别下跌0.1%和0.2%。

从地价来看，一线城市一直是品牌住宅企业的热点。住宅用地交易的平均底价持续上涨。未来，随着货币政策的不断放松，一线城市房价将面临一定的上行压力；从库存来看，一线城市的库存压力相对较小，这主要是由于长期供应不足。目前一线城市的清算周期一般为12-14个月，从2014年第四季度开始需求逐渐释放，库存压力不大。对于一线城市居民来说，现在是买房的好时机。

《环球人物》杂志:中国房地产市场一直有“金九银十”的说法。根据中央参考研究所的数据，是否有任何数据支持这一说法？

黄宇:一般来说，“金九银十”意味着9月和10月是传统楼市的旺季。根据交易和价格数据，“黄金九月和白银十日”有一些道理，但它不是很准确。具体来说，根据50个重点城市的交易数据，在过去5年中，除2011年外，其他年份9月和10月的交易量明显超过当年的平均值，虽然是一个小峰值，但并未达到当年的最高点。

从价格上看，根据100个城市的价格指数，在过去的五年里，只有2010年和2013年新建房屋的平均价格在9月和10月大幅上涨。2011年和2014年甚至出现了下降趋势。

《环球人物》杂志:那么，房价有所谓的季节性和周期性规律吗？

黄宇:价格波动的季节性和周期性规律不明显。交易量有一定的规律，如企业业绩在年中、年末达到高峰，在“金三银四”和“金九银十”交易量会有一定的上升，7、8月份春节假期和1、2月份交易量相对适中。一般来说，房价的变化主要受供求、政策、市场预期等多种因素的影响。，季节性和周期性规律相对不明显。

缓慢增长是“新常态”

《环球人物》杂志:你认为今年的房价趋势如何？

黄宇:从我们模型预测的价格来看，整体市场价格将继续下降。2015年，市场仍以去库存为主，预计全年价格将保持稳定或略有下降。自2014年以来，受前期大量征地和新开工的影响，市场供给增加，但需求进入市场缓慢。在供过于求的压力下，2013年房价结束了快速上涨的趋势，年平均销售价格基本稳定。2015年，全国市场仍面临高库存压力，去库存化是主要基调。据估计，商品房平均价格将同比下降0.5%至2%。2月28日，中央参考研究所发布了2月份100个城市的价格指数，新建房屋的平均价格环比下降0.24%。

《环球人物》杂志:今年各城市的房价将会如何发展？

黄宇:未来不同城市的房价走势将继续呈现差异化。从2014年10月至12月的短期交易表现来看，一线城市对放松贷款限制和降息等政策较为敏感，住房潜在需求依然强劲。与此同时，近年来，一线城市住宅用地交易底价持续上涨。如果2015年货币环境进一步调整，一线城市房价仍将面临一定的上行压力。

一些热点二线城市也有很大的住房需求。库存压力降低后，房价趋势可能接近一线城市，但大多数二线城市的价格将相对稳定。第三，四线城市市场需求前期透支，库存压力大，房价可能继续下跌。

《环球人物》杂志:未来几年房地产市场的总体趋势是什么？

黄宇:首先，市场已经从高增长转向稳定增长。从2015年到2020年，整个增长率将达到一个新的水平，并进入一个缓慢的增长过程。企业应该调整发展速度，放慢增长速度，这是房地产业的新常态。另一方面，去库存化压力很大，但这并不意味着下一阶段就没有市场了。不同的城市有不同的表演。一线城市的市场仍然相对较大。不仅实际供给不足，而且未来供给也不多，潜在需求非常强劲。我们在城市化研究中做了一些相关的课题。北京和上海与纽约、东京等国际大都市的gdp贡献率、人口聚集率和面积比相差甚远，因此这些大都市和都市圈的潜力仍然很大。

来源：简阳新闻