今年房地产市场地域分化将加剧

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“在政策放松和高库存的背景下，开发商面临着不均衡的复苏前景”，这是标准普尔评级机构(以下简称“S&P”)最近一份中国房地产报告的主题。

标准普尔认为，2015年中国房地产开发商仍将面临供过于求的局面。未来12个月，房价不太可能出现强劲反弹，不同城市的房地产复苏也将出现分化。一线城市将率先复苏，而四线城市可能会因高库存而继续承受压力。

“房价不太可能强劲反弹”

在提供给《中国商报》的报告中，标准普尔表示，2015年中国房地产开发商仍将面临供过于求和价格调整。预计今年上半年中国房地产市场的价格和销量将继续调整，但下半年销量可能会回升。

在高库存的情况下，开发商往往只能选择继续降价，尤其是在四线城市。与此同时，S&P认为，在未来12个月中国经济放缓的背景下，预计政府将继续放宽政策，同时政府将放宽限购、按揭和内地融资政策，房地产需求可能会上升，这将有助于开发商在2015年保持销售。

“我们相信，政府放松政策对房地产销售的积极影响可能会增加，尤其是在今年下半年。”标准普尔信贷分析师孔磊表示。

关于2015年的房价走势，S&P预计2015年平均销售价格将保持不变，下降5%，而销售量将保持不变。孔雷指出，房地产价格的调整还没有完全结束，鉴于供过于求，中国房地产价格在未来12个月内不太可能出现强劲反弹。

“尽管一些评级开发商的信用状况在过去一年有所恶化，但我们相信，我们评级的大多数开发商能够在市场调整中生存下来。”标准普尔预测，2015年，中国房地产开发商的信贷趋势将出现分化，执行力强、土地存量高、财务弹性好的开发商将处于更好的局面。在波动的市场环境下，上述竞争优势将进一步加剧开发商的差异化。

此外，值得注意的是，房地产市场的区域分化仍在继续。孔雷预测，中国不同地区的房地产复苏将是不均衡的，即一线城市应率先复苏，四线城市可能会因高库存而继续承受压力。

北京的地价普遍较低

从近期房地产企业在北京等一线城市征地的趋势来看，对于房地产企业来说，即使是在一线城市征地，也要注意“安全”这个词。

以2月12日为例。这一天，北京土地市场再次出售了位于顺义区和平谷的四块商业用地，这四块土地让北京获得了19.16亿元的黄金。这是继2月10日北京土地市场集中出让3块土地后的又一次密集交易。

在上述四块土地中，平谷区夏各庄新城的两块土地由北京洪钟鸿庆房地产开发有限公司以底价征收；北京元朗房地产有限公司以底价取得顺义区赵泉营镇板桥村的多功能土地；顺义新城土地由金地徐汇永通昌k2财团以2.6%的溢价成功中标。

从土地交易价格来看，地价都处于较低水平。至于四块地块的低地价交易原因，雅豪机构营销总监郭毅认为，更多的原因是地块本身的区位条件和规划要求不好。

根据雅豪机构的统计，截至2月12日，今年北京土地市场已售出21宗商业用地，比去年同期增加了2宗。土地出让总额429.13亿元，比去年同期略有增加26亿元，但地价远低于去年同期。

今年，北京土地市场整体地价水平下降，显示出开发商对征地态度的转变。

郭毅注意到，开发商已经从去年的“在市场前景上挥霍金钱”转变为今年的“谨慎乐观，只拿好土地”。她指出，虽然房地产调控政策和货币政策正在逐步放松，但在自有住房的压力下，北京的商品房交易仍无法拉动。

展望2015年的北京楼市，另一个重要方面是，从今年开始，随着去年出售的高价土地项目进入市场，在北京大量“豪宅”上市后，去转型的前景如何？

在这些豪宅中，不仅有单价为15万元/平方米的城市核心区顶级豪宅，还有单价为6-8万元/平方米的郊区新城区域基准建筑。根据雅豪组织的分析，在北京楼市需求结构仍以按需需求为主的背景下，大量中高端项目将涌入市场，这将加大房企的压力，维护流动性安全也将是房企的一项重要任务。

“2015年，房企不仅要求发展，更重要的是，他们赢得了安全奖。因此，土地收购的热情已经消退，导致土地市场的地价水平下降。”郭毅表示，在新的经济常态背景下，房地产市场也进入了调整期，城市分化日益明显。在乐观未来发展预期的支持下，开发企业增加了在一线城市的土地储备。

“但是，从近期北京土地市场的表现来看，虽然房企的战略布局已经转向一线城市，但由于业绩和资金压力，房企在土地市场上仍实施较为谨慎的征地策略，盲目追赶的情绪已经明显。弱化后，一些开发限制较多、开发成本较高的地块将遭遇冷遇。”郭毅告诉记者。

“我们20多亿块土地中的大部分将寻求合作伙伴共同经营。”一家上市房地产企业的负责人告诉记者，今年，对于房地产企业来说，控制风险已经成为真正的生存法则，谁能在负债、利润和质量平衡方面达到同规模企业的前列，谁就有可能成为赢家。

来源：简阳新闻