黄奇帆讲解如何调控房地产：“别一根筋把地价推高”

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“另一点是，房地产就是房地产。控制房地产价格的实质是控制土地价格。土地价格不能太高，而且必须很高。推高房价的根本原因与通货膨胀有关，但它直接与土地价格有关，间接原因与通货膨胀有关，直接原因与土地价格有关。因此，重庆一直以来都是按底价超过现行房价的1/3。”黄对说道。

黄，重庆市市长，一个“学者型官员”，再次手把手地教他的下属官员。2月13日，在重庆市国土资源和房屋管理工作会议上，黄就房地产市场发展形势和如何规范房地产市场作了重要讲话。

黄

黄说，从国际经验来看，房地产周期与人口结构密切相关。中国人口的自然增长率在2006年开始低于死亡率，60岁人口的比例在2010年达到峰值。从2012年开始，每年退休人员的数量超过了新增劳动力的数量。有一个数学模型分析。到2020年，每年退休人数将比新就业人数多300万。在人口减少的过程中，土地需求的增长率将会放缓。

正如人口需要减少一样，人均居住面积正在接近规划上限。黄说，1990年以前，上海人均2平方米，现在是40平方米，整个上海有2000万人口，8亿平方米。然而，20年后，上海仍将是风景，就像20世纪50年代形成的纽约风景一样。现在没有改变。一旦饱和，它就不会改变。人均居住面积将趋于平衡，房地产绝对需求将逐渐趋同。

为此，黄提出，房地产进入新常态后，应优化房地产市场调控。“房地产是房地产，是资源，是居所，是民生的保障。大量的房地产资产与银行贷款联系在一起，银行贷款当然是半金融资产，与金融安全密切相关。动态地说，当我们把它当作一种商品时，我们必须在供求之间形成一种平衡；要将其视为房地产，必须控制房地产的地价和房价；把它作为资本产品，就必须控制与资本产品相应的财产税、财产税或其他直接税和间接税。”

“作为金融产品的一个特征，当然有金融监管。金融监管主要是关于抵押贷款。如果零首付被放松，那就是美国的次贷危机；控制是零抵押贷款，直到死亡，当房地产市场再次窒息。对于这种理财产品的合理做法，第一套房是在28日和37日开业，第二套房是在64日开业，第三套房是实行全额首付，这是最基本的理财属性规定。”

“在资本货物方面，重庆率先按照国家要求实施房产税，即未来房产税试点。我们还对不同类别的房屋征收不同的税率，根据国家标准分别为1%、2.5%和5%。普通公寓、高端公寓和别墅受税收手段的管制。”

“对大宗商品而言，供求之间是平衡的。我们需要整个房地产。房地产固定资产年投资不应超过全市固定资产投资的25%。如果必须有超过25%的供应过剩，那就不到25%。如果10%和5%发展起来，供给就会不足，就不适应城市化。”黄说，“有人说如何保持供需平衡，只是在(重庆市副市长，分管城乡建设、国土资源和房屋管理、规划)。”

“所有的房地产项目都远远调节着土地供应，而且土地供应更多。当然，房地产的数量将取决于会议；最近的规定是(规范审批的进度)。”黄对说，“房地产开发商买地后，每一个楼盘都要时刻做好控制性详细规划和建筑设计规划。这个计划是由规划局批准的，每个名单都必须由陈和平圈出。我告诉他，如果你看看这个月，房地产投资额超过25%，变成30%，超过30%。就官僚主义而言，房地产商业报纸的所有规划文件都不应该被圈起来。如果他们被压了三个月也没关系。如果低于25%，

“另一点是，房地产就是房地产。控制房地产价格的实质是控制土地价格。土地价格不能太高，而且必须很高。推高房价的根本原因与通货膨胀有关，但它直接与土地价格有关，间接原因与通货膨胀有关，直接原因与土地价格有关。因此，重庆一直以来都是按底价超过现行房价的1/3。”黄对说道。

他强调:“调控土地价格非常重要。不要认为土地价格高就能赚钱。政府收入高是件好事。这是一件好事。然而，如果它是以利润为导向的，它将推高土地价格，从长远来看，这会使房地产价格过高。工商企业的房地产资源成本过高，最终使当地工商经济萎靡不振，无法健康运行。最后，这个地方的人气变成了泡沫房地产，而不是务实的行业，最终破坏了整个城市的发展方向，后果不堪设想

来源：简阳新闻