郁亮：楼市新政不能改变“白银时代”的趋势

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关键提示

就当前市场而言，尽管3月30日的新政非常有力，但当库存水平仍处于高位时，房价很难立即发生变化。

本报记者张晓玲从香港报道

3月30日，新政大大超出预期，一些房地产行业极度乐观的情绪也蔓延开来。

领先的房地产公司万科如何看待这一点？在3月31日的业绩会上，万科总裁于亮表示，政策波动背后的市场趋势不会改变，“白银时代”肯定已经到来，市场不会再现2009年的局面。

过去几年，万科一再强调，房地产行业的“白银时代”已经到来。其内涵之一是，在白银时代，房价单边上涨、行业规模快速扩张的局面已经结束；房地产行业的利润率水平正与社会平均水平保持一致。

就当前市场而言，尽管3月30日的新政非常有力度，但当库存水平仍处于高位时，房价很难立即发生变化。

房价取决于库存水平

于亮表示，房地产行业多年来一直面临政策波动的问题，但更重要的是政策波动背后的市场趋势。任何政策都必须对市场和行业产生影响。它可能会延迟和阻碍行业的发展趋势，但它不能改变趋势本身。

无论目前出台什么政策，首先，它并没有改变这个行业进入白银时代的趋势；第二，这种调整更多的是使过去的一些行政控制措施更加市场化，以促进行业的健康发展。

于亮表示，万科没有从“好”和“坏”政策的角度来看待问题。任何政策都有不同的效果和反应。例如，对于新政中的二手房，营业税减免将从5年改为2年，交易可能会更加活跃；对于新房，对二手房的需求可能会有所改善，但与此同时，市场上最大的库存是大型房屋。任何政策都不可能治愈所有的疾病，也不指望该行业会通过这项政策卷土重来。行业本身必须努力提高产品的性价比和服务来赢得市场。

自去年以来，通过互联网金融等手段，许多开发商在首付过程中以不足的资金支持购房者，首付时有发生。新政的核心是降低首付比例。这会给美国的次级抵押贷款带来类似的风险吗？

对此，于亮告诉《21世纪经济报道》记者，从行业角度来看，向不合格贷款人提供资金和贷款的情况确实存在，而且还会存在次贷风险。万科对所有客户都有严格的筛选。

于亮说，万科有一句话，“不付钱就卖，是流氓行为。”去年，万科不同于其他开发商，它把销售回报率而不是销售额作为指标要求。最终，年回报率超过2000亿现金，回报率超过90%。

据《21世纪经济报道》记者报道，付款不足或付款率低意味着开发商为项目付款而支付房款，或者买方资金短缺需要融资支付首付款，个人贷款难以获得批准，导致开发商付款率低。去年，直到3月30日新政出台前的三个季度，市场资本并不充裕，开发商的回报率普遍下降，但万科是个例外。

“万科希望出售给有能力买房、有能力付款的客户，而不是通过财务安排放大杠杆。”这种销售将更加危险。”于亮说，通过去年的积极销售，今年的库存不是很大，在合理的范围内。今年，公司将继续严格设定回报率指标，希望从去年的90%提高。

万科秘书长谭华杰补充称，3月30日的新政对市场信心的恢复和住房需求(包括宏观经济)产生了积极影响，但不会很快对房价产生影响。

原因是市场的可销售数量和库存水平仍高于正常范围的上限，市场正常合理的去化学化期应为5-10个月。不过，目前14个重点城市的去化学化周期仍高于10个月，谭华杰表示，“在库存水平恢复正常之前，房价不会出现明显变化。”

于亮说，房价应该顺其自然，人为干预是干预市场的信号。它上升时会弥补上升，但下降时会弥补下降。房价最好由市场决定。至于销量，万科没有囤积或设定销售目标。不管市场是好是坏，它每天都卖房子。万科已经完全放弃了比较销售规模的问题。

产业融合的趋势没有改变

去年，由于市场低迷和反腐力度加大，许多开发商陷入困境。典型的例子是深圳凯撒和杭州绿城。许多中小房企已经破产，如深圳广药；几乎所有大型开发商都获得了市场集中度的提升。新政策会改变这一趋势吗？

谭华杰认为，这次出台的政策对产业融合的速度没有影响，整体市场的上下波动对产业集中度上升的大趋势也没有影响。

于亮指出，未来房地产行业的整合是一个方向。当这个行业进入白银时代时，最重要的一个特点是石油和水资源减少，所以开发商的高管现在很少。在没有“油和水”之后，许多外行人，包括许多大型中央企业和国有企业，都不愿意再进入这个行业。许多中小开发商觉得目前市场竞争激烈，违规征地的风险非常高。他们也想退出，所以这次带来了很多资源整合和产业整合的机会。

万科已经准备好了。数据显示，截至2014年底，万科经营现金流达到417.3亿元，同比增长2069%，增长20倍，是近十年来最好的财务状况；该公司的净负债比率降至2006年以来的最低水平，仅为5.4%。在房地产行业，40%的净负债率偏低，而万科只有5.4%，这意味着资本非常充裕。

于亮表示，万科还需要花这么多现金在手，公司有足够的条件，良好的信誉和口碑，愿意在未来做一些行业整合的事情。目前，市场仍然非常昂贵，但社会股票资源相当充足，所以万科今年特别愿意在这方面有所作为。但这是为了寻找机会，不是说如果你想做，你就能做到。我相信未来的并购会有更多的机会。

谭华杰表示，2014年，土地价格过度上涨。在这种情况下，万科坚持谨慎征地的策略，2014年减少了征地。但是，公司手中的存量土地足够2-3年的发展，所以不着急。事实上，除了政府的土地供应外，市场上仍有大量出售的土地储备。如果一手土地价格非常昂贵，万科将把重点转移到二手土地市场。“我相信，土地出让市场将越来越市场化、开放化，拥有良好资本和信贷状况的企业在未来将有机会。”谭华杰说道。

来源：简阳新闻