贾康：房地产税可能按套征收 按面积收官员受不了

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房地产税收立法草案已经在内部制定。康佳认为，房地产税最迟将在2017年实施

前天，全国政协委员、财政部副部长朱光耀在回答一个关于房产税的问题时说，中国目前还在研究如何开征房产税。总的来说，全国人大牵头，财政部配合，这个过程应该非常谨慎。近日，全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长康佳在接受《北京日报》独家采访时透露，房产税立法草案已在内部完成。

康佳

中国人民政治协商会议全国委员会委员、中国人民政治协商会议经济委员会委员、财政部财政科学研究所前所长、中国金融协会副会长。他致力于房地产税研究多年，出版了《房地产税离我们不远》。

房产税最迟应在2017年两会后实施

《北京日报》:在去年的两会上，财政部部长楼继伟提出房产税立法正在推进。一年多过去了，现在有什么新的进展吗？

康佳:现在的关键是何时将房地产税法正式纳入全国人大的立法程序，并尽快启动第一轮试点。

《北京日报》:它能被纳入今年的立法程序吗？

康佳:根据各种说法，情况应该如此。十八届三中全会明确提出“加快房产税立法，适时推进改革”。去年，作为全国人大的发言人，傅莹明确表示，她将尽快被纳入立法程序。一年后，今年的两会即将召开。有理由说应该有这样的行动。

北京日报:如果你想通过这个程序，立法草案已经准备好了吗？

康佳:我准备好了。我一直在内部做这件事。

北京日报:据媒体报道，房产税最早将于2016年实施。

康佳:中央政治局要求在2016年提出财税改革的重点和基本问题。根据这种节奏，有人猜测立法应该在今年开始。在最理想的情况下，这一立法过程将需要一年时间，包括一审、二审和二审。初审后，有必要征求社会的意见。如果各种意见在讨论中吵吵闹闹，他们可能会被推到第四次审判，所以程序可能不会在今年完成。我希望我能下去，但很可能我不能下去，所以会推迟到2016年，最迟应该推到2017年，2017年全国人大审议通过后实施。只有这样，我们才能满足中央政府对改革时间表的要求。从这个意义上说，房产税不能再等了。

土地转让费和房地产税不是唯一的选择

《北青报》:房产税，公众的理解可能是将土地和房地产一起征税？

康佳:房地产合起来就是房地产，是一个在市场经济发展中具有相对成熟的国际经验的体系。在汉语表达中，房产税和财产税是有区别的，但实际上，它们都是指在维护消费者住房的过程中从零开始征收的税。

《北青报》:十八届三中全会之前，没有房产税的概念。房产税和之前提到的财产税有什么区别？

康佳:房产税是由国务院授权的全国人民代表大会根据1986年的暂行条例征收的税。当时，个人住房免征房产税。如何从头开始？我有开征财产税的想法。为了找到一条相对容易操作的便捷路径，当时财产税被认为是一个可以使用的实用框架。因此，房产税、上海和重庆的房产税试点以及近年来中国加快房产税立法实际上是指同一件事。

《北京日报》:你参与了房地产税收立法的初步讨论，争议的热点也包括这个，对吗？

康佳:有几个热点。房产税和70年土地出让金可以一起征收吗？对国有土地征收房产税有法律依据吗？这两个问题是最有争议的，会导致怨恨。有人说我的房子包含70年的土地租赁费。你每年征税并重复征税合理吗？人们听了往往会生气。另外，我接触到很多人说其他国家可以开征这种税，因为其他国家的土地是私有的，而中国的城市土地是国有的，所以从法律上讲对国有土地开征个人房产税是没有意义的？

《北京日报》:我们应该如何理解土地出让金和房产税的关系？

康佳:土地租赁的本质不是税收，而是租金。此外，国家可以凭借政治权力对房地产征税。因此，租金和税收可以合理匹配，他们只能选择其中之一，不能相互排斥。一个国家的制度设计应该使其并行适应整个调控体系的优化。此外，多税种、多环节、多税种的复合税本身包含重复征税，这里的“真正问题”是重复是否合理。

房产税应该明确“调整高端”

《北京日报》:公众一直担心房产税会增加个人负担。

康佳:根据理论框架，作为直接税，房地产税的税负应该更多地落在有支付能力的社会富裕成员身上。

《北京日报》:这一点涉及房产税的立法框架？收集时，主要目标应该是高端人士？

康佳:是的，在中国房产税的立法过程中，应该尽快明确“规范高端”的路径，以安抚公众。

《北京日报》:如何确定高端区间？

康佳:这里有两条技术路线。一条技术路线是，第一套可以排除，其余的可以征税。第二条技术路线以人均平方米为准。不管有多少套房，扣除一定的人均平方米后都会征税。

北京日报:这两个方案你更喜欢哪一个？

康佳:按家庭人均拥有面积或房屋数量征税是房地产税制设计中最有争议的环节之一。

它是一套还是一平方米？说到这里，按下按钮会更宽松。如果第一套房不征税，第二套房能以较低的税率征税吗？就中国的总体情况和公众心理而言，第二套房可以说是“个人购买的商业社会保险”，低税率是合理可行的。但对于第三、第四甚至更多的房子，不应再给予税收优惠。

普遍征用制度中的官员不会接受它

北京日报:但是第一套房子是80平方米和200平方米，这显然是不同的。

康佳:这需要一些“开明的”考虑。最公平的简单而正式的方式是遵循美国的方式，没有任何演绎。只要是住房，一平方米就要征收，但这种方式不适合中国，而且体制内的人也受不了。

《北京日报》:为什么体制内的官员不能接受？

康佳:系统中的公务员不受劳动法保护。他们在“白加黑”和“五加二”方面工作非常努力。他们努力工作了这么多年。最实惠的是房改后他们有了一套房子。例如，在北京，他们可能有一个超过100平方米的房子在一个更好的位置，现在他们每月只赚几千美元。如果房产税是按每平方米征收的，系统里的官员肯定不会接受。

《北京日报》:一些人认为上海和重庆的试点项目已经失败，他们没有看到对房价的任何直接影响。

康佳:我不同意这个观点。首先，我们必须肯定破冰试水的作用。一开始，有必要建立一个框架并灵活切入，这并非没有影响，但对房价的影响并不那么显著，但将来可能会越来越显著。

《北京日报》:一方面，我希望房产税能够灵活削减，力度有限；另一方面，我们希望房产税将成为地方政府的主要收入来源。这难道不矛盾吗？

康佳:事实上，没有矛盾。有人说，12亿元的房产税开始时算不了什么，所以没用，这是错误的！这只是一个突破。要看到未来的潜力，主要是要在一开始就建立一个制度框架来发挥调节和引导的作用，同时，它将在未来越来越可靠地发挥组织收入的功能。从长远来看。

《北京日报》:这个过程有什么困难吗？

康佳:我看不出有什么问题。

《北京日报》:地方财政税收多了，政府能少交些费用吗？

康佳:是的，其他的东西应该清理和整合。目前，我国实际征收的18种“正税”中，至少有10种与房地产相关，从综合改革的角度来看，应该合理协调——在清理过程中取消收费，或合并收费，或减轻部分收费负担。

房地产税将来也可能扩展到农村地区

《北京日报》:让房产税成为主要税源，它会成为地方政府的主要收入吗？

康佳:它不能覆盖整个世界，也不可能覆盖整个世界。还有其他的税。在中国的一些主要城市地区，房产税可能在几年后成为当地收入的最重要来源之一。

《北京日报》:房产税将如何成为主要税源？

康佳:它自然会成为主要的税收来源。中国发展的总趋势是，未来将有大约4亿人从农村居民转变为城市居民，所有想在城市定居的人都必须有房子。建成区将扩大，城市人口将增加一倍，人均收入将增加。他们的住房形成的税源和对国库的税收贡献必须不断增加。

北京日报:有些人会继续进入城市，但大多数人只买一套。房产税会用完吗？

康佳:不会累坏的。只买第一套房，不买第二套房，不符合人均收入的上升趋势和人们需求的性质。退一万步说，如果每个人只买第一套房真的很普遍，那么税法可以再次修订。根据情况，从一开始，第一套房是不征税的，它可以变成按人均多少平方米征税的方法。

在我看来，在可预见的很长一段时间内，中国可能需要坚持房产税只是为了调节高端。然而，高端住宅的增量和存量应该一起覆盖。在以房屋的市场评估价值为主要计税依据进行征收的情况下，可以采用渐进模式，逐步扩大居民住房存量的范围，即适当降低“高端”的具体限额，今后不排除扩大到农村地区。

小产权房不会通过税收完全合法化

《北京日报》:之前参考的税收征管法提出了统一的个人税号。这是预付的房地产税吗？

康佳:统一税号最直接的作用是为未来的个人所得税改革铺平道路。个人所得税是个人的，房地产税是家庭的。然而，由于税收负担，在管理上有相似之处。

《北京日报》:如果按照家庭和套来确定征收，如何确定房屋计税的基础价格？

康佳:这就是“税基评估”的问题。房地产登记应在税前进行，并应清楚了解全国住房的基本数据。在评估税基时，可以根据房产税模拟空回合的经验在计算机中设计软件，并将房屋的相关数据输入计算机，自动生成评估结果。当模拟空转向时，有三种不同的类型:制造业、商业和消费住房，具有不同的类型和不同的指标体系。参照市场价值，处理好区位因素、定位因素等各种复杂因素，对消费者住房进行综合评价是非常重要的。

北京日报:如何考虑经济适用房？

康佳:我认为我们不应该对经济适用房征税。事实上，经济适用房应该定位为公共租赁住房和共有财产(有限财产)住房。没有必要对它征税。它们是为中低收入人群提供的社会保障。只有商品房和全产权房应纳入房产税征收范围。此外，在很长一段时间内，不涉及农民在农村自建房。

《北京日报》:小产权房怎么样？

康佳:小产权房的问题需要进一步澄清。这一次，房地产登记将推出小产权房的分类解决方案。

《北京日报》:通过开征房产税，小产权房不会合法化吗？

康佳:这种“一刀切”的解决方案不应该存在。一般来说，在现有条件下，小产权房主要是指农村集体土地上的个体宅基地上的房屋，以及一些跳过征地直接进入市场交易的房屋，被称为小产权房，对购房者来说没有产权。只有小产权房被明确分类和处理，那些被当作商品房处理的房产将被覆盖并依法征税。

正文/记者邹

(北京青年报)

来源：简阳新闻