商业人物志之观点印象：万科丁长峰和新世界郑志刚

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编者按:在中国商业地产起步和发展的几十年间，总有一些标志性人物值得我们记忆并树立了榜样。他们会是谁？

随着商业地产在中国的迅速崛起，人们已经看到商业地产的热潮在短短几年内席卷全国。然而，这种繁荣景象似乎在短短几年后迅速消失，就像阳光下的冰雪。

与我们正在研究的一些对象相比，中国现代商业地产缺乏的是基础和内幕信息，这需要时间。

我们最不应该担心的是时间，因为我们有后发优势。只要我们善于学习和融合，就可以用自己的智慧和独特的发展速度，打造出自己的现代商业地产模式和成果。

到目前为止，我们仍然需要为中国商业地产的长远未来而努力，这并不妨碍我们找到一批为中国商业地产的起步和发展做出巨大贡献的标志性人物。

他们有不同的角色和成就，但毫无疑问，他们代表了过去几十年中国商业地产领域的一批探索者和领导者。

今天，我们将与万科高级副总裁丁长锋、上海k11董事长郑志刚见面。

丁长锋的商业战场

作为一名为万科服务了20多年的老员工，丁长锋总是给人一种严谨稳重的形象，但事实上，他在着装和工作上都持同样的态度。

作为万科20多年的老员工，丁长锋一身笔挺的西装，熟练的平头，一丝不苟的领带，总是给人一种严谨稳重的印象。事实上，他在着装和工作上都持同样的态度。

即使在接受媒体采访时，他也会把打印好的提纲放在桌子上，上面有许多红色的标记，他解释说这些都是正式的。

然而，作为万科著名的职业经理人和曾经备受青睐的王石的第一任接班人，丁长锋却保持低调。他的秘书曾透露，媒体使用的照片大多是十几年前拍摄的，丁长锋很少接受采访，也很少参加公共活动，没有留下太多的照片。

然而，在2015年初万科的人事变动中，一向低调的丁长锋在接替毛大庆出任万科商业地产首席执行官后，在这方面略有变化。毕竟，他从住宅领域到商业地产已经有20多年了，这是需要改变的，尤其是面对万科的商业地产需要开发和完善这个游戏。

他自己也在重新调整心态，重建知识储备:“在接手后的一年里，我基本上没有看到住宅项目。我故意避免看市场上的住宅项目，只是想忘记这些事情。我仍然会花很多时间在商业、办公和资本市场上观察它们。”

此外，还对万科在全国60多个城市现有的20多个城市综合体进行了实地考察。在此基础上，对万科商业地产进行了顶层设计，并制定了未来社区购物中心和强化体验模式的方向。

然而，正如丁长锋曾经说过的，“要接管万科企业，你不是一个改革者，而是一个改革者”。在前毛大庆开创的局面下，不是推翻和重新开始，而是找到自己的万科企业特色。

在过去的两年里，他已经不再做传统的住宅房地产。丁长锋主要做了三件事:一是文化工程；一个是滑雪山度假项目，这是一个流行的运动+在过去的两年；最后一个是张莞首都。

由此可见，丁长锋为万科的商业地产和增值开辟了一条不同的道路，同时，他也将目标转向了股票资产管理。

2014年底，万科与东方资产旗下的房地产资产管理平台东方赞山联手，尝试打造国内首个社区商业房地产投资信托基金，万科旗下的多个社区商业地产将被打包纳入该平台。

“我们为张莞资本设定的目标是，在未来成为像黑石那样的全面参与者，并在未来管理基金、房地产投资信托基金和许多其他业务。万科认为，未来的股票资产管理可能是一个更大的业务，所以它愿意在这一块提前做好安排。”

丁长锋甚至表示，未来万科的商业地产将会走上忽视资产的金融之路。只有开放国际资本，我们才能找到万科未来的发展之路。

即使股票资产如此乐观，在新的市场环境下，商业地产也面临着更加严格的要求，丁长锋能否在新的商业战场上重现昔日的辉煌还有待时间检验。

郑志刚艺术商业经典

k11的成功很大程度上源于郑志刚的艺术造诣和艺术上的固执。

走在淮海路，上海与优雅的欧美风情，丰富的城市休闲文化脱颖而出。在近代有着100年历史的商业区最繁华的地段，高达9层的上海k11塔尖光芒四射，犹如其耀眼的光环在内地商界和高级文艺人士中闪耀。

这一引领文化和商业潮流但又被称为“难以复制”的商业体，在空仅有的3万个聚会中，创造了一个以艺术为精神核心的闭环生态，艺术院校频繁而高水平的艺术展览和社区活动赋予了空艺术的灵魂

因此，虽然它被称为艺术购物中心，但创始人郑志刚更愿意称之为“博物馆”，其商业模式也被称为“博物馆零售”。

对这一复兴股票业务的经典案例的仔细研究表明，有许多成功之处，但最关键的是，行业研究人员指出，“有些人对这个项目背后的艺术怀有偏执。”

正是上面提到的郑志刚向我们展示了这些痴迷于艺术的人。作为香港伟大的珠宝大王和新世界(600628，BUY)创始人郑裕彤的孙子，进入商业领域是他的人生。

然而，郑志刚早期的成功之路似乎是“无所事事”——18岁时，他进入哈佛大学学习文学而不是商业，在此期间，他广泛接触了绘画、歌剧、游泳、滑水等。

回到中国后，他开始为接手家族企业打下基础:他在北京的房地产市场做过研究员，在高盛(Goldman Sachs)和瑞银(UBS)做过上市和融资方面的工作，但他早期对文学的投入早已烙在骨子里，他自己也曾说过:“我很高兴年轻时系统地学习过文学、艺术和历史，这些都涉及到人生观，因为这是做事的基础。”。

事实证明，艺术和商业的双重积累给了他不同的商业视野。

2008年，郑志刚从香港政府手中接管了九龙区的一个整治项目，然后考虑将艺术和购物结合起来。最终的答案是K11。开业的第二年，营业额比上年增长了几倍，在香港商业不景气期间，营业额也保持了两位数的增长。

正如郑志刚所说，k11的目标是“25-45岁的时尚上班族和潮人。”这群高品位的文艺人士标榜自己的个性，追求生活的品质，用文艺标签为产品的附加值买单。郑志刚似乎知道这个群体的“强迫营销”，因为他对文化和艺术的热爱

2010年，郑志刚将淮海中路新世界大厦改建成k11艺术购物中心后，购物中心不仅随意展示了十多件高价值的艺术品，还煞费苦心地从日本引进了许多原创和小众品牌，打造了购物中心品牌的独特性。此外，开店展示也营造了一种互动的氛围。

最成功的是，郑志刚在博物馆展览和咖啡店的纪念品的启发下，也在上海k11推出了一个艺术展览中心。2014年举办的印象派大师莫奈的展览轰动了整整一季，该展览一度成为“潮人”的标志，参观者累计超过30万人次。

k11的成功很大程度上源于郑志刚的艺术造诣和艺术上的固执。“我是创始人，所以我的员工必须遵循我的观点和我的文化。”k11成员也是如此。如果你不喜欢艺术和人文学科，你可能很难融入这种文化。

六年后，上海k11已经培养了大量的粉丝经济和丰富的社区活动，但郑志刚似乎想更顺利地开展这项艺术业务。他提出“2020年中国将有12个k11。”

来源：简阳新闻