资本大玩家、快枪手许家印

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在万宝股权纠纷中突然安抚万科a(000002，收购)的恒大，经历了“否认收购万科a股”和“撤回否认消息”的大转变，其老板许家印成为此次股权纠纷漩涡中的新焦点。“许家印想收购万科”、“王子复仇”等话题一度风靡一时，恒大的官方声明——“金融投资者”却鲜有提及。

事实上，对外部世界的“深入”解释并不是空.20年前，当许家印刚刚有创业想法的时候，他只是一个月薪3000多元的“职业经理人”；十年前，恒大地产年收入达到40亿元，远低于万科同期200亿元的收入；今年，中国恒大的销售目标是3000亿元，到7月底，已经完成了1847.9亿元的销售任务，几乎与万科持平。这是徐家印的强项，他很快就用很少的钱发起了一场大生意。加入万科后，许家印会登上梯子进入房间吗？鉴于恒大遭遇财务困境时许家印与王石的不愉快接触，王石深陷困境时许家印会上演“王子复仇”吗？这些“沙盘演绎”总是给许家印成为大资本玩家时的空留下很多想象的空间。

房地产行业的日间交易员

1958年，大跃进开始的时候，许家印出生在河南周口太康的一个贫穷的农场。当他几个月大还在襁褓中时，他的母亲因病去世了。和50年代出生的人一样，徐家印对青春期最深刻的记忆往往归结为两个词:“饥饿”。他的家乡泰康县仍然是国家级贫困县。当他还是个孩子的时候，他经常一顿饭吃红薯。即便如此，他的家人还是攒钱支持他上学，直到他高中毕业。

那时，许家印很年轻，想离开农村去城市。他在农村呆了两年后，高考政策恢复了。他立即参加了两年的高考，最终以周口市前三名的成绩获得了武汉钢铁学院(现武汉科技大学)的通知。许家印大学时主修金属材料与热处理，毕业后分配到河南舞阳钢铁公司工作。他成功地接过了“铁饭碗”，并在年轻时实现了自己的理想。他干了10年，从技术员变成了厂长(司级干部)。

1992年，随着邓小平南巡，市场经济体制的改革方向正式确立。徐家印放弃来之不易的“铁饭碗”，在官员的浪潮和神话创造财富的浪潮的冲击下，南下深圳。那时，他10年的工作只攒了2万元。他不敢贸然创业，而是先从工薪阶层做起。最后，他在一家名叫仲达的贸易公司做推销员。他在自我报告中说他遇到了一个好老板。事实上，徐家印这个“老”业务员，吃苦耐劳，善于学习，一创业就为公司创造了业绩。老板提拔并重用了他，三年后许家印成为了公司的总经理。

1995年底，经过多方努力，许家印赢得了老板的支持——他带了一个司机、一个收银员、一个销售员和一辆标致车，赶上了广州的房地产业。

许家印在广州成立了一家名为彭达的房地产公司，这几乎是一家空的空壳公司。唯一的初始营运资金10万元是徐家印自己筹集的，没有项目。许家印和他的几个员工就是这样一个只有许可证的公司，在三个月内从银行借了2000万元，建立了竹岛花园。为了做好这个项目，他走遍了广州所有的新建建筑，然后针对大户型的普遍情况，提出做小户型。然而，按照一般的开发流程，数千万的本金根本不足以支持整个项目。他唯一的出路是尽快将项目投放市场，并收回资金。因此，“快点，快点，再快点”成了徐佳音和他同事的诅咒。项目建设和销售需要覆盖108个章节，类似的企业可以在一年半内有效覆盖，但他们只花了一年时间。竹岛花园项目于同年启动并出售，因其面积小、总价低而大受欢迎。

竹岛花园项目创造了超过2亿元的净利润，但许家印的心情很复杂——他死了3000多元的工资并没有因此而上涨。所以，他选择了一个和老板深入交谈的机会，在感谢了老板对他的培养和提拔之后，他提议加薪，但是没有得到回应。1997年，他立即开始了自己的事业。后来，他回忆说，如果他的老板提供10万英镑的年薪，他可能不会创业。

1997年不是开始房地产生意的好时机。当时房地产政策不明确，整个房地产行业处于低谷。白手起家创办恒大地产集团的许家印只有一辆车，他有开发珠岛花园项目的经验，也有永不放弃的信念。

当时，位于海珠区的广州农药厂原11万平方米的地块正在低价出售，由于地处厂区，市政设施不齐全，房企对该地块不感兴趣。许家印决定将其作为恒大的第一个项目。然而，没钱的恒大却无法承受地价。为此，许家印想到了一个方法——分期付款。他说服卖方将情节分成三部分，然后分期付款。他拿到一期4.7万平方米的土地后，需要支付500万元，并抵押土地获得600万元的贷款，这样土地购买和项目启动就可以一起进行了——这就是恒大的金碧花园项目。同时，他还要求建设方投资50%的建设资金。

金碧花园项目始于1997年6月8日，并于1997年8月8日开始销售。开盘价格为每平方米2800元，比海珠区的平均房价低了近20%。当天上午，323套住宅处于“半明半暗”状态，整个项目重新焕发了活力，获得了数亿元的净利润。与许家印之前经营的竹岛花园项目相比，金碧花园项目展现了许家印在房地产开发上的不同方式，即用最少的钱、拿更多的土地、快速开发、快速抽回资金，成为恒大在广州乃至全国快速扩张的杀手锏。

2004年，许家印派了200多人到二三线城市寻找土地，争夺全国。截至2007年，恒大一年内获得的土地是上一年的六倍多，达到近4580万平方米，覆盖中国22个城市。相比之下，万科用了近10年时间进入全国29个城市，而恒大只用了3年多一点的时间。

截至目前，中国恒大在香港上市的总资产已超过7570亿元，预计2016年年收入将达到3000亿元，比2015年实际合同销售额高出49%，与万科持平。自2003年以来，徐家印一直被列为2009年中国内地首富。

在困境中超越王石

在用最少的钱去煽动一个大企业的想法的支持下，恒大实现了裂变式的增长，但也让许家印陷入了危机。

徐家印项目的运作模式是土地收购融资(一度严重依赖银行贷款)-快速开发-回笼资金-偿还贷款。这种模式决定了恒大疯狂的工作文化，因为任何环节的任何问题都会导致彻底的失败。

为了降低经营风险，许家印一直在寻求推动公司上市。2002年，恒大通过琼能借壳上市，但由于处于熊市，借壳未能达到融资目的。据媒体报道，许家印实际上遭受了投资损失，因为他借了一个空壳后无法获得融资，项目需要资金。

2006年6月，恒大准备在香港上市。由于香港认为土地储备是房企价值的重要指标之一，恒大全国“圈地运动”加速，加上美林、德意志银行、瑞士信贷、淡马锡等知名机构的大力支持，恒大的土地储备规模在2007年飙升。2008年3月，持有大量土地的恒大地产在香港证券交易所推出路演登陆，一次估值超过1200亿港元。由此可见，舆论提前给了他内地首富的头衔。

让人困惑的是，2008年，全球金融海啸席卷亚洲，受监管的中国房地产市场瞬间跌入冰点。恒大的资产估值被贴现，导致恒大决定终止上市。

由于与美林、高盛和瑞士信贷签订了赌博协议，ipo的失败使徐家印背负了沉重的债务。恒大的业务也存在问题。当时，恒大在全国设立了37个项目，其中只有4个项目达到开盘销售标准，资金缺口据信超过120亿元。大量土地一旦被囤积，也成为公司的发展负担。竞争对手认为恒大是“顺驰二号”，大家都在等着恒大倒下！

许家印最需要的是钱。当传统手段用尽时，他去找他的同伴寻求帮助。据媒体报道，他访问了万科，但万科最终没有伸出援手。这是他和王石之间唯一公开的交集。

之后，他去了香港，希望从富有的“朋友圈”得到急需的资金。据说他每天都邀请有钱人，比如李嘉诚、李兆基和郑裕彤，香港四大家族中的三个。他和郑裕彤每周吃一次饭。晚饭后，他们和贾政、郑裕彤或贾政的继任者郑家纯打牌。它持续了3个月。2008年6月，他以股权转让和部分项目质押的形式与郑裕彤签署了严格的赌博协议:许家印保证恒大上市时间和溢价水平的最低回报。如果不能满足最低要求，许家印需要将部分股份转让给郑。

随后，郑裕彤家族、科威特投资局、德意志银行和美林共向恒大投资5.06亿美元。其中，郑裕彤家族以1.5亿美元收购了恒大3.9%的股份。2008年6月26日，恒大账户入账5亿多美元，许家印如释重负。用这笔钱，他在中国启动了37个项目中的18个，这些项目是在“十一黄金周”一起开业的，他以“低价”+“明星”的策略推动了这些楼盘的销售，两个月内的资金回笼达50亿元。

在许家印自救的同时，2008年11月10日，国家启动了4万亿救市计划，将房地产行业从管制转向刺激，集体扭转了房地产行业遭遇困境的企业的业绩。其中，恒大销售收入首次突破100亿元，达到118亿元，公司资金链断裂的风险不复存在。

2009年，恒大在香港上市，许家印成为内地首富。许家印的朋友圈也在扩大。今年6月26日，在恒大20周年庆典上，全国政协副主席、英国安德鲁·阿尔伯特·克里斯琴董建华和哈佛大学校长福斯特(603806，BUY)分别发来贺电。全国政协常委、新世界集团董事长郑家纯(600628，BUY)，阿里巴巴董事局主席马云，帝皇集团董事长杨受成，

工业资本的大玩家

最近，恒大斥资近100亿元签下万科，这几乎成了一个社会事件。这实际上掩盖了徐家印公司上市以来持续的资本运作。

恒大于2009年11月上市，2010年接近万科841万平方米的规模，销售面积831万平方米。之后，许家印收购广州足球俱乐部，成立恒大文化产业集团，涉足音乐、动漫、影视等多个行业。恒大将新业务与主要房地产业务挂钩，探索“体育+房地产”和“音乐+房地产”等新模式，并取得一定成效。2013年，恒大的营业收入超过1000亿元，在全国房地产行业排名前三。同年，恒大正式确定多元化发展战略，推出“恒大冰泉”、“恒大粮油”等新产品，并逐步涉足金融、互联网、健康、旅游、文化、体育、农牧业等多个行业。

在内部设立和运营新业务的同时，许家印利用对外并购来跨越其他领域。2015年8月，恒大以39.39亿元人民币成功赢得中新东方人寿50%的股权。11月，监管机构批准了此次合并，并更名为恒大人寿保险。在随后的亚冠决赛中，许家印未经东风日产同意，直接从恒大球员身上摘下产品广告，代之以“恒大人寿”。结果，恒大和东风日产之间爆发了激烈的口水战，但恒大人寿赢得了足够的眼球。这还不够。许家印要求恒大人寿在2015年最后一个月实现保费收入100亿元，上年同期为8亿元。令外界难以置信的是，恒大人寿全年如期完工，保费总收入达到149.89亿元。今年上半年，恒大人寿实现规模保费227亿元，其中大部分来自全民保险。许家印希望恒大人寿在三年内实现总保费收入1000亿元。

涉足保险业为恒大“保险+地产”双轮驱动奠定了基础。例如，今年上半年，恒大人寿与恒大的关联交易很多，总规模近40亿元。其中，恒大人寿为具体的恒大项目提供融资或间接收购恒大项目。

同时，这也为徐家印上市公司提供了一个新的平台。许家印命令恒大人寿和中国恒大购买十余家上市公司的股份，包括万科A、廊坊发展(600149，买)、月虹苑a(000573，买)、金科股份(000656，买)、广智电气(002169，买)、AVIC动力控制(000738，买)、世纪邮轮(002558，买)、腾达建设(600512，买)、京华快递(601908

根据中国恒大的公告，其2015年的现金总额(包括现金、现金等价物和限制现金)为1640.2亿元，加上期末未使用的银行授信额度，中国恒大的资金池约为3185亿元。同时，中国恒大2015年总资产为7570亿元，其中负债6148亿元，永久债券757亿元，负债率为81%，净负债率为93.4%；其净资产仅为665亿元，约为万科1002亿元净资产的一半。

换句话说，许家印利用小额资金煽动资本市场的逻辑与过去一样。■

来源：简阳新闻