陈方勇：城市更新应由投资商主导

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随着房地产调控的不断收紧，重点城市的住房交易量和价格都在下降，但这并不妨碍房企征地的积极性。在一些房地产企业频繁征地并继续追求规模的同时，一些房地产企业通过参与城市更新找到了另一种与城市共同成长的机会。

城市更新作为房地产行业的一个新热点，近年来受到越来越多资本的追捧。我们如何选择正确的项目？如何使收益最大化？近日，国家商报记者采访了城市更新论坛秘书长陈。

城市更新有不同的模式

Nbd:城市更新和房地产业有什么区别？

陈:应该说，旧城改造还是属于房地产行业的。在最初的语境中，房地产是指住宅建筑的开发和销售，而商业和办公地产在最初的语境中相对较小。

城市更新的目标是现有的房地产，更多的是基于控股经营的概念，这是一个大的房地产类别。与原有的新开发建设不同，它更多的是对一些旧物业的改造。这就更难了，除了运算问题，还有一个变换问题，这是一个双重叠加。

Nbd:北京目前的城市更新市场环境如何？

陈:这要从两个方面来看:一方面，市场需求方面应该有很多机会。因为许多房子原来的功能已经不符合现在的需要。例如，一些购物中心，酒店和一些旧的办公楼；另一方面，目前各种政策法规还不完全成熟。现在南方相对成熟，而北方由于各种原因相对落后。

Nbd:房地产企业在城市更新项目中有哪些机会？

陈:这分为南北两种不同的做法。例如，在深圳南部，大多数都是“棚改”。例如华侨城、招商局蛇口(001979)等。，全部做大面积的翻新。有些是由一些大企业领导的，有些是以市场为导向的。深圳完全以市场为导向。

北京的许多项目至多是一个公园。例如，元朗最初是一个工厂。事实上，北京的公园很少，五环路上的机会也不多。更现实的方法是转换现有属性。另一点是城市更新和特色城镇有一些共同之处，你也可以在北京周围做一些文章。

Reits引导基金进行股票转换

Nbd:在开发商、投资者和运营商中，谁能在城市更新中发挥主导作用？

陈:首先，这三个角色现在基本上混淆了。例如，万科现在是投资者、开发商和运营商。

从对结果负责的角度来看，投资者带头更合适。因为他会把资金的流入和流出作为一个整体来考虑，所以由他来统筹比较合适。

开发商可能更多地参与前期工作，而运营商更多地参与后期工作。通过投资者将整个事情联系起来是一个合理的框架。

Nbd:房地产企业在进行城市更新项目时如何实现利润最大化？

陈:效益最大化有短期判断和长期判断。上海国创中心有一个10万平方米的城市更新项目，可以被开发商视为一个城市更新的案例。

按照原开发商快速现金流滚动的逻辑，这种不能出售又需要长时间招商的项目绝对不合适。然而，就长期利益而言，以这种方式在一线城市获得具有良好升值潜力的资产是具有成本效益的。

Nbd:你认为城市更新项目的资产证券化怎么样？

陈:10月11日，中国首个长期租赁公寓资产的单个reits产品——“新建公寓支持权益性住房资产专项计划”正式获批发行，该计划从获批到获批仅用了20天时间。这是一个很重要的方向，就是国家要引导资本从增量到存量，从销售到租赁。这需要给投资者一个出口，即资产证券化。

资产证券化是一个很好的解决方案，它不会在增加更多泡沫的同时吸收流动性。这无疑是该行业未来的发展方向和趋势。

目前，reits最大的困难是如何在国内公开市场交易，这一直是难以突破的。因此，其中许多被称为准房地产投资信托，即产品只发行，不公开交易，没有流动性。

房地产投资信托基金自由化的意义就像上世纪90年代证券市场的开放一样，意味着建筑物的资本市场开放，然后股票转换将吸引大量资金。

来源：简阳新闻