王健林豪赌终点：庞大＂债转股＂！股东是A股股民！

本篇文章3688字，读完约9分钟

在今年年初的万达年会上，王健林说:“你可以改变商业地产，不要再做房地产开发商了，啊~”

本月，老王闪电卖出了价值600多亿元的资产。

万达模式，中国所有房地产开发商的模式，必须以扩大资产负债表、做大资产、增加杠杆、做资产、增加杠杆、循环扩张为基础。

依次是王健林。

出售资产和去杠杆化。

看看老王出售的资产:

13个文化旅游城市(91%股权)+77家酒店；

总价为637.5亿元；

吕雯总建筑面积近6000万平方米，实用建筑面积近5000万平方米，实用价值7700亿元；

老王表示:双赢。

给出的最大理由是:轻列资产。

然而，这没有任何意义。

如果1。他不缺钱；2.资产是有价值的，万达集团可以成立一个空壳公司，把房地产放在里面。

毕竟，万达集团旗下有这么多子行业。

资产折价出售只能解释万达的两个问题:

1、可怜的钱。

2.资产并不像想象的那样有价值。

岳涛在过去的两天里仔细观察了万达的模式，觉得万达不会轻松，只会面临更危险的局面。

沉重的资产、高杠杆、多元化的模式，使稳健的过程突然刹车，银行卡贷款坐了安全带。

最富有的人迫切需要一个安全气囊:a股。

首先，海外投资是压垮王健林的第一根稻草

高级管理层警告:不要用国内负债来制造海外资产。有能力在海外赚钱并在国内消费。返还利润。孩子们旅行数千英里，母亲们担心。

债务比率不是全部。

万达集团是一艘航空母舰，拥有万达的四大产业:商业、文化、网络和金融。万达商业地产只是其中之一。

万达集团的总债务是一个谜。目前，文化、互联网、金融和海外投资都消耗了大量资金。

单从万达商业来看，其负债率与国内上市房地产企业相当。恒大和融创也资金充足。

万达与众不同:它在海外投入了太多资金。

据风起云涌的新闻统计，万达的海外投资已达到近2500亿元。

亲爱的，每年向海外投资500亿元。今年年初万达召开年会时，王健林也表示:坚持国际化。

第一个目标是赢得印度和巴黎的文化旅游项目。

仅在半年时间里，不仅海外城市被放弃，国内13个文化旅游城市也被闪电卖出。

形势发生了巨大变化。在网上，有报道称，万达集团的六个海外项目得到了最高级别的严肃处理，银监会牵头。

它不能从中国融资或出售给国内企业。

目前，万达的资产出售已收回600多亿元，13个文化旅游项目和77家酒店不需要自己扔钱，但也直接摆脱了400多亿元的负债。可以说，债务减少了，现金流也大大改善了，所以我们可以继续投资。

但是老王没有留着，说钱会马上还的。

恐怕有超过2000亿的海外投资被迫负债。都是银行存款。

然而，这些投资不能实现现金回报，也不能通过增加价值来实现。

许多资产在出售时会赔钱，因为它们不能以投资成本价出售，所以最富有的人不会为了把钱扔出去而在乎成本。

对国内银行来说，它们是遥远的资产，也是不久的将来的漏洞。

对于最富有的人来说:勒紧裤腰带，首先通过政治障碍。

其次，现金流是第二根稻草

万达负债累累。比负债更可怕的是资产和现金流与负债不匹配。

王健林职业生涯的一半时间都在追求一种“稳定”的模式。最终目标是拥有稳定的现金流资产。

2000年，万达转型为一家商业企业，这就是目的。因为老王觉得他是搞住宅的，没有项目开发就没有钱；企业开始坐收租金，这是一项长期计划。

随后，王健林的超强执行力得到了验证，万达广场开设了200多家店铺。

但事实上，它是为了提高租金而出售的。通过投资广场以低价获得土地，从周围的住宅开发中提取资金，并筹集可自我维持的财产。

王健林称这种模式为“现金流滚动资产”。

最后，发扬“清华北大不畏艰险”的精神，从事文化旅游和投资回收期较长的酒店。

老王应该把这些自给自足的项目看作是一个长期计划。虽然投资大，周期长，回报低，但他将长期做房东。

万达广场的每一个配套的销售型物业:住宅、办公楼、公寓和商店，都是短期现金流的来源，而且成交量很快。

该模型的核心能力:1 .低价获得土地；2.大量融资；3.快速去变形。

万达的现金流能力和利润是由销售物业的高溢价和高剥离率决定的。

多年来，与万达的巨额投资、成本和负债相比，现金流仍然太小。

万达商业计划书

从图中可以看出，万达的资金来自业务运营、投资和融资。高度依赖融资来支持现金流。

在过去的两年里，由于住宅市场的蓬勃发展，经营现金流看起来会更好，但万达的巨额投资资产需要持续投资和烧钱。海外投入的资金比国内多，至少比万达商业地产的投资支出多。

万达有两个优势:1。低价获得土地的能力；2.自我维持和销售之间的平衡。

如果我们不能通过制造大资产来增加融资，现金流跟不上偿债的节奏，那么只有一个选择:继续出售资产。

为了保持扩张速度，万达广场近年来采取了投资者付费、万达建设和管理的合作模式。这相当于不从银行贷款，而是做一个公众和机构都可以参与的投资产品。

王健林说道。

我从事房地产行业已经28年了，接下来的两年将是30年，我已经被监管了10次。当中国的房地产繁荣没有持续四五年的时候，它基本上是由在学校学习三年的时间来调控的。

行业周期性太强，导致现金流不稳定，预期容易频繁变动。其次，更重要的是万达可以从其品牌中赚钱。过去，万达广场是靠出售房屋和商店来建造的，但现在，它可以在设计和运营方面获得很大的份额。为什么不呢？

现在的问题是，在万达出售吕雯城之后，能够迅速扭转局面的销售地产数量已经大大减少。现金流必然会受到很大影响。

2016年，万达的商业租金收入接近200亿元，扣除成本后的利润不详。假设这一块将来能达到300亿+正如老王所说，利润是有保证的。

然而，有一个万达集团在上面。每一笔海外投资都与负债或投资者相对应。

恐怕这是最大的麻烦。

在当前环境下，如果我们不能实现回报，就相当于失去流动性。将使万达集团的资产和负债失衡。

这就是说，这对万达集团的长远发展是非常致命的:

第三，多样性是一根无形的稻草

万达的多样性令人敬畏。

我可能觉得我有能力或缺乏安全感，我一直在寻找新世界(000997，诊所)。

做文化、电影、百货公司、旅游、互联网、金融...

万达目前的多元化业务可分为线上、线下和海外。

这些多样化尝试有几个共同点:

1.它们几乎都附属于万达广场。

王思聪和中国的最大区别。这个国家的丈夫在另一个地方工作，他做得很好。

2.无论是在线、线下还是海外，这都是一种沉重的投资类型。

需要持续投资来确立产业地位和保护区。简而言之，这是用钱杀死你。

然而，太长的回收期和不确定性会影响现金流和融资。

现在，去土地意味着去杠杆化，去杠杆化意味着不能继续投资，当没有能力继续投资时，一些不良资产就会暴露出来。

人、钱、对的东西，三个要素缺一不可。目前，除了万达广场，很难说其他业务是正确的。因为它还没有被自身造血所证实。

因此，王健林很着急。

王健林对万达网络总裁曲德俊说:

你可以愚弄任何人，不要愚弄我。他们说收入和利润目标计算准确。我说好的，我会评估你的目标，并根据你的报告把你的评估目标减半。因此，有必要确保完成今年的任务。只要今年的任务完成了，明年的整体利润就可靠了。

万达网络更换了三位首席执行官。

老王也有点害怕。我担心钱会打到水漂，我担心我的下属会骗我:兄弟，我会把你的表现减半。我们能完成它吗？

第四，赌博:上市是生命线

有人会说:如果你砍掉了腐烂的稻草，剩下的就不是高质量的资产了？

不幸的是，问题没那么简单。每项投资都相当于债务。停止投资，债务怎么办？相应的资产可以出售来偿还债务吗？给谁？

至少可以说，继续投资:未来非常宝贵。

王健林的愿景是:

“所有并购都有一个特点。合并完成后，在一至两年内，在资本化和资本化之后，用于合并和收购的资金将被收回，并且不会有债务。”

收购传奇影业后，王健林表示:

“我们现在买下了传说。两个月前我们进行了私募，拿到了158亿元，这比并购的钱还多。除去税收后，这相当于收回了这次合并的所有资金。我只是稍微稀释了一下我的电影和电视行业。股本，所以没有债务。”

但在这些放松的背后，也有沉重的压力。

收购传奇影业的万达影视在融资建议中向股东承诺:

“如果上市未能在一年内完成，万达将以15%的回报率从投资者手中回购。”

2016年，王健林曾计划将万达影视纳入万达院线(后更名为万达电影(002739，诊所股票))，但未能如愿。第二轮谈判正在重启。

万达商业在2016年9月从香港股票私有化中退市时，在“万达商业私有化投资基金促进指令”中承诺的较大金额:

如果a股上市在私有化两年后仍未完成，万达集团或其指定的第三方将提供10%的年度回购(回购担保由万达集团提供)。如果ipo失败，在扣除各种税费后，投资者预计将获得不超过5.5%的最高回报率。

如果万达商业在成功私有化后未能在中国上市，万达集团将以每年10%的速度从该基金回购其所有股份，扣除费用前的总回报率约为20%。

万达的各种资产已被打包成基于债务的投资产品。

此时，这几乎是一场大赌博。

赌博的结局是一个巨大的“债转股”。

股东是a股投资者。

清华北大没有它那样勇敢。

来源：简阳新闻