财经委黄奇帆：地方政府没有房地产就要断粮!

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本文来源于黄在复旦大学中国重大问题季度论坛上的讲话。

黄金融经济委员会副主任

房地产与实体失衡的五个方面

1.土地供应的不平衡

中国的农业用地转为建设用地，年用地面积为800万亩。加上无计划的土地征用，该国每十年消耗1亿亩土地。因此，20世纪80年代有23亿农业用地，经过30年的改革至今仍有20亿。每年，一万亿需要八到十亿亩土地用于种植粮食，五到六亿亩土地用于种植蔬菜和水果。按每年人均消费40公斤肉，5000万吨肉，1∶4的饲料比，需要四五亿亩土地。因此，中国的粮食是不够的，需要进口。为确保粮食安全，18亿亩农业用地是红线。因此，目前，它还没有达到每年800万亩。15年770万人，16年700万人，17年600万人，城市土地未来将会不足。

每年，35%的建设用地是农村建设用地、水利和交通等。真正的城市只能使用三分之二，其中公共基础设施占50%以上，工业用地占30%以上，今年600万亩中有22%用于工业。住房占600万亩的10%，这是不平衡的。纽约和欧洲占据了25%的住宅用地。

2.地价的不平衡

价格问题是钱还是土地？货币是通货膨胀，所有商品都应该上涨，所以房地产价格仍然是地价的问题。如果房子受损，它会贬值，但土地会升值。土地升值的原因有三:一是土地拍卖制度从香港开始，黄在浦东新区组织学习，进而启动了我国第一轮土地拍卖。拍卖是一项阳光明媚的活动。腐败是可以避免的，但是没有封顶制度，这也推高了土地价格；其次，土地本身供应不足。每年新增城市人口为1300万(去年)。如果1300万人口中的每一个都有40平方米，那么所需的土地大致相当于目前的供应量。然而，这是全国的情况，对于有人口流入的大城市来说显然是不够的。第三，旧城改造推高了地价。新增城市的面积每年都有指标，市长不需要城市更新的指标，所以有很多老指标。但是，旧房改造的拆迁成本很高，相当于原来地价的两倍。举例来说，如果原来的地价是7，000元，如果是拆卸重建的话，便是15，000元，加上土地成本，便是15，000元。因此，房价一直在上涨，而高地价是制度性的，与人无关。

3.房地产占用社会资源的不平衡性

投资、金融和地方收入占比过高，导致失衡。一般来说，一个城市的房地产投资不应超过投资的25%。六分之一理论:租房不到收入的六分之一，买房占生活收入的六分之一。一个城市的房地产投资不应超过国内生产总值的六分之一和15%。

4.金融绑架

100多万亿元的贷款余额中有27%以上与房地产有关，但房地产在国内生产总值中的比重仅为7%。46%的新增贷款是房地产贷款，主要银行提供给房地产的贷款占70%到80%。

5.征税

35%的国家税收来自房地产，但中央政府没有房地产收入，这都是在当地。地方税为10万亿元，4万亿元与房地产有关。另外，土地出让金和土地基金都是3.7万亿元，所以7.7万亿元的地方税是房地产，地方政府将断粮无房。

6.不平衡的销售和租赁

在美国，一半的房地产是自有的，一半是租赁的，新加坡77%的房地产是政府提供的公共租赁住房。在中国，每年不到10%的新增房地产被出租。医学教育与产权相关，与谁生活无关。房客没有得到很好的保护，随时会被赶走。

7.销售价格和收入比率之间的不平衡

现在在中国一线城市买房需要40年的收入(平均水平)，而在伦敦买房只需要10年的收入。因此，更多的房子应该建在供大于求的城市，而更少的房子应该建在供大于求的城市。从世界范围来看，城市人均居住面积40平方米是合理的。

8.不平衡的商业用地

作为城市的商业中心，中等城市对写字楼的需求一般为每平方米2万元，大城市为4.1万平方米，上海为2.5万亿元，写字楼最多只有6000万平方米。商铺总数按每2万元国内生产总值1平方米计算，商业零售总额为5000万平方米。另一个算法是每个人有两平方米的店铺，而上海有2400万人，所以基本上有5000万平方米的店铺。

9.房地产企业在经营过程中的不平衡

政府的土地储备减少了，而房地产开发商有了更多的土地，这些土地被出售、出租、分割和出售，等等。违规操作骗了老百姓(603883，医药股)的钱，所以要加强管理。

10.不平衡的政府管理

当经济下滑时，必须向东刺激和调整；如果经济增长，就应该稳定下来并转移到西方。缺乏符合经济逻辑的措施。

控制措施有五个方面

首先，土地需要刚性措施

首先，人口与供应土地挂钩，一个人供应100平方米的土地。从这个意义上说，上海2500万人需要2500平方公里。土地依赖于人口，工业遵循计划，人口遵循工业，土地遵循人口和工业。

第二，要制定法律，按结构分配建设用地的功能。城市基础设施和环境55平方米，工业20平方米。例如，1992年，金桥规划工业用地100亿平方公里，2001年实际达到1500亿平方公里。工业用地应该被压缩，但不应该太大，迫使工厂和企业集中储蓄。剩下20平方米用于居住，5平方米用于办公。南京路十里长街的商业中心只有几平方公里，非常经济。在一些城市，50万平方米的商业综合体完全被浪费了。第三，土地拍卖价格不应超过当前土地价格的三分之一。中心城区旧城改造不能按照不赔钱的原则出售，郊区的租赁费应支付给中心城区地价高的地区。

第二，金融措施

首先，在保证底线的前提下，开发商必须有自己的资金来购买土地。原则是开发商对房地产的总投资是一比三，资本占25%，工业企业有一比二和三分之一的资本。自有资金用于土地租赁，加上房地产开发贷款，再加上购房者的预售资金，自有资金与贷款的总比例不得超过一比四。然而，一些人现在正在为一至九个开发项目融资，他们购买的土地中只有30%是他们自己的。房地产开发商比较他们背后的金融体系的实力。谁拥有强大的融资能力，谁就能成为土地国王，并通过提高土地价格来偿还债务。房地产融资缺乏障碍。所有用于购买土地的钱都不允许借贷，所以m2没有进入房地产的入口。在重庆，工业企业借了17%的高利贷，购买了30亿块土地。结果，五年后，贷款变成了60亿，而房子只能卖出40多亿，最后倒闭了。因此，我们应该切断土地拍卖的借贷链。

第二，关注房地产开发商的资本结构。第三，控制居民住房融资，首付比例，第三套应全额支付。美国很容易。美国有3000家银行，但只有五家机构提供房地产抵押贷款，覆盖80%的人口。银行对居民的贷款相对广泛，甚至银行也有自己的萝卜邮票为客户提供收入证明。每家银行的账户都是孤立的，客户情况也不清楚。

第三，税收制度

第一，三端监管。高端是包容，中间是鼓励。终端得到保证。例如，豪华住宅的税率为5%，普通住宅为1%，担保为0.2%。如果你想短期出售印花税，那就增加它(向香港学习)。中等收入的人买房时会减税，例如，抵押贷款会扣除所得税。

第二，财产税是根据增值税的数额来征税的，有各种各样的扣除项目，对普通人来说压力不大。这有利于资源的配置，而租房和/或きだよ0/off的问题有利于打破先买房的思想。

第四，租房的制度安排

三类:政府公租房。习主席说，14年来，大城市总有20%的人买不起房子，需要政府来建造。有五个关键点。首先，比例是20%，目标是农民工、学生和贫困家庭。二是三大配套设施，公共基础设施，派出所和居委会。第三，国家，不能有第二个房东赚取额外的钱，第四，它不能造成贫民窟，并应在一比三的比例与商品房。第五，房租，家庭收入的六分之一。公积金应该用来支付租金，从个人所得税中扣除。租户可以不受歧视地享受公共资源。

V.机票

中国土地制度的背景是耕地不够吃，不像巴西，那里有60亿亩土地可以休耕和轮作。有两件事要做。第一是节约集约用地，节约农业用地和建设用地，增加商品房。第二，农民去城市必须放弃他们的土地。事实上，世界城市化进程并没有减少耕地。在农村地区，人们去城市时，土地是分散而密集的。因此，当农民去城市时，会有更多的农村土地。然而，中国农民占据了两端的土地，因此耕地每年都在减少。农民进城后，有必要收回农村和农村剩余和废弃的公共设施。然而，并不是所有的地方都应该被开垦，农田应该归还给25度以上的森林。许多农村地区缺乏开垦资源，因此不开垦荒地，开垦废弃的家园和设施，并为房地产开发商腾出指标来建房。房地产开发商购买土地票来补贴农民收入。

重庆每年有15-20万亩土地，重庆每年有2万亩地票。主要城市的房地产开发商购买土地票，土地使用指标则交给像万州这样的小城市。

来源：简阳新闻