樊纲：为什么大城市住房供不应求，小城市却买家难求

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6月21日推荐阅读:城市化的基本定义和逻辑是聚集，聚集越大越有利。当然，大型聚会也可能会产生一些负面影响，但总体比较而言，其收益和成本哪个更高，最终会向哪个方向倾斜。在过去一百年的世界历史中，大城市发展越来越快，人口集中在大城市。

迁移是为了追求幸福

中国是一个人多地少的国家，也是世界上土地稀缺程度最高的国家之一。衡量土地稀缺的不是你拥有多少土地，而是可居住的面积。虽然中国有960万平方公里的土地面积，但真正可以居住和耕种的地区并不多。我们的人均居住面积只有世界人均居住面积的1/3左右，所以人与土地的关系相对紧张。

最近土地价格和住房价格的飙升揭示了一个重要的政策原因，那就是我们的城市化战略导致了两极分化。

那么，我们的愿景是什么？人们希望从农村移民后能去小城市找工作，安居乐业。我们不要把幸福的功能复杂化，年轻人移民的目的，

就是找一份更好的工作，找一份有趣的工作，找一份收入更高的工作，这是最基本的。然而，在现实中，许多行业和企业不去小城市。相反，小城市的企业转移到大城市。

大城市的常态:交通拥堵

为什么他们都搬到大城市去了？

在内陆地区的一些地方，原本预计沿海地区的工业将转移到这里，内陆地区的小城镇可以发展。然而，这些产业仍然流向人口集中在内陆地区的大城市。企业不去小城市，人们怎么去呢？人们仍然涌向大城市，因为他们不能提供这么多工作或这么多收入。

我们应该研究城市化的基本逻辑。为什么会有城市化？为什么农村人口应该集中在城市？乡镇工业首先出现，后来许多乡镇工业进入城市。由于分散的村庄没有办法从事工业，因此不具有集聚效应，这是一种规模效应。

当时，当农村企业在乡镇经营时，每个乡镇都必须从事工业，修建道路、通电和拔电话线的费用非常高。在城市周围的开发区，其基础设施不仅便宜，而且完善，包括物流，包括交通，包括信息等。，这更有利于行业的发展。同样的投资可以支持更多的行业和企业。

城市化的基本定义和逻辑是集聚，集聚越大，优势越多。当然，大规模的聚集也可能产生一些负面影响，但总的来说，哪一个的收益和成本更高？

最终，它会向哪个方向倾斜。在过去一百年的世界历史中，大城市发展越来越快，人口越来越集中在大城市，特别是发达国家。联合国专门写了一份报纸

讲述“大城市的优势”，说即使污染控制在大城市也更有效，只有拥有一定人口的大城市才能建设高水平的污水处理厂。

人口聚集会带来很多东西。产业聚集创造就业和收入，就业和收入可以吸引人口。人口的聚集将在服务业创造新的就业机会，这就是家庭生活的社会化。在农村地区，你可能要走20英里才能在餐馆吃饭，而且去餐馆吃饭的人很少，所以餐馆的发展离不开规模效应。

许多创意活动只有在大城市才有

由于城市人口众多，人们可以方便地去餐馆，整个家庭生活将会社会化，同时会创造更多的就业机会。顺便说一句，在家洗头不包括在国内生产总值中，也不会产生收入。如果你在外面洗头，理发师的工作会创造gdp，你会创造其他人的就业和收入，这是人口聚集的好处。

如今，高级知识分子和大学毕业生愿意聚集在大城市，因为大城市有创新的机会，这涉及到现代经济学中知识溢出效应的一个重要原理。知识存量在相互碰撞时会产生新的知识增量，知识存量越多，增量就越多。

从城市的角度来看，人们聚集得越多，机会就越多，新经济和新知识就能被创造出来。当大城市的人口聚集时，新的文化和所谓的时尚和创造力往往能够产生。许多年轻人选择在北京漫步，只是因为他们喜欢这里的文化融合和创意氛围。在2008年和2009年的金融危机之后，沿海地区的经济自由下滑，2000万农业工人被解雇，提前回家过年。但是春节刚过，我们注意到许多人跑回了城市。

为什么在经济没有复苏的时候人们会回来？在调查中，一个年轻人说，当我回到农村时，我的手机没有信号，所以我不得不回来；另一个小女孩说，当我回来的时候，我会在那里。

我不能照顾它，所以我回来了。年轻人回到城市不仅因为他们在这里有工作，还因为他们喜欢这里的生活。简而言之，大城市不仅创造就业和收入，而且不断创造就业和收入

新事物，这是人口迁移的规律。

回顾中国过去几年的发展，大部分人口迁移到了大城市，当然，并不是一下子就到达了北上归线，而是一步步走上来的。许多在大城市工作的农民在他们的家乡买了房子。县城的人想去地级市，地级市的人想去省会。

只有当一个大城市聚集了一定的人口，才能有好的学校、医院和各种文化生活。据说人口不到1000万的城市买不起以西方音乐为主题的音乐厅。我希望拥有多样化的生活，不是在小城市，而是在世界各地的大城市，中国也不例外。人们的基本选择逻辑是一样的。

但是，我们现在实行的是在大城市设限，而不是根据未来进入大城市的人口规模来考虑和安排各方面的公共产品供给，包括土地供给。现在政府不能禁止人们选择去哪里，因为迁移是自由的，人为的限制只是想控制资源，但实际上他们不能限制人口迁移。你规定一个城市只能有1800万人口，但是只要人们愿意来，很快就会超过这个限度，这就形成了中国城市两极分化的矛盾。

中国城市的两极分化是如何形成的？

两极分化是指人口从城市外流和流入城市，这将导致各种急剧上升的情况，包括住房供求关系。例如，六年前一些城市研究了首都

源约束提出城市只能养活800万人。因此，人口现已达到2100万。这个城市肯定会有一个紧密的供求关系，包括交通、公共安全、社会保障等等

服务将会不足。

那么，小城市的房地产是什么？从2004年到2007年，房地产过热。2007年，几个国家出国压低房价。2008年，北方、上海、广州和深圳等大城市相继建成。

价格大幅下跌。因此，许多小城市的地方政府已经招募房地产开发商进行投资，因为大城市在购买方面受到限制，而小城市在购买方面不受限制。许多房地产开发商，包括一些知名的房地产开发商，都去小城市买地，第二，

第三，一些房子已经建在四线城市，认为这些地方将有同样的价格上涨在未来的大城市。原来房子已经盖好了，但是所有的人都走了。

城市的两极分化，一方面是人口流入造成的严重的供需失衡，另一方面是人口的不断外流、供求过剩和需求不足。揭露城市化政策，包括目前的做法。

偏离违背了人类迁移的规律以及城市化和工业化的规律。城市化和工业化是人类的行为，人类行为的基本逻辑是追求就业、收入和改善生活。我们总是反对它。

中国是一个快速工业化的国家，类似于韩国和日本。我们花了50年时间，工业化已经达到80%以上，工业化还在继续，这是一个漫长的历史过程。这50年后会发生什么？人口已进入城市，但退休人口尚未形成。

第一代富有的退休人员正在形成。当我说富有时，我不是指富有，至少是中产阶级。他们认为房子现在很便宜，所以他们很快就买了下来，退休后回来住。海南的发展应该等到第一代富人退休，而这一代人还没有形成。

因此，在现阶段，中国幅员辽阔，许多小城市不在大城市之列，发展将会遇到困难。从目前的观点来看，随着人口的迁移，一些小城市可能会逐渐消亡，但是

我相信他们中的大多数还没有达到发展的时候。目前，是人们搬出去的时候了，这也是一种发展。假设你是那些资源，那么多人，那么大的分母，人均

国内生产总值和人均收入不会上升。人口迁移有两个作用:增加人口聚集地的分母，减少人口流出地的分母，减少分母。总的分数会很大，同样的收入会在每个人的头脑中更高，这将增加收入。

首先，小城镇人口少，但人均收入可以提高；第二，如果我们能保护老房子和当地的生态和特色文化，我们将为未来的人口回归做好准备。

我们应该遵循人口迁移和城市化的规律。让更多的土地用于发展大城市，包括这些城市周围的小城镇和卫星城。

从这个意义上说，遵循法律、解决难题需要进行大量的调整，不仅仅是单纯的控制房价、限制购房，还需要一些基础性的、深层次的措施，包括设立房产税、房产税、经济体制和经济手段，以及调整我国的城镇化发展战略。

著名社会学家费孝通在他的博士论文中研究了小城镇。据说在他去世前两年，他告诉他的学生这条路在中国的小城镇可能行不通。不同的历史阶段对不同的问题有不同的理解，今天我们可能会更清楚地看到这个问题。现在，我们大城市的房价正在飙升，但是小城市有太多的积压，没有太多的房子根本看不见，因为没有人会在那里买。

首先，要发展房地产，我们必须首先考虑在那个地方能创造多少就业机会。如果没有创造就业机会，房地产开发的最终结果将是一样的。然后，它取决于地点在哪里，是在城市群内部还是在城市群外部。小城镇并不等同于二、三、四线城市，而是在大城市群之外。

第二，我们暂时不能改变粮食自给自足的现状，但我们可以提高城市建筑面积比率。

第三，我们的土地分配是可以改变的，大城市和小城市的关系也是可以改变的，这就是我们的政策策略的匹配；第四，进一步深化农村改革，保障土地权利，实现土地流转。在城市化的前提下，我们应该尽可能多地转移多余的土地，特别是宅基地，使其成为城市土地供应的一个组成部分，从而缓解房地产问题。

如果我们不改变我们的城市化发展战略，我们的容积率和农村土地制度，这些问题将继续增加。我总觉得如果需求太大，供应太少，我只能抑制需求，购买限制不通过

供应方解决了问题，但抑制了需求。抑制需求，尤其是投资需求是合理的。但是现在房价太高了，社会承受不了，因为真正需要买房的普通人(603883，购房者)越来越买不起，影响了国计民生。

如果有限的房屋供应得到保证，只有那些想居住的人，而不是那些想投机房地产的人，这就是购房限制的逻辑。你不能限制购买吗？当然可以。限购只是一种行政措施，是一种非常严格的行政措施。只有中国能做到，但其他国家不能，因为如果你有钱，拒绝买房是没有意义的。

解决方案:财产税

从需求方面来看，没有必要限制购房，但办法是实施房产税。财产税具有内在的稳定性。房价越高，税收就越高。财产税加交易税在大多数其他国家都有，而且非常有效。最近，新加坡实施了财产税和交易税，新加坡市中心的房价下降了40%。但是，我们做得很慢，到目前为止还没有列入国务院的议程。

有人说中国的土地是国有的，但在英国也是如此。英国的任何一块土地都是皇家的，建在上面的房子也是租来的。他们使用土地和建造房屋，包括使用者。

财产税。有些人说既得利益有障碍。有这样一个笑话，领导们聚在一起讨论财产税问题。他们15分钟前还在讨论国家税收，15分钟后还在讨论他们自己的房子

不可能讨论要付多少税。

然而，这些都不会对财产税的实施构成障碍。中国改革的经验难道不是新人的新路子，老年人的老路子吗？在20年的过渡期内，新房将被征收，旧房将在出售后才被征收。你认为它能实现吗？物业税的实施不应与反腐败、新房新政和旧房新政挂钩。

另一个论点是财产税不起作用，这违反了经济学的基本常识。价格肯定有效，但如果无效，价格往往不够高。上海和重庆都在搞试点，只有100%

当然，0.00%的财产税不起作用。如果你像美国一样得到3%-4%的财产税，那是行不通的。中国的房地产投机者去了美国，说美国次贷危机的房子很便宜，他们每年要交4%的税，但是他们都停止了购买。房价越高，你付的税就越多。如果价格不起作用，那肯定不够高。虽然仍然有一些因素和原因，但我认为它们都是可以做到的

法律是可以克服的。但是现在暂时还不能实施，所以客观上还没有提上日程。

来源：简阳新闻