任志强：房地产不管怎么调也不能让它掉下去

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任志强先生在投资集团2017年上海宏观经济展望与投资战略会议上分享了这篇文章，题目是:当前的房地产形势

这位领导几天前告诉我，“房子是有人住的，不是被炸的。”中央政府已经决定了，所以我们也不讨论这个问题。刚才，邱晓华(前国家统计局局长)说特朗普上台时很悲观。我认为中国未来的经济存在许多不确定性，特朗普就是其中之一。

就个人而言，特朗普可能对中国经济有利。因为特朗普会做很多反对中国的事情，他会强迫你玩牌和改革。例如，特朗普说他将减税。如果他上任后真的减税了，如果你不在中国减税，你就没有竞争力。所以，如果中国也减税，那不是一件好事吗？日前，中央经济工作会议表示，今年中国可能会在经济减税和免税方面做出更多努力。因此，特朗普的一些决策可能会导致中国做出一些相应的改革，这就是不确定性问题。我认为这可能是一个加速中国体制和经济改革的机会。

你的老板邀请我谈论房地产，但是领导告诉我不要让我谈论它。我答应了你的老板，这很麻烦，所以我会用统计局的统计数据。(观众笑了)

此表是统计局的统计数据。你为什么先谈固定资产投资？因为它与房地产密切相关，与私人投资直接相关。私人投资的直接下降表明私人投资对中国经济没有信心，因此大量资本外流导致外汇的变化，这两者密切相关。

事实上，私人投资疲软，但不能说没有增长。增长率为3.1%。事实上，这3.1%的增长存在问题:其在固定资产投资中的整体比重正在下降。当它很高的时候，它占了70%以上，但是现在它才60出头。私人投资的下降对中国经济有很大影响。

房地产开发投资增长率也从6.6%上升到6.5%，呈稳步下降趋势。这种趋势是什么时候开始的？2016年10月之后。十月份出台了许多政策。国庆节期间，十几个城市出台了政策。很多人说我假期出去玩，回来后就买不起房子了。这真的有很大的影响。但我们可以看到，2015年12月，这一比例为1.0%，而今年上升了这么多，这已经非常好了。

换句话说，如果没有中国房地产投资的增长，2016年的gdp将会下降。

我们把投资分成三部分。第一个叫做制造业。第二个叫做房地产和基础设施建设。基础设施建设是国家或国有企业的支出，增长非常快。中国经济增长的一大部分在这里，水利、地铁、桥梁和道路。我们可以看到，制造业在11月和12月再次增长。为什么？由于生产能力在一段时间前就被取消了，相当一部分制造业被切断了。它被砍掉后，会更少，所以那些在后期没有被砍掉的人会有一些机会，它会成长。

在房地产方面，经过3月和4月的持续增长，已经进入了一个相对较高的局面，11月份仍在增长。嗯，如果你扣除房地产，增长将是悲惨的。所以不管你怎么骂房地产，你还是要乞求它。如果它失去了经济，那将是悲惨的。我们15年的国内生产总值是6.9%。如果扣除房地产和基础设施建设的剩余金额，是4.8%。

如果我们计算今年，过去16年的三个季度的国内生产总值增长率为6.7%，扣除后为4.4%。那么我们只看房地产，仅房地产就占0.8%，那么什么是房地产相关投资呢？即钢铁、水泥和木材，占0.7%。那么今年将有5.2%的国内生产总值没有房地产。因此，房地产是不可或缺的，对整个国民经济的增长起着巨大的作用。

让我们谈谈税收。房地产对增税贡献最大，占29%。

所以告诉每个人这意味着什么，也就是说，不管房地产如何调整，它都不会下跌，也不会损失。

今年土地价格上涨了很多，但是总供给增长仍然是负数。15年是负33%，所以包括上海和北京在内的许多城市都出现了土地短缺。以北京为例，北京过去16年的土地出让收入是多少，超过800亿元。每个人都想了很多。15年是多少？1960亿。去年几乎是前年的40%。如果没有土地，你总是抱怨房价上涨，但由于土地供应短缺，房价不得不上涨。因此，这是预测未来的一个重要指标。你今年的供应量很小，土地两年后开始供应，所以土地供应量连续两年在14年和15年的低增长和负增长都会产生影响。

今年房地产销售增长迅速。每个人都担心，10月份推出这项政策后，销售额会迅速下降，实际上已经下降了4个多点，从40多点下降到30多点。12月，许多人都很悲观，认为价格会大幅下跌。我说没有。就我个人而言，我认为12月份会略有下降。在限购的19个城市中，总比例约为33%。如果你用有限购买扣除这个城市，大约70%的剩余城市将上升。例如，海南和北京有雾，许多人去买房子。R&F的老板告诉我，最近，每个人都去躲避烟雾。

销售面积增长24.3%，销售额增长37.5%。这个差额就是价格。换句话说，价格上涨了这么多。今年，增幅有所增加，主要是在购买量有限的城市。有一个问题，我们设定了多少个目标，百年复兴后的快速增长是什么？如果这个国家不是一个城市化的国家，它绝对不可能成为一个强大的国家。

一个强大国家的唯一标志是城市化。在历史上，我们有一个强大国家的时代，如清朝和宋朝，但他们都是农耕时代。为什么清朝会失败？一个是把这个国家与外界隔绝，另一个是保持一个农业国。然而，在过去的200多年里，其他国家已经迅速发展成为后工业国家，这一发展过程实际上是一个城市化的过程。

我们现在有多少农民？现在数据超过9亿。有这么多农民，你能在这个世界上变得强大吗？不可能。因此，没有城市化，就无法让国家强大。另一个问题是城市化源于社会分工和收入差异。例如，我想在农村建一个污水站，但是你不能建，因为它太分散了。只有城市化才能建造它。

例如，如果我们建造一个面积为20万平方米的中水处理区，开发商都知道它是不能建造的。但是它必须被建造，所以让我们把它建造好，但是在这个20万平方米的社区里再生水是不够的。

每个人用完的水都经过处理，变成再生水再利用，比如冲厕所。问题是你的家庭没有使用足够的废水进行处理。我们做什么呢也就是说，三分之一的人使用废水，三分之二的人使用自来水，这意味着城市化？我们现在名义上谈论的是再生水处理，但结果是自来水。这些事情没有城市化是做不到的，我们的城市化仍然很差。

北京最近在报纸上发布了一条“誓死捍卫2300万人口的底线”。

事实上，到2008年，北京的人口是1900万。它打破了2020年的城市规划。为什么房价高？你说2020年你将有1800万人口，国土资源部将会批准土地指数。但是我们已经达到了1800万元，但是土地指数没有变。

那么今天还有一个问题:2300万的目标能否实现？东京有多少人，3750万？那么，为什么东京人口如此众多呢？当它有1200万人口时，就像北京一样，它下定决心要控制人口，所以它建了一条高速铁路，说要花半个小时才能到达大阪，并说东京人应该去大阪，所以大阪人来到了东京。(观众笑了)

北京也建了一个，修到天津，说要半个小时才能到天津，所以天津人来了北京。

这个城市的吸引力，各种各样的因素使人们去大城市。因此，保持2300万人口是一个巨大的问题。城市给每个区分配任务，区给每个企业分配任务。我以前的同事说，他们今年至少要将100人迁出西城区。然后他们想出了一个主意，说每个企业都获得了一个小商品市场，这个市场不能租给小商人，小商人必须离开。我情不自禁。每个区都放弃了自己的任务，告诉你必须把这些人赶出去，所以北京的许多小商品市场都被关闭了。

除掉人，你能除掉他们吗？但是我知道每个人都是中国人。但是现在你不能去北京了。不要说你是中国人，你来自上海，你呆在上海，你来自湖北，你呆在湖北，你来自湖北的一个县。为什么，它说，你不能在没有当地户口的地方买房子。外国人可以买，他们可以用劳动合同买，但是中国人不能。你还有很多户籍和社会保障。

那么，房地产是上涨还是下跌？它与人口和我们的系统有关。

去年，房价上涨了很多。许多人说这是由我们的货币政策造成的。就我个人而言，我认为这是无稽之谈。房价上涨与货币政策无关。如果有关系的话，那么更多的钱会流向房地产市场，那么为什么一些城市上涨而另一些城市不上涨，第三条和第四条线是如此便宜却不上涨？因此，它与金钱无关。严格地说，我们这些年的房价变化与政策有关，但与经济无关。因为去年的经济增长率从6.9%下降到6.7%，这是一个下降的过程，那么为什么房价会飙升呢？因此，我们说房价上涨与经济增长无关。

但让我们看看过去，房价的任何变化和政策变化都是一致的。想上去就上去，想下来就下来。因此，中国的房地产市场实际上是一个政策市场，政府说，如果不允许它上涨，它就不会上涨。住房和城乡建设部已经指示许多城市将房价涨幅控制在2%以内，那么我们该怎么办？如果当地政府无能为力，就看看报告。如果你想让网上的签名快速上升，你将不被允许签名，也不会得到销售证书。万科如此匆忙，除非送出，否则无法出售。我们做什么呢低价房首先被疯狂出售，然后高价房被允许在网上签约，然后你会被告知增长是平衡的。

那么宏观经济周期和房地产经济周期是不相等的，不像上面所说的一样，而是完全按照政策周期进行的。

然后我们可以看看为什么这一轮房价上涨，这是上一轮土地的负增长。正如我们前面所说，前两年土地的负增长将是下一轮的高峰。因此，连续13年和14年，土地供应出现负增长，16年后，价格再次上涨。13年后，我说价格会上涨，为什么，因为土地供应在12年内下降了。13年来，一个男人跟我赌他想裸奔，我不知道他是不是裸奔。总之，他放弃了。为什么你对任志强的房价总是正确的？坐在这里的正是这些数据。第一是政策变化，第二是基础数据。如果两者匹配，价格就会上涨。

这是发展投资。如果土地供应下降，开发投资也会下降。如果存货没了，价格就会上涨。

许多人说，房价在16年内飙升，尤其是在深圳。错了。这是15年的数据，深圳的增长指数是146。当一个人在深圳上升时，每个人都不认为16年内上升了十几个城市，每个人看着都会感到困惑。事实上，没有人提醒政府，物价在15年里急剧上涨？因此，根据统计，许多城市在16年内看涨时都非常激烈。事实上，他们在15年后开始上升，但是当他们上升时，他们没有感觉到。当没有群体增长时，一个城市对整个指数几乎没有影响。所以当你看宏观经济时，这是70个大城市的情况。

我们想告诉你的是，房地产与土地和政策直接相关，但与货币无关。

那么我们的房价上涨了多少？1992年全国平均房价是996元，15年是6472元，16年是多少？数据尚未公布，估计在7100和7200之间。与6400相比，它接近10%的增长，并且增长迅速。但是从历史的角度来看，谁还记得1992年毕业生的工资呢？80美元。80到900以上。2015年大学生的毕业工资是多少？3750美元。80元加3750是多少倍？40次。房价的多少倍，6点多，你说房价是高还是低？

因此，据说中国的房价存在泡沫。我有些怀疑，我不敢说不，对吗？不管怎样，我有点怀疑，是房价增长快还是工资增长快。你说3000多名大学生被认为是高工资吗？这不算数。如果这个数字是错的，就意味着统计局是错的。我使用统计局的统计数据。据说中国的房价与收入的比例不相称。我认为它相当好。

2010年和2015年，中国房价收入比分别为7.49和6.29，呈下降趋势。六点，你不满意。非常好！有人说个别城市和你在美国一样高。看看香港的36.8和德国的9.94。许多人吹嘘德国房价不会上涨，这是历史。2010年之前，它没有上涨，然后飙升。为什么？大量的移民涌入，所以我们认为中国的房价收入比不上世界。

让我们向前看，2003年是多少，3.84。中间房价上涨了一段时间，但在工资上涨的过程中，房价收入比下降了一段时间。我们的平均值不能证明中国的房地产是一个泡沫，也不能证明房价与收入的比率已经飙升。

说到钱，据说中国的房地产是高杠杆的，这是人民日报写的，它写了三四篇文章，说应该取消杠杆，应该取消什么杠杆？我们的首付是世界上最高的。我们有70%的首付。你还有筹码吗？你30%的首付还不到杠杆的2.5倍。那么，中国的房地产有什么杠杆作用吗？我认为他们都在胡说八道，不算杠杆率有多高。

我之前说这话的时候，是在中国四十人论坛上，当着中国人民银行副行长的面说的。副总统说杠杆率很高，我当时反驳了。我说，你知道杠杆有多大吗？他说今年我们要增加多少贷款，我说，你知道总数吗？他所知道的都是新的。

让我们看看，2016年9月，房地产销售额是8万亿元，还要多多少？2.3万亿元。新贷款是多少？超过5900亿。因此，副总裁说杠杆率很高。我们看到，在所有17500亿笔贷款中，超过5900亿笔新增贷款非常高，但让我们看看新增销售是多少。所以二手房，这里只包括二手房，我们只有0.21的杠杆率，那么买新房的杠杆率有多高？它不高。换句话说，30%至40%取决于70%至80%的贷款，其余取决于全部金额。怎么会有这么低的杠杆率？

去年是什么时候？去年，一手住房的个人贷款占23%，但今年有所下降。去年23%,今年21%。你怎么能说货币政策导致杠杆率上升？

当我们看过去16年1月至10月的统计数据时，有人说，新政出台后，杠杆率变小了，但我们没有看到任何重大变化。

1月至11月，新增个人贷款占新增销售的比重有所上升，而新增个人贷款占总销售的比重有所下降。因此，个人贷款并没有引发中国房地产杠杆的高涨，但实际上它对购房的支持并不是那么大。

我们可以看到，16年是中国新房销售面积最高的一年，13亿平方米，这是16年11个月的数据，已经超过了13年的全年，估计16年全年是15亿平方米，这是相当大的数据，不算二手房。

个人贷款有三种类型。截至目前，根据央行的数据，个人贷款约为3.9万亿元。第一个是第一手住房市场，约占总量的20%，新住房约占25%。第二类是二手房贷款，约占1万亿。剩下的就是住房抵押贷款。

例如，当我开始一个工厂，我抵押房地产或工厂，我去借钱投入生产，这也是贷款。然而，这部分资金并没有用于购买房地产，但央行并没有将这三项数据分开，这给了中央政府一种感觉:我们有这么多新贷款和这么高的杠杆率。

你必须清楚地分析这三点。最终的结果是什么，也就是说，那些报道货币政策导致房价飙升和个人贷款过度杠杆化的大报纸和小报又如何呢...哦，我真的有点难过。为什么这些人没有一些文化？(观众笑了)

我特别想让你看清楚这个数字，也就是今年的销售和完成的比例。大多数房地产分析师从来不看这个，或者他们不知道它的存在。

也就是说，我们现在卖的房子和竣工的房子的比例是什么关系？不要告诉我让你投资买房，但这个比例告诉你，就住房而言，它是1:2.12。什么意思?完成了1件，2点多卖了，你说有多少存货，你说应该涨价。如果每年都是这样，有多少房子可以卖给你？傻瓜知道什么是关系。当我谈到这件事时，他们总是批评我，所以我给你一个提示。

所有这些都是统计局的数据，今天提到的所有数据都以统计局的数据为准。这些数据告诉你还有什么可想的。起初，我看到了你所说的投资策略会议或你讨论的内容。这不是很简单吗？(观众笑了)

因此，供给方改革的核心是用市场的力量配置资源，用价格调节供求关系。这两个句子的原词是什么？原话是市场决定资源配置，市场决定价格。对吧。十八届三中全会的两句话。关系就是这种关系。我们看到大部分的土地供应并没有提供给人们去的地方。李总理说，今年将有1亿人到城市，增加1.2万亩的目标。国土资源部在2003年将所有这些指标分配给了四线城市，而一线城市没有得到一亩土地。

但是让我们想想这一大群人要去哪里。这是供应方之间的关系。但是，如果我们看一看出台的各种政策，它们都是关于提高首付的，两者之间有一些矛盾，所以我们应该统一起来。

事实上，价格调整的供求关系也是如此。价格高的地方往往是因为投资萧条。如果你投资高地，每个人都可以看到它是一个泡沫。他还会买吗？什么是投资？投资于它是因为它的价值有可能进一步增长。

那为什么我们说当前的房价指数不能代表真正的房价呢？正如我们之前所说，有些因素是人为控制的。就我个人而言，我更喜欢使用房价中位数，这意味着一个城市可能会有高价的房子。看，它正在迅速上升。让我们以长沙为例。长沙的廉租房多少钱？2300元。高价，19，000到30，000。那么房价是多少？所以中间值更容易实现。长沙的房价怎么样？平均价格超过6000元，低于全国平均水平，在中国排名第17位。国内生产总值连续几年高于全国平均水平。那么，为什么这样一个省会城市的平均价格低于全国平均水平呢？所以最好用中位数。

因此，当价格不能成为一个信号时，它必须由历史经验或城市来判断。城市拥有率有很大的影响。每个人都认为它在上升，我们认为它在下降。为什么？单人家庭增加了。

你知道上海一人家庭的比例是26%，北京超过27%吗？他家里可能还有户籍，但他一个人住在房子里。因此，这种变化是巨大的。因此，一个人家庭的增加导致整体增长。在最近一次全国人口普查中，家庭数量增加了11%，这是指整个国家。你无法想象老龄化人口正在减少，结果是什么？因此，需要更多的房子。你认为在人口减少和老龄化之后，对房子的需求会减少，这是错误的！越多的老人需要越多的房子，上海的每户人口指数是2.64，北京是2.48。什么意思?一个家庭少于三个人，是什么原因造成的？我需要三个人住两栋房子，德国也是。

因此，房地产在未来将稳步增长，但它会增长得更高吗？不，也就是说，它稳定在10亿到13亿平方米之间。你很难说是17亿还是18亿，你不可能在一年内持有那么多。因此，它是相对稳定的，面积可能保持不变，但钱已经上升，因为土地越来越贵。因此，这种变化也维持了国内生产总值的增长过程，因为国内生产总值甚至是货币，而不是总量。

每个人都举了一个日本泡沫的例子。最重要的是什么？它出现在经济增长过程中和城市化率超过70%时。你千万不要忘记日本正在进行土地私有化。我们今天不是，所以当泡沫出现时，影响是非常非常糟糕的。

谢谢大家。

来源：简阳新闻