任志强：我不知道楼市分水岭是什么

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任志强退休已经半年了。他的微博经常更新。

在最新的头条新闻中，从未说过绕口令的任志强在镜头前严肃地说:“听说航天飞机就是航天飞机，听说航天飞机就是航天飞机。”说好梭梭，说，一起种梭梭。这是一项名为“梭梭对抗沙漠”的活动。截至4月21日，任志强的团队已经征集了1900多人，共捐款6万多元，将这些资金转化为6000多棵梭梭树，以保护沙漠地区的生态。

事实上，任志强去年捐赠了2万棵梭梭。今年1月，这些“梭梭宝宝”写了一封感谢信，称他为“任志强爸爸”，并把这封信放在了他的办公室里。还收集了他和许多朋友的照片，如刘传志、潘石屹精心裱好的张九龄诗歌节选:这里，在扬子之南，生长着一株红色的猩猩。整个冬天，它的叶子都是绿色的，不是因为土壤变暖，而是因为它的天性习惯了他生日那天的寒冷。

就像这个橙子是常青树一样，任志强在谈及房地产市场时，仍然保持着其犀利和直接的风格。任志强在出席由《经济观察报》和新浪乐居联合主办的第12届(2015)中国蓝筹地产年会时直言不讳地表示，过去房地产政策主要是被封杀的，最近一系列政策开始松动，但仍需国务院进行调整。

公积金贷款宽松，利率持续下调，第二笔房贷首付下调，营业税免税期由5年改为2年。就是这半年，部委的政策陆续出台。在任志强看来，政策是为了挽救房地产，但实际上是为了稳定经济。去年之前，房地产的几个上下游行业整体上仍在上升，但去年出现了亏损现象，比如陶瓷行业。估计将来会有以国务院名义发布的政策。如果今年不出台政策，投资增长率可能会降至5%左右。

他会在很多地方开枪。但这恰恰是任志强所熟悉的。

经济观察:有人说市场已经进入分水岭阶段，供过于求。你对房价的长期趋势以及不同城市的表现有何看法？

任志强:我不认为这是个分水岭。近十年来，房价的波动基本上是随着政策的变化而形成的。中国一方面想解决低收入家庭的住房问题，另一方面又想解决其对中国经济的拉动问题，因此形成了一套双力调控措施。

因此，住房市场被推，福利分房被取消后，行政命令被用来干预市场，如土地供应和住房价格。

在过去的十年里，政府的大部分调控都集中在市场价格上，所以价格上下波动，所以我不知道分水岭是什么。只能说，当市场能够充分发挥作用，政府的行政干预时间不长时，价格就可以由市场决定。

在全国范围内，没有统一的渠道来解释整个市场的供过于求。去年，表现好的城市的投资、土地供应和销售增长可能超过50%，最差的城市可能为负80%。在330政策出台后，预计这些措施将在4月和5月实施，因为银行和地方政府将出台一些减免措施。

330年以前，这些政策都是用汉字写的，有十个汉字和六个汉字。为什么这次国务院没有任何政策？这不利于恢复市场信心。如果原来是国务院文件规定的，我个人认为这个调整也应该是国务院文件规定的。许多地方政府仍然担心，根据部长级文件，他们是否有权拒绝国务院的文件。这项政策很难实施。例如，如果把营业税的免税期从5年改为2年，如果用部委的文件代替国务院的文件，现在每个人都会争先恐后地把二手房套现，但有多少人敢买？今天购买后，下一个文档将在明天恢复到五年。我们如何判断期望？

谈到房价的长期走势，当城市化率还没有达到一定水平，户籍制度还没有完全解放，土地制度改革还没有完全敲定，房价还会继续上涨。大多数国家的经验证明，当城市化率达到70%以上时，二手房的销售量会越来越少，二手房的销售量会大于新房的销售量。然而，中国大多数城市仍以二手房为主，只有宁波和其他城市的二手房多于二手房。

在这一发展阶段，如果没有稳定或相对长期的政策解决方案，总是采用短期调控政策不利于市场发展。

就需求而言，一线城市的城市化率大多接近80%，与国际水平相差不大，但由于公共资源相对集中在一线城市，城市化率仍在继续增长。二线城市的城市化率基本在60%左右，而四线城市的城市化率很低，只有30%左右。事实上，大约30%的城市的城市化率应该是高速增长的，但是现在四线城市的人口已经迅速向一线和二线城市转移，这与经济发展的不平衡有关。

在我们城市的发展中，城市化率并没有像国际平均水平那样持续增长。因此，在一些地区，可能会出现房屋过剩和土地供应过剩。在大多数国家，城市化率在70%之后开始放缓，但我们实际上在过去两年开始放缓，因为户籍制度、产业政策等问题还没有得到解决。

去年，我们看到国内房地产投资下降了9个百分点以上。上游有钢铁、水泥、玻璃和机械生产，而下游有建筑材料、家庭装修和家用电器，这些都受到影响。陶瓷行业去年首次出现亏损，去年有几个行业出现亏损，过去都是亏损。这对中国经济有着巨大的影响。去年，经济迅速衰退。今年，中央政府出台了一些措施。很多人说为了拯救房地产，我个人不这么认为。这可能是为了稳定经济。

目前的房地产政策仍处于从紧缩状态到正常状态的调整过程中。这一政策调整可能会对市场产生一些影响，但影响没有预期的那么大。因此，估计会有以国务院名义出台的相关政策，否则，今年不会出台任何政策，预计投资增速将降至5%左右。

经济观察:我们了解到房地产调控有一个思路。第一阶段是稳定住房消费，第二阶段是调整供给结构。在第三阶段，如果没有达到政策效果，可能会采取进一步的强化措施。你认为这些政策现在的效果如何？

任志强:在中国的gdp分类中，投资仍然占主导地位。在美国，消费可能占国内生产总值的70%，而我们现在的消费不到50%，个人消费只有30%左右，这是非常低的。出口基本持平或为负值。在投资中，房地产约占25%。历史上，房地产一直是每个国家的支柱产业。

例如，在美国，房地产仍然占据主导地位。美国的城市化率已经达到90%以上，但是它有旧城改造，居民的居住面积正在扩大，并且有很大的需求升级居者有其屋。20世纪90年代，美国的平均住房面积约为90平方米，但在2010年，平均住房面积为250平方米，翻了一番还多。我们目前的平均家庭面积只有70平方米左右，不超过20%的居民拥有超过100平方米的住房。这是否意味着我们不会改造原来的小房子？在总理的讲话中，特别提到了改进的要求。

这一轮政策的重点是更好地解决第二套房的首付问题和贷款问题，因为这是一个从小房子到大房子的过程。在过去，当我们提到只是需要，我们解决了房子从来没有它的问题。现在我们必须解决把它从拥有升级为优秀的问题。下一步可能是从好到奢侈的转变，这是一个不断发展的过程。

对美国来说，房地产有财产税。许多国家也用财产税来支持地方财政收入，所以房地产作为支柱产业非常重要。中国应该建立长期的法律关系，以确保一个长期的机制和一个可预测的环境。从现时的角度来看，我们所欠缺的，正是透过人大立法来解决稳定的期望。总是使用行政调动不是一个好的趋势。

经济观察:你刚才提到市场可能会有一些差异。有了金融支持，三四线市场更加依赖土地销售。但是你如何看待这些市场，尤其是那些库存过多的市场？

任志强:你凭什么说存货太多？你说哪个市场有更多的存货？

经济观察家:三个四层城市。

任志强:我不认为是三四线城市。从去年开始，东部地区的房地产销售下降了15%，而中西部地区的销售基本没有下降。中西部地区的四线城市比东部地区多，没有一线城市。第三，四线城市中的一些城市确实供过于求，有10到14个城市可以统计，这主要是由人口迁移造成的。就当地人口而言，可能没有那么多。有什么问题吗？

每个地方政府都希望自己的城市化率最高，并希望自己的城市化率能取代别人的城市化率。目前，中国约有7亿人口居住在城市中，但根据各地方城市的规划，总城市化率需求中约有16亿人口居住在城市中。一些城市一定在规划上犯了错误，他们有很多股票。如果人口不在那里，它将腐烂，这是一个死股票。

工业和城市化必须齐头并进。一些地方政府只想要城市化，却不考虑工业支持。因此，它的人口已经转移到其他地区，where/きだよきだよきききききよきききききききききき12365，因此，我们不能根据我们的个人感受来判断这三个四线城市都有危机。事实上，存在巨大的地区差异，一些二线城市存在许多问题。哈尔滨、沈阳等城市存在一些问题，这些问题可能比三四线城市的一些问题更严重。

经济观察:最近，房地产企业的转型遇到了国有企业的混合改革。在我们的一线调查中，我们感觉到也有国有企业的房地产企业，试图做混合改革。然而，他们中的一些人，尤其是中央企业，非常担心，这可能涉及母公司或激励平衡。你认为这个问题怎么样？

任志强:在全国的统计中，虽然房地产企业很大，但你能数出有多少家中央企业？还是以民营企业为主。为什么我们的投资会下降，是因为私人投资占主导地位，国有投资占少数。因此，显而易见，在私人投资下降后，国有投资将不会再移动。去哪里呢？要么退出，要么合并。国有企业兼并重组是很正常的。我做不到，因为有中央企业。从现在开始，民营企业的经济增长效率比中央企业和国有企业高30%。如果我们把这些占国有资源很大一部分的现有资产转化为私人资产，目前的经济增长将至少增加30%。这是一件好事，但问题在于没有想出好的解决办法。国有企业再次改革只是时间问题。

来源：简阳新闻